什么是期房？買期房有什么風(fēng)險?

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  從法律角度上講，期房指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。大眾對期房的通常理解是未修建好，尚不能入住的房子。而從工程的角度來說，期房則是從開發(fā)商拿地，做好項目**初設(shè)計方案以后一直到工程施工完成主體建筑之前的房屋。這里我們采取法律角度認定期房，現(xiàn)對購買期房的風(fēng)險作出分析：
  一、逾期交房開發(fā)商逾期交房是期房購買者**常遇到的問題之一。開發(fā)商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類問題的發(fā)生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發(fā)商的底細，譬如其資金實力，和其正在經(jīng)營的項目在市場上的反映以及其大體的經(jīng)營狀況等。另外，在簽訂合同時一定要將交房的具體日期約定清楚，并按照**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條的規(guī)定約定開發(fā)商不能按時交房時應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣才能做到有備無患。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延交付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人之間沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)形式的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。房地產(chǎn)公司逾期交房屬于違約行為，購房者遭遇逾期交付后如果認為繼續(xù)履行合同已經(jīng)不符合自己的購房目的，可以要求解除合同并退還房款。如果仍然愿意繼續(xù)履行合同，可以按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準向房地產(chǎn)公司進行索賠。
  二、房屋質(zhì)量問題
  三、交房時發(fā)現(xiàn)房屋面積和格局與原規(guī)劃不符這個問題只能在交房后才能發(fā)現(xiàn)，所以購房者對此類問題的發(fā)生只能在合同中約定，以減免自己的損失。法律對此所作的具體規(guī)定主要為，在訂立合同時，可以參照**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定的內(nèi)容進行約定。
  四、交房時發(fā)現(xiàn)與預(yù)售的廣告宣傳不符房地產(chǎn)開發(fā)商為了促銷，不論是預(yù)售還是銷售都需要利用各種媒體做大量的廣告宣傳，其中不乏一些虛假廣告，而購房者往往會被這種令人眼花繚亂的廣告所迷惑，草率簽訂房屋買賣合同，交付房款或定金，但是等見到真正的樓房時卻會大失所望，這時才發(fā)現(xiàn)其與廣告宣傳完全不符。這種上當(dāng)受騙的經(jīng)歷在期房的購買中發(fā)生的幾率非常大。發(fā)生此類情況，購房者在維權(quán)時也困難重重，因為這涉及到了廣告公司、房屋銷售商、開發(fā)商三方，在要付法律責(zé)任時三方就會互相推諉。解決這一問題的辦法主要包括：
  ①在合同約定時就將廣告中的內(nèi)容寫進合同；
  ②如果發(fā)生上述問題，可以直接找開發(fā)商要求其承擔(dān)責(zé)任，因為其是訂立買賣合同的一方。以上關(guān)于“購買期房的風(fēng)險有哪些”“購買期房時應(yīng)注意什么”相關(guān)問題的解答只是針對實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的風(fēng)險，其實在期房買賣中還會遇到各種各樣的問題，所以**關(guān)鍵的就是重視購房合同。因此建議購房者在簽訂期房買賣合同時應(yīng)本著積極的態(tài)度向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進行咨詢，**好是在律師的指導(dǎo)下簽訂購房合同，只有這樣在購房者利益受到損失的時候才能有權(quán)依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商支付違約金并賠償損失。

  查看全文↓ 2014-02-14 17:58:47

相關(guān)問題

• 問 買期房有風(fēng)險嗎? 什么是期房 購買期房有哪些優(yōu)勢及風(fēng)險
  答

  不少購房者都是喜歡購買新房，而新房多數(shù)都是以期房形式出售的。那么購買期房時有哪些風(fēng)險和注意事項呢？本文就購買期房的一些問題為大家一一解釋。一、購買期房要注意哪些風(fēng)險1、房屋延期交付使用風(fēng)險。如果開發(fā)商不能按照合同約定的時間交房子，首先購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能就無法體現(xiàn)，比如購買期房作為婚房，可能婚禮的時間到了房子還沒布置好，這就產(chǎn)生一些麻煩。另外如果屬于投資性的購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲了回收利息及利潤的時間。2、房屋質(zhì)量不確定的風(fēng)險。開發(fā)商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，購房者看到房子時可能房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等與購房合同中的存在差異，其中**應(yīng)該注意的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。3、房產(chǎn)證無法按時取得的風(fēng)險。由于多方面的原因，使開發(fā)商無法按期獲得整個項目的房屋權(quán)屬證件，購房者也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件，就可能導(dǎo)致購房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險。另外，現(xiàn)在隨著調(diào)控政策的出臺，雖然房價沒有明顯的松動，但如果購房者選擇購房的時機不當(dāng)，還可能會遇到房地產(chǎn)市場下滑，房地產(chǎn)價格下降所帶來的損失。誰也無法預(yù)料自己買的房子價格會不會變化，漲了自然是好，但是如果降價了該怎么辦呢？

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• 問 買期房有風(fēng)險嗎買期房要注意什么？
  答

  1、定金問題：購期房一般要交付定金，對于定金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開發(fā)商提出“無理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認定合同無效，讓法院幫你把多付的錢要回來。《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標的額的20%”。由這一法律規(guī)定可以看出：第一，定金條款并不具有強制性，它只是指導(dǎo)性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款；第二，應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；第三，雖然已訂立了定金條款，消費者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能沒有能力履行合同，就不要交付定金，因為交付定金合同才會生效。2、不可抗力問題：《民法通則》第107條明確規(guī)定：“因為不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任”。一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有二條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”。從實際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”問題產(chǎn)生的糾紛較少，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術(shù)問題，不能及時解決或有其他賣方不能控制的事件等可能存在，購房人可以考慮放棄3、面積糾紛問題：期房**大的特征是在預(yù)售合同訂立時，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在，有關(guān)房屋狀況中能體現(xiàn)在圖紙上。這樣，使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品房的價格又往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。為防止花冤枉錢，購房人應(yīng)在合同中這樣明確：“誤差率為?0.5%時，房屋單價不另行結(jié)算；誤差率低于為?0.5%時，合同繼續(xù)履行，按每建筑平方米據(jù)實結(jié)算，誤差率超過?0.5%時，購房人有權(quán)單方解除合同并要求雙倍返還定金、追究法律責(zé)任“。4、房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限問題：開發(fā)商在解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進度為何一再拖延時，一個常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機關(guān)，登記機關(guān)在對申請人的申請進行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、進度有誤等，一旦屬于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計劃。

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• 問 期房有什么風(fēng)險? 購買期房真的有風(fēng)險嗎
  答

  購買期房對消費者而言，可能面臨的風(fēng)險有延期交房問題，商品房的質(zhì)量問題，小區(qū)的配套問題等。這些風(fēng)險有些是由于開發(fā)商自身的經(jīng)營造成的，有些是由于開發(fā)商自身無法克服的客觀因素造成的。其主要原因是從期房變成現(xiàn)房的過程中，內(nèi)外因素的變化，尤其是一些重大的變故對商品房建設(shè)會產(chǎn)生影響。購買期房是屬于先付款定貨，后交房的交易，而且往往交房期還比較長。從市場情況看，購期房產(chǎn)生糾紛的比例不高，但對大部分消費者來說，住房消費可能是人生中的**大消費，規(guī)避風(fēng)險的辦法建議如下：一是選擇有信譽的開發(fā)商；二是在合同中對有關(guān)的權(quán)利義務(wù)作出明確約定，一旦發(fā)生糾紛也可以尋求法律的保護。

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• 問 期房的風(fēng)險有哪些,能不能避免期房的風(fēng)險？
  答

  買期房有什么風(fēng)險？ 買期房注意四種風(fēng)險 對消費者來說，購買期房有其有利的一面，也有其不利的一面，這不利的一面主要表現(xiàn)在購買期房時的四大風(fēng)險上。 買期房有什么風(fēng)險？風(fēng)險之一：房屋延期交付使用的風(fēng)險，包括使用居住功能無法體現(xiàn)和屬于投資性購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲回收利息及利潤的時間。 買期房有什么風(fēng)險？風(fēng)險之二：房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險，開發(fā)商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套、建筑裝飾材料等進行了與購房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購房者蒙受損失。 買期房有什么風(fēng)險？風(fēng)險之三：房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險。有的期房項目有可能無法按期獲得整個項目的房屋權(quán)屬證件，購房的業(yè)主也由此可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)讓無法實現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險。 買期房有什么風(fēng)險？風(fēng)險之四：房屋\"爛尾\"，也就是**大的風(fēng)險。即由于各種原因，使正在建設(shè)的項目停工或無法繼續(xù)建設(shè)，給消費者帶來嚴重損失的風(fēng)險。

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• 問 期房有什么風(fēng)險? 購買期房會有哪些風(fēng)險 要注意什么？
  答

  現(xiàn)在房價越漲越高也阻止不了大家的購房熱情，房子作為一個家庭的住所是必不可少的，在供不應(yīng)求的房產(chǎn)市場中，開發(fā)商在樓盤開盤的時候就已經(jīng)開始預(yù)售房屋了，而這類房屋就是我們通常所說的期房，那么買期房的潛在風(fēng)險有哪些呢，要注意哪些問題呢？一、買期房的潛在風(fēng)險有哪些？1、虛假宣傳期房是一種提前預(yù)售的房屋，所以在購買期房的時候是無法進行實地查看的，這也就是說，大家在買房子的時候只能聽售樓處的工作人員介紹，大部分開發(fā)商的售樓廣告是非常誘人的，如果購房者僅憑廣告的宣傳就選擇買房的話風(fēng)險很大。大多數(shù)人在入住后會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商實際交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。

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