農(nóng)民購(gòu)買異地小產(chǎn)權(quán)房

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• 134****9265

  不可以，小產(chǎn)權(quán)沒有保障，說(shuō)拆就拆。

  查看全文↓ 2014-02-11 10:45:31
• 157****9702

  不可以“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。
  “廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。
  因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。
  既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2014-02-11 09:41:46
• 153****9650

  沒有限購(gòu)的，小產(chǎn)權(quán)，可以買，

  查看全文↓ 2014-02-10 09:36:52
• 132****9995

  找房產(chǎn)部門問(wèn)一下

  查看全文↓ 2014-02-10 09:16:04
• 155****6886

  能夠退原款就好了 現(xiàn)在是你求對(duì)方退房啊
  裝修費(fèi)根本說(shuō)不清楚 還有折舊 對(duì)方說(shuō)不喜歡你的裝修 你有什么辦法？房產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值更說(shuō)不清楚 你說(shuō)**了 為什么賣不掉？對(duì)方一句話就堵住你了。利息，按貸款的利息還是存款的利息？
  我認(rèn)為你的期望很不現(xiàn)實(shí)，除非對(duì)方現(xiàn)在后悔賣給你，也許能夠低價(jià)收回。
  
  我覺得 如果你要挽回?fù)p失 轉(zhuǎn)手賣掉 至少有可能拿回裝修費(fèi)用和**的錢
  不過(guò)暫時(shí)建議你觀望
  看看十七大能否通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房合法的條款
  如果通過(guò) 你就賺到了
  
  如果沒有通過(guò) 建議如果對(duì)方不肯退房 你可以要求公證一下買賣協(xié)議，重寫個(gè)保護(hù)自己權(quán)益的條款，當(dāng)然條款不要和現(xiàn)行法律沖突，萬(wàn)一對(duì)方違約要處罰，這樣可以防止對(duì)方反悔。

  查看全文↓ 2014-02-09 09:16:59
• 153****5769

  不可以,小產(chǎn)權(quán)沒有保障,說(shuō)拆就拆。

  查看全文↓ 2014-02-08 21:21:03
• 135****7606

  沒有限購(gòu)的,小產(chǎn)權(quán),可以買,

  查看全文↓ 2014-02-08 14:06:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 異地農(nóng)民買小產(chǎn)權(quán)房
  答

  我老家廣元在成都買了一套房，買房時(shí)開發(fā)商承諾兩年轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)，因此交了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。但是，現(xiàn)在已經(jīng)四五年了，還未轉(zhuǎn)下來(lái)，我該怎麼辦。

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• 問(wèn) 農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房如何銷售
  答

  1，小產(chǎn)權(quán)房只能出售給擁有該集體土地戶口的居民，對(duì)于外村戶口的居民是不能購(gòu)買該集體土地性質(zhì)的小產(chǎn)房的。2，小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

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• 問(wèn) 農(nóng)民能買小產(chǎn)權(quán)房嗎
  答

  不建議購(gòu)買，（一）小產(chǎn)權(quán)房的定義小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。（二）小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說(shuō)明一開始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來(lái)。雖然暫時(shí)沒有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來(lái)人員購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房。既購(gòu)買了相當(dāng)便宜的房子自己居住，同時(shí)也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。（一）購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，妥善處理。1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

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• 問(wèn) 農(nóng)民能買小產(chǎn)權(quán)房嗎？
  答

  1、大的方向是國(guó)家要利用小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行保障房試點(diǎn)，為今后處理小產(chǎn)權(quán)房積累經(jīng)驗(yàn)；2、小產(chǎn)權(quán)房土地是集體所有的，是開發(fā)商建設(shè)的，業(yè)主購(gòu)買的，從交易關(guān)系上看是明晰的，問(wèn)題主要在土地沒有證、房產(chǎn)沒有證，本來(lái)是給農(nóng)民用的地賣給城市居民了；3、要分清一個(gè)問(wèn)題，如果房子建在農(nóng)村集體建設(shè)用地或者宅基地上面還好，如果是建在農(nóng)村農(nóng)用地上面的就麻煩了，尤其是基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)就更麻煩，早晚會(huì)被拆除！因?yàn)楝F(xiàn)在正是堅(jiān)決清理違規(guī)用地的時(shí)期；4、建議你在搞清問(wèn)題3后作出決定：如果是后面兩種情況必須馬上找開發(fā)商退款，能退多少退多少！如果是前者可以再等等看試點(diǎn)的情況決定，但是切記要多多關(guān)注早下決定。

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• 問(wèn) 農(nóng)民公寓是小產(chǎn)權(quán)房嗎
  答

  1.宅基地是國(guó)家給農(nóng)民的福利，宅基地說(shuō)通俗就是一塊土地上畫個(gè)圈圈、圈內(nèi)的土地是宅基地，使用人持有宅基地使用證（是使用證，不是所有，土地屬于國(guó)家）。上面建造的房子屬于宅基地建房，房子的所有人有產(chǎn)權(quán)。2.小產(chǎn)權(quán)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)土地造的房子，您買小產(chǎn)權(quán)房買的只是有房子的使用權(quán)。3.宅基地是一塊地不是小產(chǎn)權(quán)。宅基地建房是農(nóng)民在政府分配的土地上根據(jù)規(guī)劃建造的合法房屋。要了解二者的區(qū)別，首先要搞清楚農(nóng)村的集體土地的三種形式，分別是農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地。農(nóng)民在農(nóng)村承包的用來(lái)耕種的土地就是農(nóng)業(yè)用地，一些農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)用的農(nóng)村土地就屬于建設(shè)用地，而農(nóng)民家家戶戶生活的院子和房子就是建設(shè)在宅基地上的。知道了農(nóng)村集體土地的三種形式，也就知道了農(nóng)村宅基地房就是建設(shè)在宅基地上的合法建筑。按照規(guī)定，農(nóng)村的農(nóng)民朋友，凡事屬于該村集體內(nèi)部成員的，都可以獲得自家宅基地房的合法證件，比如房產(chǎn)證。而小產(chǎn)權(quán)房一般是該農(nóng)村所在的村委會(huì)或者鄉(xiāng)政府單獨(dú)開發(fā)的，或者聯(lián)合開發(fā)商一起開發(fā)建設(shè)，然后由他們制作房屋所屬權(quán)證書的房子。對(duì)于城里人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房，由于他不是村集體內(nèi)部成員，所以他無(wú)法獲得合法的房屋所有權(quán)證書。所以，農(nóng)村的宅基地房是合法合規(guī)的，它是只存在于農(nóng)村的宅基地上的建筑。而小產(chǎn)權(quán)房可能修建的地方有農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地，但不管它建于哪里，都是違法修建，所以應(yīng)該屬于是違法建筑。宅基地申請(qǐng)條件:(一)農(nóng)村居民戶無(wú)宅基地的;(二)農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外,其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;(三)集體經(jīng)濟(jì)組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺舻?(四)回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部、職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞,需要建房而又無(wú)宅基地的;(五)原宅基地影響規(guī)劃,需要收回而又無(wú)宅基地的.有下列情況之一的,不得安排宅基地用地:①出賣、出租或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓房屋的;②違反計(jì)劃生育規(guī)定超生的;③一戶一子(女)有一處宅基地的;④戶口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉?⑤年齡未滿十八周歲的;⑥其它按規(guī)定不應(yīng)安排宅基地用地的.農(nóng)村村民需要使用宅基地的,應(yīng)當(dāng)向村民委員會(huì)提出申請(qǐng),由村民委員會(huì)公布并提交村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論.經(jīng)討論同意并公布后,逐級(jí)報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后,報(bào)縣人民政府批準(zhǔn).縣(市)人民政府批準(zhǔn)后,村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公布批準(zhǔn)使用的宅基地.

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