怎樣規(guī)避認(rèn)購(gòu)書(shū)里面的風(fēng)險(xiǎn)？

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• 143****0031

  可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)避：1、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的名稱(chēng)比較多樣，一般包括商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等形式，還包括買(mǎi)賣(mài)房屋的意向書(shū)、允諾書(shū)、定金收據(jù)、預(yù)付款收據(jù)等。2、如果購(gòu)買(mǎi)房屋的心意已決，不妨將商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備的主要條款都寫(xiě)入《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，爭(zhēng)取讓《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》直接轉(zhuǎn)化為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，免去中間的3、避免在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定過(guò)于詳細(xì)，防止《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》直接轉(zhuǎn)化成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，令自己難以“退出”。

  查看全文↓ 2013-07-17 17:31:02
• 138****1313

  一定要明確約定違約責(zé)任的數(shù)額，如是定金應(yīng)約定雙倍返還，如是預(yù)付款可以約定除全額返還以外還要支付一定比例的違約金。

  查看全文↓ 2013-07-17 17:30:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎樣規(guī)避認(rèn)購(gòu)書(shū)風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一定要明確約定違約責(zé)任的數(shù)額，如是定金應(yīng)約定雙倍返還，如是預(yù)付款可以約定除全額返還以外還要支付一定比例的違約金。1、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的名稱(chēng)比較多樣，一般包括商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等形式，還包括買(mǎi)賣(mài)房屋的意向書(shū)、允諾書(shū)、定金收據(jù)、預(yù)付款收據(jù)等。2、如果購(gòu)買(mǎi)房屋的心意已決，不妨將商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備的主要條款都寫(xiě)入《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，爭(zhēng)取讓《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》直接轉(zhuǎn)化為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，免去中間的3、避免在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定過(guò)于詳細(xì)，防止《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》直接轉(zhuǎn)化成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，令自己難以“退出”。

• 問(wèn) 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  ①購(gòu)房者不可意氣用事，務(wù)必確定好自己真的有需求買(mǎi)房，且事前做好調(diào)查自己預(yù)定的住房就是自己想要的。同時(shí)，購(gòu)房者要了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)，從而得知開(kāi)發(fā)商是否能夠按期完成樓房建造，小區(qū)的配套設(shè)施是否完善等。②若在開(kāi)發(fā)商處看中了自己想要的房屋，需要和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始溝通，若是可以的話，盡量不要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，畢竟認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)購(gòu)房者而言并沒(méi)有多大的益處，還有可能會(huì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果無(wú)法避免的話，只能交付定金簽認(rèn)購(gòu)書(shū)。

• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)里有什么貓膩 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些注意事項(xiàng)
  答

  目前,買(mǎi)房先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納一定定金在很多樓盤(pán)銷(xiāo)售期房時(shí)都很常見(jiàn)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些流程？簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些貓膩？如果簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，對(duì)房子不滿(mǎn)意，能退定金嗎？且看專(zhuān)業(yè)人士解答。 怎樣簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) 購(gòu)房者在選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)了，這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金，開(kāi)發(fā)商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。在簽定完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證實(shí)、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。 步驟1規(guī)避受牽制條款 如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書(shū)中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購(gòu)書(shū)示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自第四條第二款約定的期限屆滿(mǎn)之次日起超過(guò)___日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人?！卑凑赵摋l款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)解除，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。 步驟2應(yīng)按時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合同 認(rèn)購(gòu)書(shū)中一般約定簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間，購(gòu)房人應(yīng)按時(shí)前往，否則會(huì)造成對(duì)自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)條款的，出賣(mài)人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。出賣(mài)人解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的，認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還，出賣(mài)人有權(quán)將該商品房另行出賣(mài)給第三方。”所以，購(gòu)房人一定要注意該時(shí)間的規(guī)定。 如果購(gòu)房人因各種原因不能按時(shí)與開(kāi)發(fā)商商談購(gòu)房合同，一定要取得開(kāi)發(fā)商的同意。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)人不能按時(shí)簽約的情況，購(gòu)房人一定要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時(shí)，還應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商給予書(shū)面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)合同相對(duì)比較復(fù)雜，須談的事項(xiàng)很多，有時(shí)須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，為避免日后因條款原因無(wú)法簽訂合同情況下退還定金方便，**好在合同正式談判之前要求開(kāi)發(fā)商出具購(gòu)房人前來(lái)談判的書(shū)面憑證。 如果違約 定金不可退 買(mǎi)房沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的人，有時(shí)會(huì)忽視認(rèn)購(gòu)書(shū)上的一些細(xì)節(jié)就盲目簽字，交納定金，因而遭遇到一些不必要的購(gòu)房糾紛。相對(duì)于商品房預(yù)售合同來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。 訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來(lái)，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。 預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，**終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。 因此， 在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中， 如果一方違背公平、 誠(chéng)信原則， 或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款， 或者提出令對(duì)方無(wú)法接受的不合理?xiàng)l件， 或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基 于各自利益考慮， 無(wú)法就其他條款達(dá)成一致的意思表示， 致使本約不能訂立， 則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。 這種情況下， 預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除， 已付定金應(yīng)當(dāng)返還。也就是說(shuō)， 若購(gòu)房者交款后反悔， 違背了認(rèn)購(gòu)協(xié)議的根本目的， 定金是不能夠退還的；若購(gòu)房者在購(gòu)房中出現(xiàn)了不可歸責(zé)于雙方原因的購(gòu)房磋商行為，定金是能夠退還的。 認(rèn)購(gòu)書(shū)并非一定要簽，如果您對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)上的內(nèi)容有疑慮，**好咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)家后再?zèng)Q定簽不簽。

• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)包含哪些內(nèi)容 如何規(guī)避被認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢
  答

  購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)一般會(huì)要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)一般是開(kāi)發(fā)商提供的模板，認(rèn)購(gòu)書(shū)里會(huì)有現(xiàn)金的擔(dān)保。萬(wàn)一購(gòu)房者不想買(mǎi)了怎么辦。那么認(rèn)購(gòu)書(shū)包含內(nèi)容有哪些呢？ 如何規(guī)避被認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢。 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于對(duì)雙方交易房屋相關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，而且往往會(huì)以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。顯示中也沒(méi)不是買(mǎi)房必經(jīng)的程序。 一、認(rèn)購(gòu)書(shū)一般需要包含哪些內(nèi)容 （1）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房屋價(jià)款計(jì)算；（4）定金；（5）簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。 二、認(rèn)購(gòu)書(shū)有法律效力嗎？ 相信有不少額度購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為只有買(mǎi)賣(mài)合同才是合同，才具有法律效力。而認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是正式合同，充其量也就是意向書(shū)并不具備合同的約束力，因而商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒(méi)有約束力?，F(xiàn)實(shí)是認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律約束力的，定金法則也是有效的。 “定金罰則”：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 **高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不愿訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就要雙倍返還。 三、如何規(guī)避認(rèn)購(gòu)書(shū)風(fēng)險(xiǎn)？ 首先，要理性對(duì)待銷(xiāo)售人員和開(kāi)發(fā)商的宣傳。開(kāi)發(fā)商往往為了銷(xiāo)售會(huì)夸大甚至用模糊詞語(yǔ)去誘導(dǎo)購(gòu)房者去購(gòu)房，無(wú)論銷(xiāo)售人員怎么用促銷(xiāo)手段去讓您買(mǎi)房，一定要冷靜下來(lái)去分析事實(shí)的可信度，如果不知道該買(mǎi)還是不該買(mǎi)可以選擇離開(kāi)售樓處安靜的去整理思路。 其次，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)交定金請(qǐng)三思。只要錢(qián)一交出去要收回來(lái)就比較困難，為了不損失自己利益，一定要慎重。因?yàn)樵诙ń鸾桓吨埃渡唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢(qián)款。 第三，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 第四，就是盡量不交定金。如果還沒(méi)有下定**后的決心要買(mǎi)這套房子的話，可以要求不交定金，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。這些是比較容易退換的。 **后，要抓住對(duì)方違約機(jī)會(huì)。如果開(kāi)發(fā)商一旦出現(xiàn)違約，就要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。認(rèn)購(gòu)書(shū)可以把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。  

• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)里的貓膩怎么識(shí)破？
  答

  識(shí)破認(rèn)購(gòu)書(shū)貓膩，需關(guān)注以下要點(diǎn)：明確房屋信息、交付時(shí)間、面積差處理方式；注意定金退還條件，是否包含雙方責(zé)任；留意違約責(zé)任條款是否公平合理。如有疑問(wèn)，請(qǐng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士。

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