轉(zhuǎn)讓名下的商鋪時，需注意哪些問題？

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• 132****1731

  1.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：與普通的商品房轉(zhuǎn)讓差不多的，**好找一個中介，這樣你不需要麻煩且房款安全。如果自行轉(zhuǎn)讓，就是簽定商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議，然后付款方式一定是要付清全款后，再去房產(chǎn)管理局激清各項稅費，再辦過戶手續(xù)。
  2.商鋪轉(zhuǎn)租：關(guān)鍵是要征得產(chǎn)權(quán)人的同意這點很重要，其它都是你承租方的約定?？梢赃€以為你承租，再轉(zhuǎn)租給其它人，你可以從中獲利的。

  查看全文↓ 2013-05-20 16:07:36

相關(guān)問題

• 問 訂定金條款時需注意的問題有哪些？交付定金時需注意些什么？
  答

  交付定金需注意的事項：根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預(yù)訂書》等對雙方均有約束力。”購房者簽訂《房屋認(rèn)購書》與簽訂正式合同同樣須謹(jǐn)慎。(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)?！额A(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《房屋認(rèn)購書》條款較簡單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況，來規(guī)避法律，購房者不可忽視這一點。(2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價、總價、交付時間、生效條件等必須有明確的約定。(3)內(nèi)容合法。形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。如果購房者對某套房確實很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂房屋預(yù)、銷售合同。這樣，購房者就有充分的主動權(quán)與開發(fā)商就合同內(nèi)容進(jìn)行平等協(xié)商。如果實在要簽房屋認(rèn)購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規(guī)定。

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• 問 購房需注意哪些問題?。?/a>
  答

  買房要注意的： 第一，開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；商品房預(yù)售許可證 第二：是看房子 看房全訣“十六式” 第1式 看位置 房產(chǎn)作為不可動的資產(chǎn)，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)能否**，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素。看一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購房者在一個區(qū)域各項市政、交通設(shè)施不完善的時候以低價位購房，待規(guī)劃中的各項設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅**很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產(chǎn)的價值，研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿Γ瑢彿空呤种匾?交通方便往往是開發(fā)商的強(qiáng)勁賣點，有的售樓廣告說地鐵某號線**小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想。對于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實地調(diào)查分析。 第2式 看配套 居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑**好不要超過150米。 目前在售樓書上經(jīng)常見到的“會所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。會所都有哪些設(shè)施，收費標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對外營業(yè)，預(yù)計今后能否維持正常運轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題，也是購房者應(yīng)當(dāng)了解的內(nèi)容。 第3式 看綠化 目前住宅項目的園林設(shè)計風(fēng)格多樣，異國風(fēng)光、歐陸風(fēng)情等有可能是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。 第4式 看布局 建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者應(yīng)該了解。 一般來講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。 規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標(biāo)中，前者高于后者。

  投資商鋪需注意哪些原則？

  答

  投資商鋪需要注意以下原則： 原則一:地段為核心,地段是商鋪**重要的選擇因素,因為好的地段才會蘊(yùn)藏豐富的商業(yè)機(jī)會,才能引來足夠的商戶租賃商鋪.好的商鋪地段人流量大而且穩(wěn)定,而且已經(jīng)形成了一定的商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢,這種地段一般處于城市中心地帶或者區(qū)域特色商圈中間,還有一些處于特定的交通要道交匯地區(qū),好的地段是你的商鋪能夠成功的以較高的價格租賃出去的保證,這樣你的投資回報才會高而穩(wěn)定,同時還會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展穩(wěn)定**.　 原則二:合理定位.商鋪不是用來住的,不能將就.在選定一個商鋪的時候就必須對其商業(yè)定位有一個準(zhǔn)確的判斷,首先要根據(jù)周邊的商業(yè)環(huán)境來判斷這個商業(yè)區(qū)域什么行業(yè)能夠生存和盈利.然后自己準(zhǔn)備投資的商鋪的位置和大小適合從事什么樣的商業(yè)活動,能否吸引商戶入駐,客源是否豐富,這些人的"消費"習(xí)慣和消費水平怎么樣.通過這一系列的考察,就會對你投資的商鋪有一個清晰的,市場,定位,也就容易高價租出去,而不是盲目投資. 原則三:認(rèn)真計算收益.商鋪投資通常資金占用量比較大,大都不會短期內(nèi)出手,因此租金收益是**重要的收益指標(biāo).投資新商鋪的話,通過對臨近的類似商鋪的租金占商鋪總價的比例結(jié)合自己投資的商鋪的特色優(yōu)勢.然后判斷未來出租租金大概比例是否能夠達(dá)到年回報率相當(dāng)于總房價的8-10%.如果低于這個區(qū)間,就要謹(jǐn)慎投資;至于那些二手商鋪,其本身的租金比例比較明顯,只需要符合這個比例,并且確定沒有特殊變數(shù)就可以投資.　　 原則四:注意規(guī)避風(fēng)險.投資商鋪必須足夠精明,畢竟社會上很多商鋪并不是像那些專門銷售商鋪的人員宣傳的那么好,所以要精明避開陷阱不要被蒙蔽,沖動投資.風(fēng)險比較大的商鋪要么是市場并未成熟,當(dāng)?shù)厣倘Πl(fā)展趨勢不好,或者商鋪建設(shè)定位不準(zhǔn),這種情況要謹(jǐn)慎考慮.還有一些商鋪是產(chǎn)權(quán)受到限制的,或者只有收租權(quán),這種商鋪投資更要謹(jǐn)慎,防止政策變化帶來的損失<,此外這種商鋪并不能自由處理,不宜投資.

• 問 商品房購房合同簽訂時，需注意的問題有哪些？
  答

  （一）購房人簽合同前應(yīng)先看一下前面的說明，明確以下問題：1、《商品房買賣合同》示范文本雖由市國土房管局統(tǒng)一編號、印制，但僅是在商品房預(yù)售時推薦使用，而非強(qiáng)迫使用的。2、合同文本中的選擇內(nèi)容，以及空格和空白行，是供房地產(chǎn)商和購房人自行約定或補(bǔ)充約定的。自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款，房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。3、購房人簽合同時一定要注意在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。（二）注意關(guān)于“當(dāng)事人”的表述1、購房人簽合同前首先要確定在合同上填寫的出賣人與預(yù)售許可證上的售房單位是否一致，要注意***機(jī)構(gòu)不能是出賣人。否則購房人付了錢，開發(fā)商可能會說沒有收到錢。2、如果房地產(chǎn)商是委托***人或***機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，購房人一定要看清房地產(chǎn)商委托的權(quán)限范圍，要求他們在委托***人或委托***機(jī)構(gòu)情況后面添全所有內(nèi)容，如果出賣人授權(quán)***人或***機(jī)構(gòu)有權(quán)代表房地產(chǎn)商簽字，購房人一定要看一下授權(quán)書的正本，同時**好要求把該授權(quán)書作為合同的附件。3、購房人在填寫前**好事先想清楚用誰的名字購買。因為一旦合同備案，房屋交付前，購房人想換名字，需購房人和房地產(chǎn)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，除了要花更名費，同樣需要房地產(chǎn)商的同意。房屋交付后，購房人要想換名字，只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過戶，費用就更大了。

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• 問 購房需注意的問題有哪些呢？
  答

  注意1、買房時要看“五證二書”購買五證齊全的房子才有保障，因為五證齊全的房子，銷售才是合法的，不然可能造成房產(chǎn)證無法辦理，或是違約后房子和錢的損失。五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃取得證》、《建設(shè)工程許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》。二書，即《住宅質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。以上這些證書開發(fā)商要是有，一般都會擺在銷售廳里讓購房者們看到，所以我們在購房時要留意。注意2、注意房子的樓間距，太小的不要購買樓間距和你居住的舒適感有著非常大的關(guān)系。如果你走進(jìn)樓間距較小的小區(qū)，會明顯感到一種壓抑。一般而言，高層住宅的樓間距應(yīng)該滿足樓高：樓間距＝1：1.2。注意3、不要相信周邊的荒地會變成公園如果房子的位置比較偏僻，周邊往往就是荒地。這個時候，很多銷售人員就會告訴你，這片荒地將來會建設(shè)成為公園，到時候，出門就可以到公園去散步。這樣的話語一定不要輕易相信，可以去規(guī)劃部門咨詢一下，如果沒有這樣的規(guī)劃，那么說明銷售人員說的都是假的。注意4、一定要考慮小區(qū)的停車位數(shù)量當(dāng)代社會幾乎每個家庭都會有車，有車就要有停車位。而現(xiàn)在房屋的銷售一般都是和車位的銷售分開的，很多都是先買房，然后才能選車位。這當(dāng)然也是銷售商的策略，以提高車位的價格。買房的時候，一定要問清楚房屋和車位的比例，是否能達(dá)到一比一。如果不能，那肯定是有的住戶注定要買不到車位的。應(yīng)該優(yōu)先考慮車位充足的房子，如果都不夠，那就要早點買車位。注意5、買精裝房一定要注意驗房因為工作都比較忙，很多人都沒有時間去裝修，于是就選擇精裝房，拎包入住，輕松快捷。但精裝房不一定“精”，一定要注意驗房。驗房時候不能光看表面，還要關(guān)注裝修使用的材料的質(zhì)量以及是否環(huán)保健康等。很多精裝房過了一段時間出現(xiàn)了管道漏水、墻灰脫落等問題。如果有條件的話，**好找懂行的朋友一起去驗房。

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