哪些房產(chǎn)買賣合同屬于無效購房合同？

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• 139****3806

  以下合同屬于無效合同：1.無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。
  　　2. 限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。
  　　3.以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
  　　4.以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
  　　5.乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
  　　6.雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。
  　　7.當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
  

  查看全文↓ 2013-05-15 17:52:34

相關問題

• 問 商品房買賣合同簽訂有哪些注意事項 哪些購房合同屬于無效合同
  答

  隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房子成為商品房，這就意味著存在著買賣需求，由于商品房存在周期較長，買賣過程中會涉及到諸多問題，那么商品房買賣合同簽訂注意事項有哪些？ 一、商品買賣合同成立前提 1、房屋出售方必須具備該房屋所有權或土地使用權。 2、房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂買賣合同。 3、房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現(xiàn)之前其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。 4、房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋買賣必須辦理土地使用權出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。 5、房屋買賣合同的形式必須符合有關的法律法規(guī)的規(guī)定，需采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準合同文本。 二、不得形成買賣合同和合同無效情況 （一）不得形成買賣合同情況 1、違法或違章建筑； 2、房屋產(chǎn)權有糾紛或產(chǎn)權不明的； 3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑； 4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護的房屋； 5、國家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋； 6、單位擅自購買的城市私房； 7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。 （二）買賣合同無效情況 1、與國家法律和行政法規(guī)發(fā)生沖突時，合同無效； 2、合同中明顯不公平的條款也無效；霸王條款有（1）擅自延長備案時間；（2）公共收益被占有；（3）)違約責任不對等;（4）買方無權調(diào)整合同；（5）延期交房都可免責；（6）未及時簽合同只是買方責任：（7）買方無權選擇物業(yè)；（8）銷售廣告可能有假；（9）指定貸款銀行. 3、買賣合同是當事人即開發(fā)商為了重復使用而預先擬訂的，在訂立中消費者很難有商量余地，屬于一種格式條款，而新《合同法》對格式條款的提供方面有著種種限制，格式條款中，開發(fā)商免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，則該條款無效； 第四、違約責任在合同中未約定或約定不明的，受損害方仍可以根據(jù)標的性質以及損失大小，合理選擇要求對方承擔違約責任。 三、購房人在簽訂商品房買賣合同注意事項 1、審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權證的關鍵。 2、采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。 3、注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權利與義務是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。 4、分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。 5、講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。 6、認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。 7、在簽訂房屋買賣合同時，**好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的麻煩和損失。 以上是對房屋買賣合同簽訂注意事項的總結，從購房到收房驗房整個流程中，合同中都需要有明確的約定，不然中間出問題就沒有法律保障，對于霸王條款也應拒絕。

• 問 購房時，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？
  答

  以下7種情況的合同是屬于無效的： 1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效，如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。 2、房權未登記過戶，合同無效，房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，利害關系人仍可提出合同無效的主張。 3、產(chǎn)權主體有問題，合同無效，非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。 4、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效，房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。 5、單位違反規(guī)定購房，合同無效，凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。 6、非法轉讓，合同無效，下列房地產(chǎn)不得轉讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。7、價格欺詐，顯失公平，合同可撤銷，買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴，或向仲裁機構申請仲裁。

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• 問 哪些購房合同屬于無效合同 合同無效該如何處理
  答

  由于房屋的買賣日益頻繁，在實際交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)違約的情況，由此導致了不少房屋買賣糾紛。如果房屋買賣雙方都違約了應該怎么辦呢？對于無效購房合同應該怎么去處理呢？下面將為您詳細地說明。 一、購房合同無效的情形有哪些？ （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明； （四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實； （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋； （七）房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格； （八）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用； （九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%； （十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行； （十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。 二、購房合同無效怎么辦？ 購房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因導致合同無效，因此購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任。 我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 上文主要介紹了購房合同無效的情形有哪些，以及遇到購房合同無效應該怎么辦。房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過程中應承擔的義務與責任，但是由于現(xiàn)階段買方在交易中處于弱勢地位，因此很多情況下購房者對于開發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無策，若購房合同無效，購房者能選擇的維權方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專業(yè)知識以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，可以讓您在處理與開發(fā)商的糾紛時不落下風。

• 問 ??買賣合同屬于什么合同
  答

  一、承攬合同與買賣合同二者具有不同的法律特征。承攬合同與買賣合同二者雖然都是雙務、有償、諾成、不要式合同，交付標的物的一方都負有瑕疵擔保責任等，但二者也具有不同的法律特征：1、標的不同。承攬合同的標的是承攬人按照定作人的要求完成并交付一定工作成果。買賣合同的標的是以有償?shù)姆绞睫D讓標的物的聽有權。2、承攬合同具有一定的人身性質。定作人選擇承攬人通常是基于對承攬人能力、設備、技術等方面的考慮并決定是否簽訂合同。非經(jīng)定作人同意，承攬人不得將其承攬的主要工作交由第三人完成。買賣合同中的買方一般只根據(jù)賣方現(xiàn)有的標的物的性能、條件，衡量是否滿足自己的需要，雖然有時也詢問有關制作生產(chǎn)的情況，但主要是基于標的物現(xiàn)有性能來考慮并進行買賣的。3、是否移轉所有權。 承攬合同中不存在財產(chǎn)所有權的轉移。而買賣合同是轉移標的物所有權的合同。4、買賣合同的標的物可以是種類物也可以是特定物。承攬合同的標的物只能是特定物。二、承攬合同與買賣合同二者在比較標的物上，區(qū)別在于是否具有特定性。在承攬合同中，承攬人按照定作人的要求完成并交付工作成果，該工作成果是按照定作人的特定要求為滿足定作人的特殊需要由承攬人完成的，因此標的物的特定性成為承攬合同的一個重要特點。該標的物一般沒有固定的行業(yè)標準，標準主要由雙方當事人自由協(xié)商，通常只能為定作方所利用。在買賣合同中的標的物通常是滿足商品在市場上的一般需求，并非只能由購買人所利用。并且該標的物通常是標準化或者系列化的物品，一般需要符合行業(yè)標準或者專業(yè)標準，因此其不具有特定性。三、承攬合同與買賣合同的區(qū)別還體現(xiàn)在標的物是否具有流通性。 承攬合同的標的物通常不具有流通性，這與其特定性是密切聯(lián)系的。該標的物滿足的只是定作方的特殊需求，因此一般不能在市場上銷售或購買。而買賣合同的標的物一般都是通用產(chǎn)品，要求具有市場流通性。此外，在承攬合同中，定作人注重的是對生產(chǎn)過程的控制和監(jiān)督，如果一個合同規(guī)定了定作人對生產(chǎn)過程的必要的控制權，而且這些控制權顯然屬于該合同的重要部分，則該合同應屬于承攬合同，反之則屬于買賣合同。同時，還可以從合同是否附有產(chǎn)品加工制作圖紙、模具等方面來判斷，一般在加工承攬合同中定做人提供有自己的圖紙、模具，要求加工人按此生產(chǎn)，而買賣合同中則不會提供圖紙、模具等，僅會對產(chǎn)品的相關規(guī)格、質量等方面提出要求。

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• 問 哪位清楚買賣合同屬于什么合同？
  答

  首先一個商品房屋銷售必須有五證另外從合同簽訂到辦理產(chǎn)權登記由房屋管理部門管

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