購新房時，哪幾種房源不能買？

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• 144****3123

  以下七種房源不能買：　
  1、聯(lián)合開發(fā)房。這是由有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢，有地無錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項目。建成后，開發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會出售，但按國家規(guī)定，這類房是不得作為商品房出售的，所以如若貪圖低價便宜而購入，往往會在今后遇到房地產(chǎn)權證方面始料不及的麻煩?！　?br/>2、公益聯(lián)建房。這是由地方政府或本系統(tǒng)本單位組織領導，市民自愿參加組成的住房“合作社”，為解決“社員”住房困難而進行的合作建房項目，當新建房子有一定剩余時，而向社會出售。由于這類房屋具有公益性質(zhì)，享有不少優(yōu)惠，所以按國家政策規(guī)定，也不能作為商品房出售，一旦購買，日后難以進入三級市場?！　?br/>3、集資合建房。這是房地產(chǎn)開發(fā)商與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開發(fā)，或小城鎮(zhèn)建設等為名，利用村集體的土地在城郊進行房地產(chǎn)開發(fā)項目。需強調(diào)指出的是，此類房大都沒有辦理土地出讓手續(xù)，也未辦理土地征用手續(xù)，因此，如果購買這類集資合資的房屋，按國家有關規(guī)定，這類房屋買賣行為肯定是無效的?！　?br/>4、集資聯(lián)建房。這是指一些企事業(yè)單位利用自身閑置的土地與外單位集體和個人或本單位職工的資金集資開發(fā)的房地產(chǎn)項目。由于土地來源主要是企業(yè)通過減免地價，或行政劃撥式取得的非贏利性土地，因此根據(jù)國家有關政策，此類房不能作為商品房向社會出售，一旦購買缺乏保證。　　
  5、非法開發(fā)房。一些未經(jīng)批準，不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的單位，通過非正常渠道謀得土地而進行的房產(chǎn)開發(fā)，由于其沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格，因而也就無法辦理土地征用手續(xù)，沒交納土地出讓金，貪圖低價購買這類房的風險是極大的?！　?br/>6、限制權利房。這是指司法機關和行政機關已依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房子。一些購房者貪圖便宜，采用私下交易的方式買房，由于不可能掌握賣方真實情況，結(jié)果往往上當，叫苦不迭?！　?br/>7、郊區(qū)聯(lián)建房。開發(fā)商為了降低商品房建設成本，在市郊低價征地開發(fā)形成的商品房，這對購房資金短缺的居民來說，本應是一個較好的選擇，但由于個別開發(fā)商項目開發(fā)不規(guī)范，且管理不到位，社區(qū)環(huán)境極差，設施嚴重缺乏，交通極其不便，卻通過虛假廣告，打著“低價”的幌子蒙騙購房者，這種“低價”，這種“便宜”，購房者是不應去撿的?！　∮捎谶@些所謂的便宜房或沒有履行正常的土地出讓手續(xù)，或?qū)儆诓灰?guī)范開發(fā)，故一旦消費者購買了上述房屋，是得不到房地產(chǎn)權證的。對于消費者權益的保護和將來房產(chǎn)的歸屬及交易都面臨著極大的困難。

  查看全文↓ 2013-05-10 17:18:21

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• 問 ??知道的請講下哪幾種房子不能買？
  答

  我們買了房子一般要在里面住上幾十年，因此我們在買房子的時候呢，一定要格外的謹慎。一旦稍有不慎買到不滿意的房子，后悔都來不及，而且后期還會有很多麻煩的事情產(chǎn)生，因此我們在買房子的時候要小心小心再小心。我特意請教了一個房地產(chǎn)方面工作的朋友，他給我總結(jié)了五種房子千萬不要買，下面我總結(jié)一下，給大家看一下。1.房子周邊有酒吧街酒吧街，聽到這個名稱，大家首先想到的是什么呢？對，就是晚上很熱鬧的一條街，因此我們也就能夠想到，如果我們把房子買在酒吧街婦聯(lián)附近的話，那么晚上的時候一定會特別的吵，而我們是白天工作的人，如果晚上休息不好的話，很容易影響到白天的工作以及整個人的整體狀態(tài)，所以說酒吧街周邊的房子千萬不要買。2.汽車站旁邊的房子不要買。很多人會覺得若把房子買在汽車站附近，那么我如果出遠門坐車的話是很方便的，如果有這種想法，那就大錯特錯了，汽車站的話肯定是汽車出行量比較大的地方，那么尾氣污染是非常嚴重的，空氣質(zhì)量好不到哪里去。再就是汽車出站的時候都會鳴笛，因此會非常的吵，所以說，汽車站旁邊的房子噪聲污染和空氣污染是很嚴重的，非常不利于我們的身心健康發(fā)展，這類房子一定要果斷放棄。3.陽臺可以看到煙筒的房子不要買如果陽臺上可以看到煙頭的話，那說明附近是有工廠的，工廠肯定是會排放一些有污染的氣體，如果，陽臺可以看到煙筒的話，那么，如果風向發(fā)生轉(zhuǎn)變正對陽臺，那么很容易將煙筒冒出的污染氣體吹到我們房子里來，如果經(jīng)常攝入這種有毒氣體，對我們的身體影響也是很大的。4.房子附近有醫(yī)院不要買很多人會覺得如果房子周邊有醫(yī)院的話，那么我們就醫(yī)的話是會非常的方便的，但是實際不是這樣的。我們知道醫(yī)院是有很多細菌的，如果我們家住在醫(yī)院附近，空氣質(zhì)量是不會特別好的，對我們的身體健康也是有一點點影響的。5.農(nóng)貿(mào)市場附近的房子不要買農(nóng)貿(mào)市場我們都知道，是早上有早市，晚上有夜市，這樣不論是早上還是晚上都會影響到我們的休息，綜合來說是很不適合居住的。

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• 問 哪幾種房子再便宜也不能買
  答

  房地產(chǎn)規(guī)劃“揉面團” 在深圳規(guī)劃國土委各區(qū)的分局網(wǎng)上，時常有項目總平面圖修改規(guī)劃的公告發(fā)出，包括更改容積率，規(guī)劃設計變更等方面。實際上，不僅深圳，全國各地房地產(chǎn)項目更改規(guī)劃的現(xiàn)象屢見不鮮，包括調(diào)高樓盤容積率、縮減綠地面積、變更公共空間用途等。 其中，深圳華僑城豪宅天鵝堡業(yè)主維權事件較為典型。該樓盤業(yè)主稱，華僑城將當年承諾建設“別墅、多層和高層”改為“超高層”，導致前期業(yè)主利益受損，維權結(jié)果是雙方妥協(xié)，開發(fā)商降低樓層數(shù)，但依舊為超高層。 規(guī)劃亂象 一位專注舊改的民營房企人士***示，在深圳修改規(guī)劃的項目中，尤其以舊改的住宅用地和工業(yè)用地提高容積率居多。這是由于舊改的成本較高，政府也默許開發(fā)商通過改規(guī)劃來提高對舊改的積極性。 “規(guī)劃調(diào)整如果頻繁出現(xiàn)的話，一種可能性是房地產(chǎn)項目建設所需的土地整理、拆遷、周邊規(guī)劃等等沒有辦法按照既定規(guī)劃實現(xiàn)，倒逼項目不得不做出調(diào)整?！鄙钲趪敛块T一位人士***示，還有另一種可能是項目的拆遷成本過高，開發(fā)商想辦法提升利潤率。 “為什么近年來開發(fā)商一直熱衷于修改規(guī)劃？主因是地方政府賣了高價地，掙了土地財政，但是由于樓面地價偏高，開發(fā)商開發(fā)掙不了錢，要么一直閑置土地，要么逼著政府改容積率攤薄樓面地價。”長期與開發(fā)商合作的深圳本是資產(chǎn)管理有限公司總裁、土地開發(fā)專家崔元星說。 實際上，2012年3月國家住建部就出臺了《建設用地容積率管理辦法》，要求任何單位和個人都應當嚴格遵守經(jīng)依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標，不得隨意調(diào)整，確需調(diào)整的，需要經(jīng)過嚴格的法定程序?qū)徟５谔岣呃麧櫬屎徒档烷_發(fā)成本的利益驅(qū)動下，開發(fā)商時有違規(guī)。 崔元星認為，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等許多相關法規(guī)及政策制度對容積率的管理條款歷來是相當嚴明的，只是容積率對地方政府及開發(fā)商來說尤其重要，成為無本萬利的謀利工具，致使容積率調(diào)整的管理呈現(xiàn)出長期的隨意性。 長沙等二線城市也一度成為規(guī)劃亂象的重災區(qū)，據(jù)公開報道，長沙市規(guī)劃局原副局長顧湘陵在開發(fā)商的重金賄賂下，擅自改變遍布長沙市內(nèi)五區(qū)的80多座樓盤的規(guī)劃，調(diào)高容積率，縮小樓間距、減少停車位等。 長沙一位開發(fā)商***示，房地產(chǎn)項目更改規(guī)劃的情況很常見，一般是調(diào)整容積率和商業(yè)配比，需要通過市政府規(guī)劃委員會審批。 值得注意的是，業(yè)主維權的項目，往往能拿出規(guī)劃部門出具的批文。 “由于賣地收益受到用地指標及容積率的限制，地方政府隨意調(diào)高容積率來增加土地出讓金的現(xiàn)象時有發(fā)生，往往是開發(fā)商拿到地后，再請求政府提高容積率稀釋土地成本?！贝拊欠Q，如今，大部分腐敗與土地有關，這其中，土地腐敗中涉及容積率調(diào)整的案例占很大比例。 業(yè)主維權難 深圳華僑城豪宅天鵝堡業(yè)主維權事件，業(yè)主們認為華僑城地產(chǎn)擅自改了地塊規(guī)劃，將原本2003年銷售時承諾建設“別墅、多層和高層”的天鵝堡四期變成了50層以上“超高層”的天鵝湖一號，大大提升了地塊的容積率，影響現(xiàn)有住宅景觀、視野和房產(chǎn)價值。 對此，華僑城地產(chǎn)和市規(guī)土委二局均予以否認。華僑城地產(chǎn)稱，天鵝湖一號是嚴格按法定圖則進行規(guī)劃設計、按法定程序進行報建和施工的項目，而法定圖則是由市規(guī)土委二局在2011年通過。 “因為口頭承諾往往無憑據(jù)，即使是白紙黑字寫在宣傳紙上，但只要合***沒有，就不具備法律約束，而開發(fā)商只要從政府處拿到審批文件就是合法合規(guī)，業(yè)主維權自然難?！鄙钲谝晃环科笕耸糠Q，不過天鵝堡前期物業(yè)都是豪宅、別墅，業(yè)主實力強，維權的效果會比一般居民小區(qū)強得多，很多普通住宅，業(yè)主維權更難。 今年1月，華僑城回復業(yè)主，確認天鵝湖一號地3棟超高層降低樓層數(shù)，1號樓原43層改為37層，2號樓原55/53層改為42/40層連體，3號樓原53/51層改為33/31層連體。 達成一致則是雙方妥協(xié)的結(jié)果，維權后天鵝湖一號仍為30層以上的超高層建筑，不過3棟樓總共減少39層，按照市場價測算，該項目將少賣17億元。 此外，常見的現(xiàn)象還有“貨不對板”，如交房時的公攤面積比預售時增大了，房屋實際使用面積縮水，由于很少有購房者在驗房時去測量，這也給了開發(fā)商偷面積的機會。通常，預售房的公攤面積，是根據(jù)開發(fā)設計的圖紙測算的，如果開發(fā)商在建設過程中不按設計施工，擅自改變規(guī)劃，如將露臺改成陽臺、增高規(guī)劃樓層等，就會與實測結(jié)果存在較大出入。 目前，我國在房屋的公攤系數(shù)和公攤率的上下限僅有國家標準，尚無強制性的規(guī)定，因此公攤數(shù)據(jù)制定的決定權仍在開發(fā)商手里，這造成了部分開發(fā)商在工程運行中出于實際利益考慮，擅自改變當初的公攤數(shù)值。

• 問 ??誰比較了解新房稅費都有哪幾種?
  答

  買新房子要繳納的稅費 （一）買商品房需要交的稅： 1、契稅，購房總價的3-5%（不同的省市自治區(qū)稅率不同），普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。 2、印花稅，購房總價的0.05% （二）基金： 1、房屋維修基金，購房總價的2-3%，大多數(shù)地方是2% 2、副食品價格調(diào)節(jié)基金,2元/平方米，有些地方不用 （三）規(guī)費 1、交易費 ，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交） 2、《房屋所有權證》工本費 ， 各地不一樣，但是都不超過100元 3、《土地使用權證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元 （四）如果按揭，還要發(fā)生以下費用 1、評估費，購房總價的0.2-0．5% 2、保險費 ，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50% 3、公證費，貸款額乘以0.03% 4、抵押登記費，100元 二、二手房要繳納的稅費 稅費: 雙方都要繳納的： 印花稅在二手房買賣過程中，買賣雙方均須繳納印花稅，稅率是房產(chǎn)成交價的0.05%。 買方需繳納的： 非普通住宅契稅要加倍如果您想買房，要注意所選的房子是不是普通住宅。根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，征收標準為：普通住宅1.5%，高檔住宅3%全部由買方承擔。 地方規(guī)定，住房須同時滿足3個條件才能認定為普通住房。這3個條件是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140(含)平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。 賣方需繳納的：年頭長短定稅費 如果想賣房，那您所要繳的稅款可能根據(jù)購房時間長短而有很大差異。 2005年6月1日以后，二手房轉(zhuǎn)讓除了要交印花稅、營業(yè)稅、城建稅和教育費附加以外，還要交土地增值稅和個人所得稅。取得所有完稅證明后才能開出購房發(fā)票，才能辦理產(chǎn)權證過戶。 如果購房時間小于2年，全額征收營業(yè)稅，稅款包括：0.05%的印花稅，5%的營業(yè)稅，0.35%的城建稅，0.15%的教育費附加，土地增值稅和個人所得稅。 如購房時間超過2年且不足5年，那只要繳納印花稅和個人所得稅。如購房時間超過5年，那么除了印花稅以外，不需要繳納任何其他稅。

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• 問 買新房需要繳稅是哪幾種稅呢？
  答

  新房需要繳納稅費:1、契稅:城區(qū)別墅類(含單體、聯(lián)體)契稅按4%征收;普通住房標準按1.5%征收首購買90平米及普通住房契約按1%征收；2、住房維修基金:住宅維修基金按照2%標準交存非住宅維修基金按照1%標準交存商品住宅(含經(jīng)濟適用房住宅區(qū)內(nèi)非住宅及住宅區(qū)外與單棟住宅結(jié)構(gòu)相連非住宅)維修基金交存標準: 磚混結(jié)構(gòu)住宅--49元/平米 電梯框架結(jié)構(gòu)住宅--55元/平米 電梯14層(含14層)框架結(jié)構(gòu)住宅61元/平米 電梯15層(含15層)框架結(jié)構(gòu)住宅73元/平米；3、交易手續(xù)費:住宅3元/平米;非住宅11元/平米；4、房屋登記費:住宅80元/套;非住宅550元/件；5、證照印花稅:5元/本；6、工本費:10元/本。

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• 問 戶型有哪幾種? 戶型有哪幾種，戶型有哪幾種知識
  答

  一般互相分析要看買的是什么樣的戶型了比如127平米做到4室 2廳2衛(wèi)戶型還不錯，客廳面寬各個臥室面寬進深設計也比較合理，戶型方正南北通透、通風采光俱佳。功能分區(qū)合理、動靜分明同時做到干濕分區(qū)，南北雙陽臺面積都比較大，使用起來既方便而且舒適

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