怎樣審查一個(gè)樓盤開發(fā)商的開發(fā)商資質(zhì)？符合開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商要具備什么條件？

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• 131****9848

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人，應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的企業(yè)法人，并且符合法律的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);2、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)。銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)，要證明這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備一定的證件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房銷售，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。使用土地的批準(zhǔn)文件包括劃撥土地的批準(zhǔn)文件和已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件。沒有這些文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不能進(jìn)行商品房銷售的。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過資質(zhì)等級(jí)核定?！?a target="_blank" href="http://13866159.com/baike/13553.html">房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，持有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書》也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的必備條件之一。(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設(shè)開發(fā)的合法建筑。建筑開工前，施工單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《施工許可證》，建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)開工之前，應(yīng)當(dāng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果沒有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)然不能向社會(huì)公眾進(jìn)行銷售。

  查看全文↓ 2013-04-23 14:54:09
• 154****3174

  購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)，一方面要注意出賣人是否是合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是不是企業(yè)法人，有沒有足夠的注冊(cè)資金和專業(yè)技術(shù)人員，另一方面要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的證件是否齊全，以免上當(dāng)受騙。

  查看全文↓ 2013-04-23 14:53:45

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商資質(zhì)如何審查?
  答

  1、 第一審核：查詢開發(fā)商所售房屋是否"五證"俱全? 所謂“五證”就是：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房銷售許可證》，只有“五證”齊全的開發(fā)商才具有出售商品房的資格。2、第二審核：開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)資格：A. 目前，開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個(gè)投資者(即股東)新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司);另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開發(fā)公司。 買方需要了解開發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍等。為此需要審查開發(fā)商的下列情況或文件：(1)、開發(fā)商的股東情況。 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東(大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成)，則應(yīng)審查每一股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊(cè)登記文件，中方為“企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照”(下稱“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”)，外方為“Certificate of Incorporation”;(2)、開發(fā)商本身的**新“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”。 有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照應(yīng)通過工商行政主管部門進(jìn)行的企業(yè)年檢，買方應(yīng)注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時(shí)間以及是否蓋有工商部門“年檢通過”的印章;(3)、開發(fā)商設(shè)立時(shí)由注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的驗(yàn)資報(bào)告，以便知悉其實(shí)收資本的數(shù)量和繳納情況等;(4)、開發(fā)商的公司章程;(5)、如果開發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，買方還應(yīng)審查下列文件合資合同或合作合同; 外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文件; 外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書;(6)、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。B. 開發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。根據(jù)我國(guó)有關(guān)土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)**根本的條件。對(duì)于國(guó)有土地來說，取得的方式有兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán);其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)(出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓);簡(jiǎn)單說前者是無(wú)償用地，后者是有償用地。 用于商品房開發(fā)的用地，都必須是有償用地，即必須是來源于政府出讓的土地。無(wú)償劃撥用地以及農(nóng)村集體所有的土地不得用于商品房的開發(fā)?？疾橥暌陨系牟牧?，相信對(duì)開發(fā)商的資格已經(jīng)有了比較清楚的了解。當(dāng)然除了這些“硬性”的條件，開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)等情況也很重要，考查開發(fā)商以往的開發(fā)業(yè)績(jī)以及社會(huì)信譽(yù)也可以避免買爛尾樓，減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問 怎樣查開發(fā)商的資質(zhì)?開發(fā)商資質(zhì)有幾個(gè)等級(jí)?
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。第八條 申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。第九條 臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（二）企業(yè)章程；（三）企業(yè)法定代表人的身份證明；（四）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；（五）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門或者其委托的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。

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• 問 ??開發(fā)商資質(zhì)有幾個(gè)等級(jí)?怎樣查開發(fā)商資質(zhì)?
  答

  根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：一、四級(jí)開發(fā)商資質(zhì)：1.注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；5.工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；6.商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。二、三級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；3.房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；6.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三、二級(jí)開發(fā)商資質(zhì)：1.注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;5.上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

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• 問 ??怎么審查開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)？有沒有什么影響嗎？
  答

  購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“兩照”、“五證”、“二書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！　皟烧铡笔侵浮稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 “五證”是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售（預(yù)售）證?！? “兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》是登記機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)給企業(yè)并準(zhǔn)許其從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法憑證?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是房地產(chǎn)企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要依據(jù)和必備憑證，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批、投資計(jì)劃、拆遷許可、工程建設(shè)、預(yù)（銷）售許可、綜合驗(yàn)收備案、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，以及訂立商品房銷售合同時(shí)，必須出示經(jīng)年檢合格的資質(zhì)證書和有關(guān)證明文件。凡不能出示或經(jīng)驗(yàn)核不合格的，有關(guān)部門不予辦理有關(guān)手續(xù)，購(gòu)房者有權(quán)不簽訂銷售合同，并可向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門投訴。國(guó)有土地使用證 國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。太原市房屋土地管理局對(duì)直接添發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《太原房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《太原市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專用章》。

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• 問 ??怎樣查開發(fā)商的資質(zhì)?在哪里可以查到開發(fā)商的資質(zhì)?
  答

  主要有三種方式：方法一，到當(dāng)?shù)胤康鼐秩ゲ樽C。方法二，到當(dāng)?shù)胤康鼐志W(wǎng)站上找。注意有的資質(zhì)沒有通過哦，房地局網(wǎng)站一般年檢都有匯報(bào)。方法三，去那家公司去看營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本！

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