如何規(guī)避“霸王”合同？

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• 149****3883

  霸王條款五 延期交房都可免責(zé)購房合同對于房地產(chǎn)企業(yè)的免責(zé)范圍除自然災(zāi)害外，還包括市政配套引起的誤工、配合政府工作等諸多不甚明了的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)把第三人對自己造成的影響加到買受人身上，實際上是減輕了自己逾期交房的違約責(zé)任。購房人沒有義務(wù)替開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險。霸王條款六 未及時簽合同只是買方責(zé)任如果沒有在約定時間簽訂購房合同，房地產(chǎn)企業(yè)可不用通知認(rèn)購人，直接沒收其定金，并將房屋另售他人。購房者保證不以購房合同無法協(xié)商一致為由拒簽合同。此點限制了購房者日后與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立《商品房買賣合同》時進行平等協(xié)商的機會和權(quán)利，也加重了商品房買受人的責(zé)任。霸王條款七 買方無權(quán)選擇物業(yè)許多購房合同規(guī)定，購房者在前往辦理交房手續(xù)的同時，須與出賣人指定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，且事先約定了物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司應(yīng)通過招投標(biāo)方式進入，而不是房地產(chǎn)企業(yè)指定。此外，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開及費用與服務(wù)水平相適當(dāng)?shù)脑瓌t合理擬定。霸王條款八 銷售廣告可能有假一些合同補充協(xié)議規(guī)定，出賣人之前所發(fā)布廣告、宣傳圖冊、模型等不構(gòu)成合同的組成部分，不約束雙方。由于許多商品房是預(yù)售，商品房確切的資料，買房人在簽訂合同時無法確實掌握，僅能依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的銷售廣告、宣傳材料、樣品屋、平面圖和口頭解說等。企業(yè)以此補充協(xié)議限制購房者，嚴(yán)重違反了誠實信用原則。此外，我國《廣告法》明確規(guī)定“廣告應(yīng)當(dāng)真實、合法”、“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者”。

  查看全文↓ 2013-03-20 10:22:16
• 132****2750

  霸王條款一擅自延長備案時間根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料(如測繪成果等)報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。而許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻在合同中預(yù)定了730日、360日或180日等期限。霸王條款二 公共收益被占有根據(jù)《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，如欲利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。而房地產(chǎn)商將共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營使用權(quán)據(jù)為己有，典型的就是商品房外墻廣告、電梯廣告等。霸王條款三 違約責(zé)任不對等合同雙方應(yīng)該是平等互利的，但房地產(chǎn)商提供的合同，使商品房買受人逾期付款須承擔(dān)的違約責(zé)任，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房須承擔(dān)的違約責(zé)任不相當(dāng)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的合同，如果買房人逾期，買受人要按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2.1的違約金，而房地產(chǎn)商逾期交房在100日內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)只需按日向買受人支付交付房價款萬分之1的違約金;如果超過100天，買受人可解除合同，出賣人應(yīng)自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。霸王條款四 買方無權(quán)調(diào)整合同房地產(chǎn)企業(yè)提供的合同往往規(guī)定對于“買受人逾期付款的違約責(zé)任”、“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”及產(chǎn)權(quán)登記約定，要求買受人不得在任何情況下，以任何形式和借口對該約定中的相關(guān)比例提出任何調(diào)整主張。此條款剝奪、排除了商品房買受人依法享有的請求增加或適當(dāng)減少違約金的權(quán)利。

  查看全文↓ 2013-03-20 10:22:03
• 145****7634

  遇到合同中不懂的、容易產(chǎn)生爭議的部分，**好請教相關(guān)法律專家后再做定奪，切勿貪一時之利隨便簽訂合同，一旦發(fā)生侵權(quán)情況，要及時到有關(guān)部門投訴，請求協(xié)助維權(quán)。

  查看全文↓ 2013-03-20 10:19:56

相關(guān)問題

• 問 購房合同范本有哪些內(nèi)容 如何規(guī)避霸王合同
  答

  買房簽合同幾乎是所有購房者都要經(jīng)歷的過程，合同既是購房者購房的憑證，也是未來購房者維權(quán)的法律依據(jù)。小編總結(jié)了買房簽合同**常遇到的霸王條款，一定要看仔細了再簽。 購房合同為統(tǒng)一模板 內(nèi)文難修改 買房的合同簽訂流程其實非常簡單，購房者繳納完**之后，開發(fā)公司給予購房者一個購房憑證或者紙質(zhì)合同，購房者到銀行驗證完個人征信后，開發(fā)商則會同購房者簽訂網(wǎng)簽合同，購房者憑借網(wǎng)簽合同和**繳納的收據(jù)到銀行辦理貸款，自此一個購房合同簽訂完畢了。 很多購房者在填寫購房合同的時候，會對里面的部分條款產(chǎn)生異議，想進行細節(jié)上的修改。通常此時置業(yè)顧問會告知，此份合同是不能修改的，購房者唯一能做的就是簽字、按手印。 一般的購房合同都是經(jīng)過房管局審核通過的，在項目開始運作之前，開發(fā)企業(yè)就得將合同及合同附件的內(nèi)容交給房管局的監(jiān)管部門進行審閱，當(dāng)審閱通過后就可生效。但在合同簽訂的過程當(dāng)中是不能夠?qū)锩娴臈l款進行修改的，購房合同簽訂的基礎(chǔ)不是建立在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，所以沒有修改空間的。 購房者在繳納**款之后與網(wǎng)簽之前其實還存在多簽一份合同的情況。在無法確認(rèn)購房者貸款是否能通過的前提下，開發(fā)企業(yè)收下**款之后都會和購房者簽訂一份開發(fā)商自己的內(nèi)部合同。這份合同通常不受法律保護，只是對購房者繳納**款提供文字上的證明而已。此時一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益是無法受到國家保護的，因為此份內(nèi)部合同在簽訂的時候就已經(jīng)不符合法律規(guī)定。當(dāng)購房者確定可以貸款之后，開發(fā)商會將之前和購房者簽訂的內(nèi)部合同收回，此時會給購房者一份具有法律效力的網(wǎng)簽合同，這份才是購房者手中**終的合同。 說得再好 合同里沒有也白搭 一個好的置業(yè)顧問，不僅是銷售能手，更是一位心理咨詢師。通過簡單的幾句話，就可以大體知道來訪者的經(jīng)濟實力、購房需求和此單的成交概率，所以很多置業(yè)顧問的話都會講到你的心坎里，你高高興興的就把房子給買了。但是置業(yè)顧問的很多說辭都是不會體現(xiàn)在購房合同里的，比如說交房時間、后期的物業(yè)管理、**配套等等，所以在購房時，不要把置業(yè)顧問的話理所當(dāng)然的就當(dāng)成合同里的某個條款，在簽訂合同的時候要多留意合同里是否有置業(yè)顧問當(dāng)初向你承諾的那些事情，如果確定合同中不會體現(xiàn)，那您就得多留個心眼了，房子到底買還是不買。 所以購房者在購房以前和在簽訂購房合同時，一定要多準(zhǔn)備一些對自己有力的證據(jù)，這樣一旦未來發(fā)生糾紛，購房者還可以進行自我維權(quán)，保護好自己的權(quán)利。 小心“自行約定”有貓膩 有過買房經(jīng)驗的都知道，在簽訂合同的時候通常置業(yè)顧問都會催促你抓緊時間簽字，當(dāng)你細看條款的時候，置業(yè)顧問也會說條款都不用看，也不能修改，你只需要簽字蓋章。雖然購房合同是經(jīng)過房管局審核的統(tǒng)一模板，但是在附件中或許會存在你沒注意到的霸王條款。 市民王女士就遭遇過霸王條款的事情，當(dāng)初購買的是期房，面積為113平米。但是當(dāng)交房的時候開發(fā)商卻說再補交一部分房款之后才能拿到鑰匙，開發(fā)商的依據(jù)是房屋實際面積為121平米，超出了原購房面積8平米。這樣一來王女士就要多支出房款和契稅等費用合計7萬余元，王女士當(dāng)場就拿出了購房合同，翻到了“面積確認(rèn)及面積差異處理”一頁，上面明確標(biāo)明商品房交付后，若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，誤差在3%以內(nèi)部分的房款由買受人補足，超過3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)。 王女士根據(jù)這一條款要求對方承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，不料對方以緊接著的“雙方自行約定”中的一條“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關(guān)部門核定為準(zhǔn)”，推脫合同面積與實際面積不符是簽訂合同時公司以外人員核定錯誤導(dǎo)致，與公司無關(guān)，因此不負(fù)任何責(zé)任。王女士找到房屋清單，根據(jù)圖紙重新測繪了面積的確是121平米，通過相關(guān)部門得知，開發(fā)商在和她簽訂購房合同以前就已經(jīng)有了121平米的測繪結(jié)果，開發(fā)企業(yè)完全在欺瞞消費者，通過到工商部門的投訴，**終事情得到了圓滿的解決。 法律知識缺乏，使得購房者根本讀不懂合同里的條款。一份正規(guī)的購房合同幾乎都在20頁左右，任何一個普通人都難以在較短的時間里，讀懂讀透里面的具體細則，所以在簽訂合同的時候購房者基本都屬于被動方。

• 問 如何規(guī)避裝修合同陷阱？
  答

  規(guī)避裝修合同陷阱竅門五：1、把好簽訂合同關(guān)。由于合同一旦簽訂，更改不易，應(yīng)當(dāng)盡量將合同內(nèi)容寫得詳細，違約責(zé)任要清晰、具體，防止發(fā)生爭議后公說公有理、婆說婆有理?！　?、仔細核對預(yù)算書和圖紙?？磮D紙中注明的材料是否和預(yù)算書中一樣，數(shù)量是否相同，看是否把你要做的東西都列在預(yù)算單上了?！　?、要求在備注欄中寫明用料品牌及型號。　　4、在施工過程中，對家里的設(shè)計心里有數(shù)，不隨意改動和添加項目，如需改動應(yīng)根據(jù)實際情況機動地調(diào)整。一定注明非業(yè)主意愿增加項目所需款項的比例，一般不超過10％。　　5、保留證據(jù)。注意保管好各類發(fā)票、收據(jù)，凡是雙方約定的內(nèi)容都要留下文字，防止口頭承諾事后對方不認(rèn)賬。

• 問 裝修合同中的霸王條款如何應(yīng)對？
  答

  遇到霸王條款不要怕，先了解條款內(nèi)容，再與裝修公司談判爭取利益，必要時求助專業(yè)律師。

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• 問 如何避免開發(fā)商的“霸王條款”合同??？
  答

  購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，一定要小心謹(jǐn)慎，因為一些開發(fā)商在簽訂購房合同時往往加上一些隱性的不平等條款，如果購房者不小心的話就會上當(dāng)，從而使自己在購房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時間時，開發(fā)商往往強調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開發(fā)商在逾期交房時往往依據(jù)購房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時，往往強調(diào)雙方議定的售價不作調(diào)整，實行多退少補，在交房時，房屋的實際面積總是大于預(yù)售時的面積，購房者往往因為這一條款而損失數(shù)千至上萬元。有些開發(fā)商還在合同中規(guī)定，購房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費，其實，樓盤按揭中開發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購房款，銀行在貸款的同時也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進行的，開發(fā)商已無權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費。對于購房者而言，購房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細與苛刻。因此建議購房者在簽訂購房合同時一定要清楚各項條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位

• 問 購房合同分類有哪些 如何規(guī)避合同陷阱
  答

  買房合同是購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房而達成的協(xié)議，內(nèi)容要合乎法律、合乎法規(guī)。 合同類型 很多時候購房者不能真正認(rèn)識購房合同的重要性，簽訂了有問題的購房合同，留下了法律隱患。今天小編將目前存在的幾種購房合同進行法律分析，來看看吧。 網(wǎng)簽合同 網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其**大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。 紙質(zhì)合同 這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，要仔細研究各個條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。 半網(wǎng)簽合同 合同文體中如果沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機打。購房者為規(guī)避法律風(fēng)險，可在簽訂合同后，要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案。 買房簽合同注意事項 一、購房者應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議則視為雙方完全同意內(nèi)容。 二、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)該自覺向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。 三、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。