查看開發(fā)商五證，重點看什么？

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  “五證”中**重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。在審查時，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)／外銷預(yù)售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在預(yù)／銷售范圍之內(nèi)。

  查看全文↓ 2013-02-20 15:01:49

相關(guān)問題

• 問 怎樣查看開發(fā)商五證？
  答

  房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。

• 問 如何查看開發(fā)商的五證？
  答

  其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

• 問 買房的時候如何查看開發(fā)商五證？
  答

  查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，重點要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖?？垂こ桃?guī)劃許可證附圖的目的在于：　　(1)確認建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開發(fā)商印刷或繪制的項目總覽圖中所處的位置　　開發(fā)商印刷或繪制的項目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、**場所等等可能遠遠超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外的，只是開發(fā)商設(shè)想的藍圖。有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開發(fā)商為了誘惑購房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。　　(2)確認鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑的所在位置　　有些購房人在收房時才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署認購書或簽訂購房合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號。如果在簽署認購書或簽訂購房合同之后開發(fā)商改變這些公共建筑的位置或增加的公共建筑與你購買的房屋之間的距離令你無法接受，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖將成為你追究開發(fā)商違約責(zé)任的惟一證據(jù)?！　　拔遄C”齊全是商品房銷售的法定條件，看“五證”已成了購房人的常識，但很多購房人只知道看“五證”是否齊備而不知道看附圖的重要性。有些購房人甚至只看預(yù)售許可證，不看其它四證，他們以為：開發(fā)商有了預(yù)售許可證就一定有其他四證。正常的邏輯是這樣，但事實上，很多開發(fā)商正是利用購房人的這一正常的邏輯判斷而違反常規(guī)：有預(yù)售許可證，但缺少其他四證?！　∪绻_發(fā)商聲稱有“五證”，但以種種理由不出示“五證”原件或者只出示復(fù)印件，根據(jù)居律師為購房人簽約的經(jīng)驗，開發(fā)商若真有“五證”，一定會把原件給你看，或者將“五證”當(dāng)做宣傳材料懸掛或張貼在售樓大廳的醒目處。不拿出來或只有復(fù)印件，就一定是沒有。如果開發(fā)商聲稱某個證件正在辦理之中，你不妨等一等。如果開發(fā)商說他銷售房子不需要某個證件，那一定是鬼話。

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• 問 如何查看開發(fā)商的五證？查看時注意哪些事項？
  答

  一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”.

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• 問 如何查看五證兩書 簽訂合同如何查看開發(fā)商五證
  答

  房地產(chǎn)五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書。購房者在簽訂購房合同之前，需要仔細查看“五證兩書”，只有證書齊全，才能更好地維護自己的權(quán)益。畢竟買房不易，切記千萬不要因為一時的疏忽，徒增困擾。 “五證”指什么？ 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。 “兩書”指什么？ 兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。 住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。 如何科學(xué)查看“五證兩書”？ 一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。 此外，在審查時，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。 購房者們在簽訂合同前，千萬不要因為嫌麻煩而忽略了對五證的審查，收房時更要確認兩書是否齊全。另外，房產(chǎn)證也是對自身房產(chǎn)而言非常重要的證明。買房不是一時的事，而此時的謹慎或許能為將來免去很多麻煩。