買(mǎi)房的時(shí)候如何查看開(kāi)發(fā)商五證？

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• 134****6198

  查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖。看工程規(guī)劃許可證附圖的目的在于：　　(1)確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置　　開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂(lè)、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、**場(chǎng)所等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來(lái)居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外的，只是開(kāi)發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖。有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開(kāi)發(fā)商為了誘惑購(gòu)房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。　　(2)確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車(chē)庫(kù)或車(chē)位等公共建筑的所在位置　　有些購(gòu)房人在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車(chē)庫(kù)或車(chē)位等公共建筑與其購(gòu)買(mǎi)的房屋之間的距離令其無(wú)法接受。在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂購(gòu)房合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號(hào)。如果在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂購(gòu)房合同之后開(kāi)發(fā)商改變這些公共建筑的位置或增加的公共建筑與你購(gòu)買(mǎi)的房屋之間的距離令你無(wú)法接受，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖將成為你追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任的惟一證據(jù)?！　　拔遄C”齊全是商品房銷(xiāo)售的法定條件，看“五證”已成了購(gòu)房人的常識(shí)，但很多購(gòu)房人只知道看“五證”是否齊備而不知道看附圖的重要性。有些購(gòu)房人甚至只看預(yù)售許可證，不看其它四證，他們以為：開(kāi)發(fā)商有了預(yù)售許可證就一定有其他四證。正常的邏輯是這樣，但事實(shí)上，很多開(kāi)發(fā)商正是利用購(gòu)房人的這一正常的邏輯判斷而違反常規(guī)：有預(yù)售許可證，但缺少其他四證?！　∪绻_(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)有“五證”，但以種種理由不出示“五證”原件或者只出示復(fù)印件，根據(jù)居律師為購(gòu)房人簽約的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商若真有“五證”，一定會(huì)把原件給你看，或者將“五證”當(dāng)做宣傳材料懸掛或張貼在售樓大廳的醒目處。不拿出來(lái)或只有復(fù)印件，就一定是沒(méi)有。如果開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)某個(gè)證件正在辦理之中，你不妨等一等。如果開(kāi)發(fā)商說(shuō)他銷(xiāo)售房子不需要某個(gè)證件，那一定是鬼話(huà)。

  查看全文↓ 2012-12-04 15:18:05
• 153****2781

  “五證”中**重要的是國(guó)有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！　?查看國(guó)有土地使用證　　查看國(guó)有土地使用證時(shí)需要注意的是：(1)該證是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證？還是正式的國(guó)有土地使用證？(2)國(guó)有土地使用證的附圖。　　臨時(shí)的國(guó)有土地使用證只用于建設(shè)工程外圍的臨時(shí)用地。臨時(shí)用地的**長(zhǎng)期限不超過(guò)兩年。有些開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有一次性支付土地出讓金的資金實(shí)力以取得正式的國(guó)有土地使用證，便通過(guò)種種關(guān)系取得臨時(shí)的國(guó)有土地使用證，以臨時(shí)的國(guó)有土地使用證敷衍購(gòu)房人。政府土地主管部門(mén)向開(kāi)發(fā)商發(fā)放臨時(shí)的國(guó)有土地使用證，嚴(yán)格地說(shuō)，是非法的?！　∪绻_(kāi)發(fā)商沒(méi)有一次性支付土地出讓金的資金實(shí)力，就只有以購(gòu)房人的定金和**款交清土地出讓金。為使購(gòu)房人留下定金和**款，開(kāi)發(fā)商必定施以足以令購(gòu)房人動(dòng)心的許諾，諸如價(jià)格上的優(yōu)惠、物業(yè)管理費(fèi)的減免、公園般的小區(qū)環(huán)境、五星級(jí)酒店管理等等。用購(gòu)房人的定金和**款交清了土地出讓金、取得了土地使用證之后，開(kāi)發(fā)商接著面臨建設(shè)工程資金的需求。開(kāi)發(fā)商一般采取將土地使用權(quán)抵押給銀行以便獲得銀行貸款的方法來(lái)滿(mǎn)足建設(shè)工程資金的需求。通過(guò)抵押土地使用權(quán)獲得的銀行貸款只能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商建設(shè)工程資金需求的一小部分，更大的資金缺口便通過(guò)賣(mài)樓花即預(yù)售商品房以獲得購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)的按揭貸款來(lái)填補(bǔ)。選擇這樣的樓盤(pán)，風(fēng)險(xiǎn)極大。即便開(kāi)發(fā)商能夠交房，房屋的面積、小區(qū)規(guī)劃以及開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)給予的各種許諾必定大打折扣?！　^(qū)分臨時(shí)的國(guó)有土地使用證和正式的國(guó)有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專(zhuān)用章”的是正式的國(guó)有土地使用證，蓋有“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”的是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證。　　國(guó)有土地使用證的附圖是不可不看、不可不復(fù)印的?？磭?guó)有土地使用證附圖的目的主要在于確定以后的業(yè)主委員會(huì)的管轄范圍。地方政府主管部門(mén)的規(guī)范性文件一般都規(guī)定：在小區(qū)入住率達(dá)到50%以后成立業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)往往分幾期開(kāi)發(fā)，每一期往往又分成幾個(gè)區(qū)，“小區(qū)”便成了一個(gè)模糊的概念。開(kāi)發(fā)商常常以某一期、乃至整個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的入住率未達(dá)到50%為由拖延或阻止業(yè)主委員會(huì)的成立。如果在一個(gè)國(guó)有土地使用證載明的土地使用權(quán)范圍之內(nèi)，不管分幾期或幾個(gè)區(qū)，都應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

  查看全文↓ 2012-12-04 15:17:58
• 136****9863

  期房銷(xiāo)售的“五證”是：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證和(內(nèi)、外)銷(xiāo)預(yù)售許可證。　　現(xiàn)房銷(xiāo)售的“五證”，各地不一。有些地方的現(xiàn)房銷(xiāo)售已經(jīng)取消了銷(xiāo)售許可證，如北京市，代之以開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證(俗稱(chēng)“大產(chǎn)權(quán)證”)，有些地方的現(xiàn)房銷(xiāo)售仍然必須具備銷(xiāo)售許可證?，F(xiàn)房銷(xiāo)售的“五證”一般是：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2012-12-04 15:17:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何查看開(kāi)發(fā)商的五證？
  答

  其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

• 問(wèn) 怎樣查看開(kāi)發(fā)商五證？
  答

  房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

• 問(wèn) 如何查看開(kāi)發(fā)商的五證？查看時(shí)注意哪些事項(xiàng)？
  答

  一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”.

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• 問(wèn) 如何查看五證兩書(shū) 簽訂合同如何查看開(kāi)發(fā)商五證
  答

  房地產(chǎn)五證兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商合法銷(xiāo)售商品房的重要憑證，買(mǎi)房一定要審查五證兩書(shū)。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同之前，需要仔細(xì)查看“五證兩書(shū)”，只有證書(shū)齊全，才能更好地維護(hù)自己的權(quán)益。畢竟買(mǎi)房不易，切記千萬(wàn)不要因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽，徒增困擾。 “五證”指什么？ 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。 “兩書(shū)”指什么？ 兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。 住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶(hù)約定。 住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠(chǎng)家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。 如何科學(xué)查看“五證兩書(shū)”？ 一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。 此外，在審查時(shí)，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷(xiāo)售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷(xiāo)售范圍是否包括您所購(gòu)買(mǎi)的房屋。目前有部分開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開(kāi)發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房?jī)?nèi)/外銷(xiāo)預(yù)/銷(xiāo)售許可證》的銷(xiāo)售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在預(yù)/銷(xiāo)售范圍之內(nèi)。 購(gòu)房者們?cè)诤炗喓贤埃f(wàn)不要因?yàn)橄勇闊┒雎粤藢?duì)五證的審查，收房時(shí)更要確認(rèn)兩書(shū)是否齊全。另外，房產(chǎn)證也是對(duì)自身房產(chǎn)而言非常重要的證明。買(mǎi)房不是一時(shí)的事，而此時(shí)的謹(jǐn)慎或許能為將來(lái)免去很多麻煩。

• 問(wèn) 查看開(kāi)發(fā)商五證，重點(diǎn)看什么？
  答

  “五證”中**重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。在審查時(shí)，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷(xiāo)售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷(xiāo)售范圍是否包括您所購(gòu)買(mǎi)的房屋。在其領(lǐng)取的《商品房?jī)?nèi)／外銷(xiāo)預(yù)售許可證》的銷(xiāo)售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在預(yù)／銷(xiāo)售范圍之內(nèi)。