簽訂購(gòu)房合同時(shí)，哪些問(wèn)題容易忽視，但一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)讓人后悔莫及？

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• 148****4357

  以下問(wèn)題但一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)讓人后悔莫及。（1）所購(gòu)房屋是否是二證齊全及土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證齊全，土地證必須是國(guó)有出讓土地，千萬(wàn)不能買(mǎi)集體土地上的房子，除非是經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)商是否五證齊全否（土地證使用證、土地規(guī)劃許可證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證、銷(xiāo)售許可證）。 （2）關(guān)注所購(gòu)房屋性質(zhì)（是住宅還是商業(yè)用房，如果是商業(yè)用房，今后的水電費(fèi)都是按工業(yè)價(jià)格計(jì)收的的水電費(fèi)）。 （3）在繳納定金之前，一定要問(wèn)清楚自己能否申請(qǐng)銀行貸款，因?yàn)橐坏┮驗(yàn)槎ń鹄U納，合同簽訂，那么，萬(wàn)一你銀行貸款貸不下來(lái)，你就無(wú)法付清房款，而開(kāi)發(fā)商是不會(huì)同意你退房的，屆時(shí)你將損失定金。

  查看全文↓ 2013-01-29 17:12:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)，**容易忽視的問(wèn)題有哪些？
  答

  (5)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢(qián)。發(fā)展商要求購(gòu)房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi)，購(gòu)房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購(gòu)房者有權(quán)拒付。(6)在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等等。上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備等。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意哪些問(wèn)題？
  答

  一、在簽合同前應(yīng)先看一下前面的說(shuō)明，明確以下問(wèn)題：1、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本雖由市國(guó)土房管局統(tǒng)一編號(hào)、印制，但僅是在商品房預(yù)售時(shí)推薦使用，而非強(qiáng)迫使用的。2、合同文本中的選擇內(nèi)容，以及空格和空白行，是供房地產(chǎn)商和購(gòu)房人自行約定或補(bǔ)充約定的。自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款，房地產(chǎn)商和購(gòu)房人都有權(quán)對(duì)示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。3、購(gòu)房人簽合同時(shí)一定要注意在空格或空行部位填寫(xiě)需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。（二）注意關(guān)于“當(dāng)事人”的表述1、購(gòu)房人簽合同前首先要確定在合同上填寫(xiě)的出賣(mài)人與預(yù)售許可證上的售房單位是否一致，要注意代理機(jī)構(gòu)不能是出賣(mài)人。否則購(gòu)房人付了錢(qián)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)說(shuō)沒(méi)有收到錢(qián)。2、如果房地產(chǎn)商是委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售，購(gòu)房人一定要看清房地產(chǎn)商委托的權(quán)限范圍，要求他們?cè)谖写砣嘶蛭写頇C(jī)構(gòu)情況后面添全所有內(nèi)容，如果出賣(mài)人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)有權(quán)代表房地產(chǎn)商簽字，購(gòu)房人一定要看一下授權(quán)書(shū)的正本，同時(shí)**好要求把該授權(quán)書(shū)作為合同的附件。3、購(gòu)房人在填寫(xiě)前**好事先想清楚用誰(shuí)的名字購(gòu)買(mǎi)。因?yàn)橐坏┖贤瑐浒?，房屋交付前，?gòu)房人想換名字，需購(gòu)房人和房地產(chǎn)商一起到國(guó)土房管局辦理更名手續(xù)，除了要花更名費(fèi)，同樣需要房地產(chǎn)商的同意。房屋交付后，購(gòu)房人要想換名字，只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過(guò)戶(hù)，費(fèi)用就更大了。

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• 問(wèn) 重慶簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意的事項(xiàng)有哪些 買(mǎi)房會(huì)出現(xiàn)哪些問(wèn)題
  答

  在購(gòu)房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。 通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。還有一個(gè)問(wèn)題，在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。 從法律角度講，我們覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責(zé)。 還有一個(gè)基本問(wèn)題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷(xiāo)售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開(kāi)發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。 再一個(gè)提示，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。 在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。 需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

• 問(wèn) 與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要注意哪些問(wèn)題？
  答

  （四）注意開(kāi)發(fā)商約定的費(fèi)用是否該繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。（五）購(gòu)房者要注意把自己提出的補(bǔ)充協(xié)議寫(xiě)進(jìn)去前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，**好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。也不要輕信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，一定要將這些內(nèi)容明確寫(xiě)進(jìn)合同。

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• 問(wèn) 在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題
  答

  購(gòu)房者簽合同尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。2、合同上的項(xiàng)目名稱(chēng)，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶(hù)型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什么程度。4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：(1).簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房；(2).購(gòu)房者不按期付款；(3).開(kāi)發(fā)商不按期交房；(4).面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；(5).房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；(6).產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)不全或不能按期辦理。