購房者應(yīng)該如何更好的維護自己的購房權(quán)益？

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• 153****4596

  可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用 在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來上海準備入學，因延期交房又不得不送回的差旅費損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩個法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時“可預(yù)見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時可預(yù)見的。而對于前面提到的差旅費損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務(wù)對此一一了解，從“通情達理”角度出發(fā)，差旅費損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學。

  查看全文↓ 2013-01-14 15:36:52
• 144****8700

  對于開發(fā)商來說，延期交房需承擔的直接法律后果有兩個：一是違約賠償；二是若延期交房超過一定期間，可能導致買方單方解除合同。 一、關(guān)于違約金的性質(zhì) 《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失。《合同法》從合同當事人地位平等及市場經(jīng)濟原則出發(fā)，確定了違約金的補償性，即違約金是用以補償受害方因合同對方違約所遭受的實際損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進一步明確了違約金的補償性質(zhì)。 二、關(guān)于遲延交房違約金的計算標準 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第16條也明確了商品房買賣中違約金的補償性質(zhì)：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 三、延期交房導致的買方損失 開發(fā)商遲延交房導致購房者具體損失的計算問題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。”因此，一般而言租金損失即為我國《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。

  查看全文↓ 2013-01-14 15:36:41
• 146****1165

  購房者在買房時要注意查看房屋的銷售許可證，并簽好買賣合同，買房以后業(yè)主維護自己的權(quán)益依靠的是業(yè)主委員會和簽好房屋作用、管理、維修公約。
  目前情況下，買房人在簽下買房合同的同時，售房人會同時出示事先擬好的房屋使用、管理、維修公約。由于公約是發(fā)展商或物業(yè)管理公司依發(fā)展商的意圖擬定的，不同程度地帶有某種傾向性。隨著業(yè)主逐漸入住，業(yè)主可以在有關(guān)政府部門的指導下聯(lián)系物業(yè)公司和發(fā)展商召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，重新修改房屋使用、管理、維修公約，并報政府主管機關(guān)核準備案。

  查看全文↓ 2013-01-14 15:35:55

相關(guān)問題

• 問 遇到開發(fā)商倒閉 購房者應(yīng)該如何維護自身權(quán)益
  答

  房地產(chǎn)市場的競爭也越來越白熱化，誰的樓盤賣的**好，自然是有實力的開發(fā)商，萬一中小開發(fā)商由于資金問題破產(chǎn)買的房子，已經(jīng)買的房子，應(yīng)該怎么處理呢?小編將分兩種為大家解答。 一、房子已完工 如果房子已經(jīng)完工并入住，那么房企破產(chǎn)對購房者不會產(chǎn)生太大的影響，購房者**重要的是按期還貸，并以房屋作為抵押物即可。 二、房子未完工 房子未完工的，又可以分為以下兩種情況： 1、住房貸款所購房屋的權(quán)利歸屬問題。 在期房貸款中，購房時房子尚未完工，購房人不享有房屋的所有權(quán)。當房子完工后，若房款已經(jīng)付清(購房人支付了**，并以銀行貸款付清了余款)，購房人可以委托開發(fā)商向當?shù)胤抗懿块T申領(lǐng)房產(chǎn)證并取得所有權(quán)。之后房企的破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬也不會產(chǎn)生影響，購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔保即可。 2、對賣方分期付款買房時房屋的權(quán)利歸屬。 第一，購房人已經(jīng)付清全部價款的，所購房屋被排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。 第二，購房人尚未付清全部價款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

• 問 購房者應(yīng)該怎樣維護自己的利益，避免陷入“公攤面積”的陷阱呢?
  答

  首先，消費者應(yīng)該在簽訂面積條款時，將使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積的具體長度尺寸用厘米表示出來，這樣自己以后有可能檢測出來復核一下?！　∑浯危M者有權(quán)對自家房屋的公攤面積進行測量、復核，或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質(zhì)的單位，對有爭議的面積進行檢測。假設(shè)有一個尺寸是錯的，消費者就有權(quán)推定所有的尺寸都有問題。在這種情況下，如果開發(fā)商不能證明自己沒過錯，那么消費者就有權(quán)拒付公攤面積的全部價款?！　?*后，在主張對面積進行復核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權(quán)益，必須寫清楚，假設(shè)面積尺寸差一厘米，就要賠償相應(yīng)數(shù)額的錢款，這樣，某些銷售商才不敢作假。

• 問 購房者如何自己評估自己的購房能力?
  答

  評估自己的購房能力，需要從以下方面進行評估：首先，估算家庭可動用資金。購房之前，先要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼等;再計算家庭的日常開支;然后，還要留一筆用于醫(yī)療、保險、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開支預(yù)備資金，得到家庭每月可以靈活運用的資金，加上家庭以前的積累存款，就可以估算出自己的購房能力?？紤]欲購房屋的面積。　　房屋面積的大小直接關(guān)系到房屋的售價。購房者在買房時，要了解一座建筑物的有效面積系數(shù)(即“得房率”)。它是指建筑物內(nèi)可使用面積與總建筑面積的比例，有效面積系數(shù)越大，可使用面積就越大。一般情況下，多層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓的有效面積系數(shù)為0.7~0.8;而高層住宅樓的有效面積系數(shù)在0.7~0.75,低的只有0.65。由于購房者都是根據(jù)建筑面積付款的，因此，有效面積系數(shù)的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積的多少可能差別很大。衡量家庭償還貸款能力?！　≠彿空呃勉y行貸款購房時，要考慮銀行利率的高低、銀行可借貸金額、首期付款金額、分期付款的期限、每月付款額度等因素。可參照下列公式考核還貸能力：夫妻雙方年收入總和乘以4,所得數(shù)值為自己所能承擔的房價的**高限額。若房價高出此限額30%，則意味著自己現(xiàn)階段還貸能力不足，應(yīng)慎重借貸。測算相關(guān)稅費?！　∪胱『蟮奈飿I(yè)管理費是一筆不小的支出，要問清問明。此外，購買商品房要繳納房屋總價款2·5%左右的稅費。如果購房過程中請律師，還要將律師費預(yù)算在內(nèi)。

• 問 購房者如何自己評估自己的購房能力?
  答

  可以從以下原則入手，原則一：首先，估算家庭可動用資金。購房之前，先要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼等;再計算家庭的日常開支;然后，還要留一筆用于醫(yī)療、保險、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開支預(yù)備資金，得到家庭每月可以靈活運用的資金，加上家庭以前的積累存款，就可以估算出自己的購房能力?？紤]欲購房屋的面積。原則二：房屋面積的大小直接關(guān)系到房屋的售價。購房者在買房時，要了解一座建筑物的有效面積系數(shù)(即“得房率”)。它是指建筑物內(nèi)可使用面積與總建筑面積的比例，有效面積系數(shù)越大，可使用面積就越大。一般情況下，多層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓的有效面積系數(shù)為0.7~0.8;而高層住宅樓的有效面積系數(shù)在0.7~0.75,低的只有0.65。由于購房者都是根據(jù)建筑面積付款的，因此，有效面積系數(shù)的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積的多少可能差別很大。衡量家庭償還貸款能力。原則三：購房者利用銀行貸款購房時，要考慮銀行利率的高低、銀行可借貸金額、首期付款金額、分期付款的期限、每月付款額度等因素?？蓞⒄障铝泄娇己诉€貸能力：夫妻雙方年收入總和乘以4,所得數(shù)值為自己所能承擔的房價的**高限額。若房價高出此限額30%，則意味著自己現(xiàn)階段還貸能力不足，應(yīng)慎重借貸。測算相關(guān)稅費。原則四：入住后的物業(yè)管理費是一筆不小的支出，要問清問明。此外，購買商品房要繳納房屋總價款2·5%左右的稅費。如果購房過程中請律師，還要將律師費預(yù)算在內(nèi)。

• 問 遇到延時交房的問題，購房者還可以通過哪些途徑來維護自己的權(quán)益呢？
  答

  招數(shù)1事先考察不可忽視。在看房之初，就要對是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進行甄別，以便盡早采取應(yīng)對措施;招數(shù)2違約責任事先定，雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責任，但這仍然需要購房者留意。招數(shù)3嘗試加大震懾力度，加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當提出就是為了防止對方延遲交房，這無形中會增加震懾力度;招數(shù)4及時留存相關(guān)證據(jù)。