太原買房 >房產(chǎn)問答 >房屋買賣 >房屋交易 >詳情

在簽訂認(rèn)購書后,簽訂正式合同時,與開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議上發(fā)生分歧,購房者可以退房嗎?

148****4296 | 2013-01-05 15:50:09

已有1個回答

  • 142****7664

    因購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧而不能達(dá)成一致意見時,或者出于其他非因購房者原因致使購房者不能購買已認(rèn)購的房屋時,購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房。

    查看全文↓ 2013-01-05 15:51:04
太原買房交流群-76群(389)

相關(guān)問題

  • 要注意以下內(nèi)容:(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)?!额A(yù)售合同》有規(guī)范文本,但《房屋認(rèn)購書》條款較簡單,有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況,來規(guī)避法律,購房者不可忽視這一點(diǎn)。 (2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購書》中必須寫明哪些條款,但從法律原則上講,既然是有約束力的意向書,至少對雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價、總價、交付時間、生效條件等必須有明確的約定。 (3)內(nèi)容合法。形式上雖無限制規(guī)定,雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示,但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成,定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。

  • 購房者在繳納定金后,因?yàn)榉N種原因取消購房計劃的情況時有發(fā)生,此時定金是退還是不退,同時困擾著開發(fā)商與購房者。要道清個中奧秘,關(guān)鍵就在于商品房認(rèn)購書之法律效力的認(rèn)定,我們通過具體案例來了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購書,約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房一套,價款為人民幣40萬元。在簽訂認(rèn)購書后的15日內(nèi),劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認(rèn)購書簽訂時劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬元,作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當(dāng)劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時,卻無法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致,導(dǎo)致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金,而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認(rèn)購書 在我國法律中,并沒有明確界定“商品房認(rèn)購書”這一文書形式,簽定該文件也不是購買商品房的必經(jīng)程序。通過總結(jié),我們得出了一份商品房認(rèn)購書發(fā)生法律效力所必須同時具備的幾個條件: 1、所購的房地產(chǎn)符合商品房預(yù)售條件,即取得《商品房預(yù)售許可證》。如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就采用內(nèi)部認(rèn)購等方式與購房者簽訂該商品房的認(rèn)購書,該樓宇認(rèn)購書會因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預(yù)售條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。 2、認(rèn)購書要具備合同生效的主要條款,至少要包括如下條款:認(rèn)購房屋的位置、面積、單價、總價及簽訂正式合同的時間等,否則認(rèn)購書無法實(shí)際履行,沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。 一般來說,一份具備以上條件的商品房認(rèn)購書才能對雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認(rèn)購書不具備上述條件,無法律效力,則劉先生可取回所交“定金”。但如果認(rèn)購書具備上述條件,又會出現(xiàn)何種情況呢?要想得出一個明晰的答案,就要分析一下認(rèn)購書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認(rèn)購書本身作為預(yù)約合同的性質(zhì),這里的定金應(yīng)該理解為立約定金。《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定:“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!?因此,如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同,而只是因一些具體條款無法達(dá)成一致意見,導(dǎo)致未能簽約,那么賣方應(yīng)把定金全部返還買方,不應(yīng)以此為由“沒收定金”。通過分析,可以得出結(jié)論,劉先生仍是可以要求取回定金的。

  • 在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后,買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果開發(fā)商違約,并符合合同中有關(guān)退房的約定,購房者不但 不需要承擔(dān)責(zé)任,還可追究開發(fā)商的違約責(zé)任;如果開發(fā)商沒有違約,購房者想退房,在沒有取得開發(fā)商同意的情況下,可能會被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒收定金。

  • 對于認(rèn)購書的法律性質(zhì),一般認(rèn)為,如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款,如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等,商品房認(rèn)購書具有合同約束力,當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金,適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款,則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”,購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

  • 1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話,則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款:購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的,開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種,其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因?yàn)樵摋l款的存在,開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話,應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認(rèn)購書示范文本,該文本充分保護(hù)了購房人的利益。2、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款,這種條款實(shí)際上針對購房者單方違約的違約金條款,開發(fā)商這里有個圈套,購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同,不論什么原因都算購房者違約,開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金,不予退還;3、不使用模糊概念,在認(rèn)購書對于價格條款的約定,不要使用“均價”,“優(yōu)惠價”“折扣價”等,而要準(zhǔn)確到單價的具體數(shù)額;3、開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價格或房號的,要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購書,如此價格保留10天,此房號保留10天。此時還要注意,這種保留是開發(fā)商的單方承諾,如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任,不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù);5、注意認(rèn)購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等,換個角度說,即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù),雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的,任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同,對購房者的限制較多,而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜,在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。6、在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時,購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查,適當(dāng)補(bǔ)充完善,將定金的約定范圍加以調(diào)整,從根本上將《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開,使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

    全部3個回答>