我們買的房子發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被開發(fā)商抵押出去?該怎么辦？

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• 131****2675

  建議購(gòu)房者在購(gòu)房過程中,除了查詢,還要注意及時(shí)網(wǎng)簽并備案。但不少項(xiàng)目在銷售時(shí)仍與購(gòu)房者先簽訂紙合同,而網(wǎng)簽滯后。不少業(yè)主由于不了解情況,以為有了紙合同就萬事大吉,其實(shí)紙合同與網(wǎng)簽相比,有很大的區(qū)別。相關(guān)部門工作人員表示,如果是房子出現(xiàn)了除在建工程之外的抵押或者是查封,系統(tǒng)里都有記錄,是網(wǎng)簽不了的,購(gòu)房者可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并避免損失。

  查看全文↓ 2012-12-27 16:26:05
• 131****9598

  建議購(gòu)房者房產(chǎn)合同進(jìn)行備案。

  查看全文↓ 2012-12-27 16:24:05

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商把房子抵押出去了，而我已經(jīng)和售樓簽了合同，這種情況應(yīng)該怎么辦？
  答

  **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

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• 問 已經(jīng)網(wǎng)簽過的房子還能被房主抵押出去嗎?
  答

  買二手房調(diào)查產(chǎn)權(quán)是需要多少時(shí)間

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• 問 我買的房子被開發(fā)商抵押了怎么辦
  答

  搜集證據(jù)，協(xié)商不成，到法院起訴，主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，參考如下法條維權(quán)　　《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》　　第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：　?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；　?。ǘ┥唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

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• 問 朋友介紹買開發(fā)商抵押出去的房子便宜，但是風(fēng)險(xiǎn)有多大？
  答

  一、購(gòu)買抵押房的風(fēng)險(xiǎn)如下：(一)若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購(gòu)房者，轉(zhuǎn)讓行為無效根據(jù)《擔(dān)保法》第149條及房地產(chǎn)抵押相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知購(gòu)房者房屋已被抵押的情況。若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購(gòu)房者，轉(zhuǎn)讓行為無效。這是對(duì)轉(zhuǎn)讓已抵押的房屋的一種限制。根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商須事先通知銀行并告知消費(fèi)者房屋已抵押的事實(shí)，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。(二)銀行可能會(huì)依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸另外，如果開發(fā)商在向銀行提供擔(dān)保或還貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會(huì)依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸。因此對(duì)于購(gòu)房者來講買已被抵押的房屋風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。在這種情況下，開發(fā)商與購(gòu)房者的房屋交易手續(xù)和開發(fā)商與銀行解除抵押手續(xù)之間的相互銜接就顯得至關(guān)重要。具體來說，購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應(yīng)數(shù)額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，并盡量減少兩種手續(xù)辦理上的時(shí)間差。總之，只要購(gòu)房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)降到**低。二、轉(zhuǎn)讓抵押房屋合同是否有效(一)抵押房允許轉(zhuǎn)讓，但抵押房轉(zhuǎn)讓附有一定條件總的來說首先抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次，抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對(duì)行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)?？赡芤?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過戶登記。(二)不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

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• 問 ??請(qǐng)問下期房被開發(fā)商抵押該怎么辦呢？
  答

  影響1、確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。通常主管部門辦理初始登記所需時(shí)間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的2-3個(gè)月之后，可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況并在《購(gòu)房合同》中對(duì)其加以約定，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢。2、到管理部門領(lǐng)取并填寫《房屋(地)所有權(quán)登記申請(qǐng)表》準(zhǔn)業(yè)主們申請(qǐng)表填寫之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商手中會(huì)有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫就行了?？梢允孪认蜷_發(fā)商詢問，房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個(gè)部門辦理，然后直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。3、必備材料之——測(cè)繪圖(表)測(cè)繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，取得途徑有三種：開放商處（攜身份證）；開發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站；或向登記部門申請(qǐng)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪。4、領(lǐng)取相關(guān)文件集齊必要的申請(qǐng)文件，包括購(gòu)房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請(qǐng)表需要請(qǐng)開發(fā)商審核并蓋章。5、繳納公共維修基金、契稅這兩筆款項(xiàng)需向房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦或者指定的代收銀行繳納，作為辦理房產(chǎn)證的必需文件，繳費(fèi)后務(wù)必保留好繳納憑證，一旦遺失會(huì)影響獲得房產(chǎn)證。

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