沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)委托，房管局就可以批準(zhǔn)成立物業(yè)公司嗎?

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• 158****0045

  1、成立物業(yè)公司不需要房管局批準(zhǔn)；　　2、成立物業(yè)公司的程序：先到工商部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照然后到市建委報(bào)省建設(shè)廳審批資質(zhì)，再到市房管局物業(yè)管理辦公室備案后，即可營(yíng)業(yè)；　　3、購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同，接受服務(wù)　?。础I(yè)主委員會(huì)成立后，可以決定聘用哪家物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。

  查看全文↓ 2012-11-22 16:38:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì).怎么換掉物業(yè)公司?
  答

  建立一個(gè)主事的把所有業(yè)主聯(lián)合在一起去找開(kāi)發(fā)商

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• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？怎么成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)可以罷免嗎？
  答

  更換物管企業(yè)將重點(diǎn)考慮如下幾點(diǎn)：（一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。（二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級(jí)三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見(jiàn)，對(duì)于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問(wèn)，提供法律支持。 物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)，提供專(zhuān)業(yè)支持。 政府主管部門(mén)，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過(guò)渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見(jiàn)和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門(mén)協(xié)調(diào)。 交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到**低。（四）交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：（1）工程交接：由專(zhuān)業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。（2）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。（3）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。（五）防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。（4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見(jiàn)甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀(guān)上給交接工作造成波折。

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• 問(wèn) ??沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)合法嗎？是否成立？
  答

  沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)可以組建嘛，只要有三分之二業(yè)主同意就可以成立業(yè)主委員會(huì)（需要去房管局備案），然后業(yè)主委員會(huì)就可以通過(guò)招標(biāo)招聘方式更換物業(yè)公司。以沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)作為理由拒交物業(yè)費(fèi)是不合適的，物業(yè)公司提供了服務(wù)，交物業(yè)費(fèi)是應(yīng)當(dāng)應(yīng)份的。事實(shí)上一個(gè)新小區(qū)開(kāi)始由于業(yè)主是陸續(xù)入住的，都得先有一個(gè)物業(yè)公司提供服務(wù)。若確實(shí)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，建議推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)，再由業(yè)主委員會(huì)招聘招標(biāo)物業(yè)公司承擔(dān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)，但是目前的物業(yè)費(fèi)還是交了好一些。

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• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)證可以成立業(yè)主委員會(huì)嗎？小區(qū)能成立業(yè)主委員會(huì)嗎？
  答

  能成立，房產(chǎn)證是指地面上房屋產(chǎn)權(quán)屬人所有，只要這片小區(qū)房占地有審批手續(xù)，不屬違章建筑。那么就能成立業(yè)主委員會(huì)。因?yàn)橥恋厥菄?guó)家所有，使用權(quán)歸業(yè)主。

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• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？怎么成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)可不可以罷免？
  答

  超過(guò)百分之二十業(yè)主提出，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)人數(shù)過(guò)半及專(zhuān)有面積占建筑總面積過(guò)半人數(shù)同意，可更換物業(yè)公司

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