買二手房如何防范風(fēng)險？

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• 155****9238

  （接上個回答）： 關(guān)于房屋重要信息的披露及責(zé)任： 1.該房屋的抵押情況為：_________。 （1）該房屋未設(shè)定抵押； （2）該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：__________，抵押期限為：_______年______月______日至_______年______月______日，他項權(quán)利證證號為：___________________。 該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的，賣方應(yīng)于_________年______月______日前辦理抵押注銷手續(xù)。 2.該房屋的租賃情況為：__________。 （1）賣方未將該房屋出租。 （2）賣方已將該房屋出租，【買方為該房屋承租人】【承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)】。 3.關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋其他所有權(quán)被限制（包括司法查封）等情況： 4.轉(zhuǎn)讓房屋的相關(guān)情況（包括抵押、租賃和其他所有權(quán)被限制等情況）______。若賣方未能如實披露上述信息或違反本條上述處理約定，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，則買方有權(quán)解除合同，并要求賣方支付違約金______ 元。

  查看全文↓ 2012-08-24 14:30:18
• 147****1154

  （怎樣在合同階段防范二手房買賣中新出現(xiàn)的各類風(fēng)險？我們請浙江省省直律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人吳方榮律師擬了一份房屋轉(zhuǎn)讓合同的部分補充條款，供大家參考） 關(guān)于房屋交付使用： 雙方同意，賣方于【_______年_______月_______日前】 【_買方支付**款并辦理完畢銀行按揭貸款手續(xù) 后____日內(nèi)】騰空該房屋并通知買方進(jìn)行驗收交接。買方應(yīng)在收到通知之日起_______日內(nèi)進(jìn)行查驗。查驗內(nèi)容包括房屋騰空情況；房屋及裝飾、設(shè)備情況；戶口遷出情況；已發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)管理、租金等各項費用的付迄憑證；房屋鑰匙等。查驗后雙方簽訂房屋交接書，賣方將房屋交付給買方。 關(guān)于房屋附屬設(shè)施的保護(hù)： 自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期間，凡各項房屋裝飾（具體包括____）及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，買方除可以減少支付相應(yīng)價值的房價款外，還可要求賣方支付違約金_________。 關(guān)于房屋交付質(zhì)量： 1.賣方應(yīng)保證交付的房屋符合國家強制性標(biāo)準(zhǔn)，保證房屋的一般居住使用功能，買賣雙方對房屋質(zhì)量有特殊約定的，從其約定。 2.房屋外觀質(zhì)量以雙方交接驗收為準(zhǔn)，房屋在國家規(guī)定保修期內(nèi)出現(xiàn)內(nèi)在結(jié)構(gòu)和質(zhì)量問題的，賣方應(yīng)積極協(xié)助買方向開發(fā)商等責(zé)任第三方主張權(quán)利。 關(guān)于戶口遷出的約定： 賣方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起_______日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，每逾期一日，賣方應(yīng)當(dāng)向買方支付全部已付房款萬分之_____的違約金。

  查看全文↓ 2012-08-24 14:29:50

相關(guān)問題

• 問 如何防范二手房中介風(fēng)險？
  答

  近年以來，雖然國家和地方加大了對二手房中介交易市場的監(jiān)管力度，但就目前現(xiàn)狀而言，仍有為數(shù)不少的中介利用非法手段牟取暴利，損害消費者利益，混亂狀況仍未從根本上得到改觀。購房者想避免二手房中介的欺騙手段和風(fēng)險，一方面可以自己多了解相關(guān)知識，另一方面也可以請律師幫助處理，畢竟律師們能發(fā)現(xiàn)普通老百姓發(fā)現(xiàn)不了的法律風(fēng)險。

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• 問 ??買二手房風(fēng)險有哪些呢？如何防范購買二手房時的潛在風(fēng)險？
  答

  1．抵押查封風(fēng)險拿房屋來抵押貸款是很正常的活動，也是非常容易獲得貸款的；但是大家一定要注意，如果是想要過戶的話，房產(chǎn)應(yīng)該是要無抵押狀態(tài)的。如果說您買的房子目前是在抵押狀態(tài)，即便是簽署了買賣合同，也不能夠及時過戶。萬一借款人沒有能力償還貸款，就有可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即便您已經(jīng)簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。2．房款支付風(fēng)險二手房交易中，其實很多人**擔(dān)心的也就是錢財?shù)膯栴}了。如果買賣雙方自行支付房款，沒有第三方參與進(jìn)來的話，就很有可能會發(fā)生糾紛。尤其是對于買方來說，**嚴(yán)重的損失莫過于錢房兩失。所以建議購房者先將房款交給買賣雙方都信任的第三方平臺。3．共有權(quán)人不同意出售的風(fēng)險房屋共有權(quán)的問題也是大家在買房過程中需要特別注意的，其實共有權(quán)人主要是指多個人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，簽署的合同是無效的。一般來說，共有權(quán)人的相關(guān)信息都會記在在產(chǎn)權(quán)證書上的，但是如果是夫妻共有的情況就不一定會有加載，所以大家在簽合同的時候一定要注意賣方的夫妻雙方都應(yīng)該在買賣合同上簽字。4．物業(yè)交割風(fēng)險二手房在購買之前已經(jīng)有人居住過，所以大家在辦理房屋交接時，一定要先要求賣方將物業(yè)、供暖等費用結(jié)清。如不核實清楚，買方將可能為出售方的各項欠費買單。這一點，也是買二手房不能夠忽略的。5．連環(huán)單風(fēng)險連環(huán)單，可能很多購房者都不知道是什么意思，簡單點說，就是A買B的房子，而B在賣房的同時要買C的房子，這種A買B，B買C的交易方式。由于連環(huán)單涉及多個交易方，包括不同的政府部門和銀行等機構(gòu)，容易因為時效問題導(dǎo)致錢款不能及時就位，從而就致使交易不能如約完成。6．違約風(fēng)險違約，對于交易雙方都會造成極大的損失，按照《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 買二手房風(fēng)險大嗎? 購買二手房需注意哪七大風(fēng)險，如何防范風(fēng)險
  答

  (1) 購買二手房注意事項:1、 看產(chǎn)權(quán)是否完整可靠。這主要看有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。2、 弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。3、 考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。4、 了解房屋的歷史鄰里關(guān)系。5、 通過市場比較判斷房屋的實際價值。6、 通過網(wǎng)簽、服務(wù)合同等對自己的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，并對中介應(yīng)提供的服務(wù)進(jìn)行了解，在簽署合同時應(yīng)注意各項條款的簽訂**好自己來，不用偏聽偏信中介的說法，爭取逐條閱讀，并要求中介對附加的內(nèi)容或承諾寫在合同備注后面。

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• 問 買二手房風(fēng)險有哪些呢？怎么防范購買二手房時的潛在風(fēng)險？
  答

  一、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險1. 房主無從事交易的資格，即假業(yè)主的?！　≡诤灱s時應(yīng)該注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，有的人會造假，因此簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往建委查詢，確認(rèn)結(jié)果。2. 房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的?！　∵@類風(fēng)險的防范是在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書。3. 房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的?！　∶鎸@種情況，購房者需記住一條：一定不能輕易同意業(yè)主用你的錢去還房貸。因為我們不能確保賣家拿著錢真去還房貸，現(xiàn)實的很多糾紛都是由此產(chǎn)生的。4. 房子被法院依法查封的?！　『灱s前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到建委去查檔，如果在交易之前查封的房產(chǎn)建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。5. 不符合轉(zhuǎn)讓條件的房子?！　∮行┓孔愚D(zhuǎn)讓是有限制的，比如軍產(chǎn)房、局級分得的公房，屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，在有限條件下不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購?！　∫虼藢彶楫a(chǎn)權(quán)證時，應(yīng)注意以下幾方面：　?。?）以優(yōu)惠價、許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。所以　?。?）軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。一般情況下這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋?！　。?）遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。二、資金風(fēng)險1. 房款資金　　資金安全主要是業(yè)主拿到定金或**款后玩消失，目前有的城市已要求在已試點基礎(chǔ)上，制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法，全面實行二手存量住房交易資金監(jiān)管。2　　有的房產(chǎn)有大量的物管、簽約時一定要留保證金三、房屋本身質(zhì)量風(fēng)險　　房屋本身的質(zhì)量問題有很多，找懂行的朋友一起去幫忙查看，而且能夠晚上、白天、雨后都去看看就更好了。其次，可以同小區(qū)里的人多聊聊，了解一下有沒有特殊情況，比如兇宅等。盡量選擇大品牌中介，至少能有個保障，畢竟相比于可能出現(xiàn)的風(fēng)險，中介費就實惠多了。　　二手房交易過程比較復(fù)雜，常常會伴隨著一些風(fēng)險。因此，在看房選房的時候一定要注意，在簽約付款的時候更要注意資金風(fēng)險，不要直接交付大額現(xiàn)金。

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• 問 ??二手房怎樣交易？怎樣防范二手房交易的風(fēng)險？
  答

  一、通過正規(guī)中介機構(gòu)、渠道進(jìn)行購買小編建議購房者通過中介公司找房源，不要直接從個人手里購買。因為房主可能會向你隱瞞關(guān)于房屋的真實情況，比如涉及訴訟、曾發(fā)生命案、房屋曾漏水等。而中介機構(gòu)一般對本小區(qū)的房源比較清楚，能幫助排除可疑房源。而房產(chǎn)中介的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、構(gòu)成復(fù)雜、流動性大，所以小編建議大家盡量找正規(guī)中介公司、學(xué)歷高、經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。二、多看多問多參與購房者應(yīng)盡可能和房主直接見面，切勿只是通過中介來了解房子。和房主見面后，要先了解對方的身份來路，然后詢問清楚房屋的歷史、隱患和權(quán)利情況，如這房子怎么來的？怎么裝修的？誰在里面住過？賣房牽涉到哪些人？怎么沒見他一起過來？這些看似普通的交談，能夠幫助購房者規(guī)避很多潛在的風(fēng)險。三、房產(chǎn)權(quán)屬要查清，合同條款要看明在簽署合同前，購房者要和房主一起到交易中心查詢房屋的權(quán)利歸屬，明確該房屋有無與其他人做過網(wǎng)簽，有無存在抵押、查封等情況。二手房買賣合同一般是由中介機構(gòu)或者房主提供，購房者應(yīng)逐條逐字看清合同條款內(nèi)容，切忌匆忙簽字。同時要核對，每份合同是否一致，避免中介從中做手腳。合同空白處要記得打叉，避免另行增加條款。四、縮短交易時間購房者應(yīng)盡量縮短交易時間，要求對方簽約后立即安排過戶，過戶之后立即交房。因為辦理的時間一長，房價下跌或者上漲，如果一方反悔，極易引發(fā)糾紛。五、如房主已婚，簽約時要求配偶到場如果房主已婚，在交易過程中，應(yīng)要求房主至少有一次夫妻都在場，**好是簽約之時。因房屋可能是夫妻二人的共同財產(chǎn)，如一方偷偷將房子賣掉，另一方起訴，購房者可能會淪為被告。即使出具《配偶同意出售證明》，也可能存在偽造。一般中介公司會議室有錄像，可以證明房主夫妻雙方都知情。六、錢款支付要明晰，如需墊資要謹(jǐn)慎購房定金和購房款直接打到房主本人的銀行卡。如果房主要求打到其他人的銀行卡，建議在合同中明確指定收款的賬戶信息，并要求請對方出具一份收款確認(rèn)書。假如房屋尚有貸款未還清，房主提出由購房者先墊資還貸，切記不能將資金直接轉(zhuǎn)入其銀行賬戶，要跟他共同到銀行辦理還貸，以避免資金被挪作它用，無法追還。

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