??買二手房風(fēng)險有哪些呢？如何防范購買二手房時的潛在風(fēng)險？

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• 153****4613

  1．抵押查封風(fēng)險
  
  拿房屋來抵押貸款是很正常的活動，也是非常容易獲得貸款的；但是大家一定要注意，如果是想要過戶的話，房產(chǎn)應(yīng)該是要無抵押狀態(tài)的。
  
  如果說您買的房子目前是在抵押狀態(tài)，即便是簽署了買賣合同，也不能夠及時過戶。萬一借款人沒有能力償還貸款，就有可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即便您已經(jīng)簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。
  
  2．房款支付風(fēng)險
  二手房交易中，其實(shí)很多人**擔(dān)心的也就是錢財?shù)膯栴}了。如果買賣雙方自行支付房款，沒有第三方參與進(jìn)來的話，就很有可能會發(fā)生糾紛。尤其是對于買方來說，**嚴(yán)重的損失莫過于錢房兩失。所以建議購房者先將房款交給買賣雙方都信任的第三方平臺。
  
  3．共有權(quán)人不同意出售的風(fēng)險
  
  房屋共有權(quán)的問題也是大家在買房過程中需要特別注意的，其實(shí)共有權(quán)人主要是指多個人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，簽署的合同是無效的。
  
  一般來說，共有權(quán)人的相關(guān)信息都會記在在產(chǎn)權(quán)證書上的，但是如果是夫妻共有的情況就不一定會有加載，所以大家在簽合同的時候一定要注意賣方的夫妻雙方都應(yīng)該在買賣合同上簽字。
  
  4．物業(yè)交割風(fēng)險
  
  二手房在購買之前已經(jīng)有人居住過，所以大家在辦理房屋交接時，一定要先要求賣方將物業(yè)、供暖等費(fèi)用結(jié)清。如不核實(shí)清楚，買方將可能為出售方的各項(xiàng)欠費(fèi)買單。這一點(diǎn)，也是買二手房不能夠忽略的。
  
  5．連環(huán)單風(fēng)險
  
  連環(huán)單，可能很多購房者都不知道是什么意思，簡單點(diǎn)說，就是A買B的房子，而B在賣房的同時要買C的房子，這種A買B，B買C的交易方式。由于連環(huán)單涉及多個交易方，包括不同的政府部門和銀行等機(jī)構(gòu)，容易因?yàn)闀r效問題導(dǎo)致錢款不能及時就位，從而就致使交易不能如約完成。
  
  6．違約風(fēng)險
  
  違約，對于交易雙方都會造成極大的損失，按照《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-26 09:59:58
• 151****2591

  一、三方當(dāng)事人資格是否合格
  1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋權(quán)利人。
  2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
  3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
  4、二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，購買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
  二、二手房本身有無產(chǎn)權(quán)登記
  購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性，以較大限度地避免購買的房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭議。
  三、二手房是否屬于共有財產(chǎn)
  二手房屬于兩個以上主體共有的（以所有權(quán)證書為準(zhǔn)），應(yīng)當(dāng)審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面材料。審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人。
  四、二手房是否存在權(quán)利限制
  二手房買賣前，購買方應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)。
  五、二手房是否已經(jīng)抵押
  購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。
  六、二手房是否存在優(yōu)先購買權(quán)
  共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，買房人應(yīng)當(dāng)注意買賣合同被宣告無效的風(fēng)險。
  購房人應(yīng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

  查看全文↓ 2019-01-26 09:50:28
• 158****3432

  產(chǎn)權(quán)風(fēng)險：
  1、房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主
  規(guī)避方法：注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢核實(shí)。
  2、房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  規(guī)避方法：在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書，已婚業(yè)主，還需要提供配偶的《同意出售證明》。
  3、房子有貸款、抵押尚未還請，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
  規(guī)避方法：購房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，千萬不能自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因?yàn)槟悴荒艽_保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
  4、房子被法院依法查封的。
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。
  資金風(fēng)險：
  1、房款資金
  資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后就玩消失。
  規(guī)避方法：買二手房時一定要資金監(jiān)管。
  注：交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險包括但不限于：房屋出售人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權(quán)、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。
  2、房子消耗的費(fèi)用資金
  有的房產(chǎn)有大量的物管費(fèi)用、水電費(fèi)用沒有結(jié)清等等一些情形。
  規(guī)避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費(fèi)用就不好辦了。
  房屋本身質(zhì)量風(fēng)險：
  對于房屋本身的質(zhì)量問題，還需要專業(yè)的人士幫忙把關(guān)?？梢酝ㄟ^購買前調(diào)查、實(shí)地觀察和簽約時的風(fēng)險控制等三個方面，來避免風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-01-26 09:50:22
• 147****0443

  　　一、購買二手房有哪七大風(fēng)險？
  　　1.自行繳稅風(fēng)險
  
  　　自行繳稅導(dǎo)致的風(fēng)險包括：
  
  　?。?）購房人應(yīng)繳的契稅和出售方應(yīng)繳的個人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會被無限期追繳，還會處以高額罰金，得不償失。
  
  　?。?）如果使用虛假稅票，銀行將會拒絕發(fā)放貸款。導(dǎo)致賣方無法收到剩余房款，購房人亦將因此承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  　?。?）未來購房者想賣出這套房子時，稅務(wù)部門會核查當(dāng)年繳稅記錄，如有虛假，會導(dǎo)致房屋無法交易。
  
  　?。?）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導(dǎo)致雙方承擔(dān)刑事責(zé)任。
  　　2.抵押查封風(fēng)險
  
  　　用房屋來抵押借款是很正常的金融活動，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動產(chǎn)權(quán)證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。
  
  　　3.房款支付風(fēng)險
  
  　　二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會發(fā)生糾紛。對于買方來說，**嚴(yán)重的損失莫過于錢房兩失。
  
  　　4.共有權(quán)人簽約風(fēng)險
  
  　　房屋共有權(quán)，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，簽署的合同是無效的。一般來說，共有權(quán)人的相關(guān)信息會在不動產(chǎn)權(quán)證書上的“共有權(quán)人”一欄中明確標(biāo)注，但夫妻共有則不一定有記載。在實(shí)際交易中常發(fā)生配偶一方來簽約，但另一方不愿配合出售，并主張合同無效的情況。
  
  　　5.物業(yè)交割風(fēng)險
  
  　　辦理房屋的交接時，會要求出售方將物業(yè)、供暖等費(fèi)用結(jié)清。如不核實(shí)清楚，買方將可能為出售方的各項(xiàng)欠費(fèi)買單。
  
  　　6.連環(huán)單風(fēng)險
  
  　　A買B的房子，而B在賣房的同時要買C的房子，這種A買B，B買C的交易方式，就叫做連環(huán)單。由于連環(huán)單涉及多個交易方，包括不同的政府部門和銀行等機(jī)構(gòu)，容易因?yàn)闀r效問題導(dǎo)致錢款不能及時就位，或是購房資格不能及時釋放，導(dǎo)致交易不能如約完成。
  
  　　7.違約風(fēng)險
  
  　　違約，對于交易雙方都會造成極大的損失，按照《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，房產(chǎn)交易中，一旦違約，不僅僅是雙倍返還定金那么簡單，還可能按照房價的20%支付違約金！
  
  
  
  　　二、如何防范二手房常見風(fēng)險？
  
  　　1.應(yīng)對自行繳稅風(fēng)險
  
  　　通過中介購買的二手房，應(yīng)當(dāng)在工作人員的協(xié)助下代為辦理繳稅，不可相信中介推薦的任何非法繳稅途徑。
  
  　　2.應(yīng)對抵押查封風(fēng)險
  
  　?。?）查看不動產(chǎn)權(quán)證書上是否有抵押登記章，并要求出售方簽署《無抵押聲明》。
  
  　?。?）有些抵押信息在不動產(chǎn)權(quán)證書上不會顯示，需出售方配合到住建委核實(shí)。
  
  　?。?）簽約后仍然可能發(fā)生查封，可通過資金監(jiān)管保障錢款安全。
  
  　　3.應(yīng)對房款支付風(fēng)險
  
  　　為應(yīng)對房款支付風(fēng)險，可通過資金監(jiān)管來保障錢款安全。
  
  　　什么是資金監(jiān)管？
  
  　　資金監(jiān)管，又稱為第三方監(jiān)管，主要用于房地產(chǎn)交易，是指買家不把房款直接交付給賣家，而是讓資金處于透明的第三方監(jiān)管下。相當(dāng)于我們在網(wǎng)購時用的“支付寶”，一個是貨到了才付款，一個是房子過戶了房款才到賣家手里。
  
  　　資金監(jiān)管怎么做？
  
  　　2016年12月15日起，北京（樓盤）全部城區(qū)開始建委資金監(jiān)管。也就是說，在做理房通監(jiān)管的時候，有一部分房款是要劃轉(zhuǎn)到住建委監(jiān)管賬戶的。
  
  　　4.應(yīng)對共有權(quán)人簽約風(fēng)險
  
  　　簽約時，需謹(jǐn)記：
  
  　?。?）所有共有權(quán)人必須全部到場簽約，如有共有權(quán)人不能到場而委托他人代辦的，那么受托人需要提供經(jīng)過公證處公證的《授權(quán)委托書》。
  
  　　如果簽約當(dāng)日還沒來得及辦理的，建議將定金部分暫不交給出售方或?qū)⒍ń疝k理資金監(jiān)管。
  
  　?。?）如出售方已婚，簽約時夫妻雙方均要到場，一方確有原因不能到場的，要提供配偶親筆簽署的《配偶同意出售證明》。
  
  　　5.應(yīng)對物業(yè)交割風(fēng)險
  
  　　（1）簽約時，要約定留存一筆物業(yè)交割保證金。通過鏈家交易的，該筆錢款可以通過理房通支付做凍結(jié)托管，如果在交割時發(fā)現(xiàn)有欠費(fèi)，則欠費(fèi)部分從保證金中抵扣。若無欠費(fèi)，則如數(shù)劃轉(zhuǎn)給出售方。
  
  　?。?）簽約時，出售方應(yīng)該攜帶物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水、電、燃?xì)獾壤U費(fèi)票據(jù)，如果無法提供票據(jù)，購房人可以現(xiàn)場向物業(yè)公司、供暖公司致電核實(shí)，或約定時間到上述單位實(shí)地查詢。
  
  　?。?）確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用無誤后，買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該在合同約定的時間一起到房屋內(nèi)辦理交接手續(xù)。驗(yàn)收無誤后，三方簽署《物業(yè)交割單》。

  查看全文↓ 2019-01-26 09:50:15

相關(guān)問題

• 問 買二手房風(fēng)險有哪些呢？怎么防范購買二手房時的潛在風(fēng)險？
  答

  一、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險1. 房主無從事交易的資格，即假業(yè)主的?！　≡诤灱s時應(yīng)該注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，有的人會造假，因此簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往建委查詢，確認(rèn)結(jié)果。2. 房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的?！　∵@類風(fēng)險的防范是在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書。3. 房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。　　面對這種情況，購房者需記住一條：一定不能輕易同意業(yè)主用你的錢去還房貸。因?yàn)槲覀儾荒艽_保賣家拿著錢真去還房貸，現(xiàn)實(shí)的很多糾紛都是由此產(chǎn)生的。4. 房子被法院依法查封的?！　『灱s前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到建委去查檔，如果在交易之前查封的房產(chǎn)建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。5. 不符合轉(zhuǎn)讓條件的房子?！　∮行┓孔愚D(zhuǎn)讓是有限制的，比如軍產(chǎn)房、局級分得的公房，屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，在有限條件下不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購?！　∫虼藢彶楫a(chǎn)權(quán)證時，應(yīng)注意以下幾方面：　?。?）以優(yōu)惠價、許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。所以　　（2）軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。一般情況下這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋?！　。?）遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。二、資金風(fēng)險1. 房款資金　　資金安全主要是業(yè)主拿到定金或**款后玩消失，目前有的城市已要求在已試點(diǎn)基礎(chǔ)上，制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法，全面實(shí)行二手存量住房交易資金監(jiān)管。2　　有的房產(chǎn)有大量的物管、簽約時一定要留保證金三、房屋本身質(zhì)量風(fēng)險　　房屋本身的質(zhì)量問題有很多，找懂行的朋友一起去幫忙查看，而且能夠晚上、白天、雨后都去看看就更好了。其次，可以同小區(qū)里的人多聊聊，了解一下有沒有特殊情況，比如兇宅等。盡量選擇大品牌中介，至少能有個保障，畢竟相比于可能出現(xiàn)的風(fēng)險，中介費(fèi)就實(shí)惠多了?！　《址拷灰走^程比較復(fù)雜，常常會伴隨著一些風(fēng)險。因此，在看房選房的時候一定要注意，在簽約付款的時候更要注意資金風(fēng)險，不要直接交付大額現(xiàn)金。

  全部4個回答>
• 問 買二手房如何防范風(fēng)險？
  答

  （接上個回答）： 關(guān)于房屋重要信息的披露及責(zé)任： 1.該房屋的抵押情況為：_________。 （1）該房屋未設(shè)定抵押； （2）該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：__________，抵押期限為：_______年______月______日至_______年______月______日，他項(xiàng)權(quán)利證證號為：___________________。 該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的，賣方應(yīng)于_________年______月______日前辦理抵押注銷手續(xù)。 2.該房屋的租賃情況為：__________。 （1）賣方未將該房屋出租。 （2）賣方已將該房屋出租，【買方為該房屋承租人】【承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)】。 3.關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋其他所有權(quán)被限制（包括司法查封）等情況： 4.轉(zhuǎn)讓房屋的相關(guān)情況（包括抵押、租賃和其他所有權(quán)被限制等情況）______。若賣方未能如實(shí)披露上述信息或違反本條上述處理約定，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，則買方有權(quán)解除合同，并要求賣方支付違約金______ 元。

  全部2個回答>
• 問 購買二手房時，合同款項(xiàng)的交付如何防范風(fēng)險？
  答

  一般合同中商定的款項(xiàng)應(yīng)以權(quán)利人為支付對象，如傭金收費(fèi)主體是中介方，稅費(fèi)收費(fèi)主體是國家稅務(wù)機(jī)關(guān)，擔(dān)保費(fèi)的收費(fèi)主體是擔(dān)保公司，因此客戶在繳納相關(guān)款項(xiàng)時應(yīng)該要求收款權(quán)利人出具收據(jù)或者發(fā)票;同時大額款項(xiàng)如首期款等均應(yīng)采用銀行監(jiān)管方式。

• 問 購買二手房時應(yīng)注意哪些風(fēng)險，如何進(jìn)行防范？
  答

  購買二手房需關(guān)注市場動態(tài)、價格趨勢和政策風(fēng)險。購前深入了解區(qū)域房價走勢，對比不同房源性價比，注意政策變動對交易可能產(chǎn)生的影響。

  全部3個回答>
• 問 如何防范二手房中介風(fēng)險？
  答

  近年以來，雖然國家和地方加大了對二手房中介交易市場的監(jiān)管力度，但就目前現(xiàn)狀而言，仍有為數(shù)不少的中介利用非法手段牟取暴利，損害消費(fèi)者利益，混亂狀況仍未從根本上得到改觀。購房者想避免二手房中介的欺騙手段和風(fēng)險，一方面可以自己多了解相關(guān)知識，另一方面也可以請律師幫助處理，畢竟律師們能發(fā)現(xiàn)普通老百姓發(fā)現(xiàn)不了的法律風(fēng)險。

  全部2個回答>