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要點一：查看下水管道 如果前一任住戶在使用中不留意的話，二手樓很容易出現(xiàn)下水管道漏水或者堵塞的問題，因此，買樓者需要重點查看下水管道是否存在這樣的問題。 購房者**好自備塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水，向臺盆、浴缸、馬桶、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等各個下水處灌水，如果能聽到“咕嚕嚕”的聲音，且各設施表面無積水，則表明地漏正常。也可以把水龍頭開到**大，看看水壓和排水速度。 要點二：墻體、天花的滲、漏、裂問題 墻體、天花一旦出現(xiàn)滲、漏、裂問題的話，會讓你的居住不厭其煩，因此需要特別關注。 對于一些沒有重新裝修的二手樓，這方面的問題往往可以通過肉眼發(fā)現(xiàn)。首先要檢查墻體是否平整，是否有滲水、滲漏現(xiàn)象或是否有裂縫。特別要注意查看一些墻體(如頂面、外墻等)上是否有水跡，如果有的話，要盡快查明原因。如果墻面裂縫不是結構性裂縫的話，那么應該問題不大。但如果陽臺與房間之間的連接處有裂縫則比較危險，有可能是陽臺要斷裂，一定要及時通知相關單位檢查處理。如果所買的房子是頂層，那么購房者一定要查看各個屋頂?shù)捻斆媸欠裼杏晁疂B漏的痕跡。要點三：查看電路及開關接口 居住時間十年或以上的樓宇，電路已經(jīng)開始老化，因此，特別需要關注這方面的問題，以免造成安全隱患。 檢查電路，可先拉斷房間的總電閘，看室內是否完全斷電，再分別檢查各個分盞是否能控制各分支線路。**好用萬用表測量各強弱電是否暢通。另外，要打開電器、電視、電話等線路接口，用力拉一拉，看插座是否牢固。 如 果物業(yè)電路是采用暗線安裝的話，記得向前一任業(yè)主索取裝修時的電路圖，以方便日后的維修。 要點四：查看門窗密封及隔音效果 門窗問題，事關居住安全和使用的舒適程度，購房者要試試門窗開啟是否靈活，看門、窗的密封程度，聽聽室內隔音效果。 要點五：水、電、煤氣等過戶問題 除了水、電、門窗、墻等建筑硬件方面的驗收，軟件方面的驗收也是二手置業(yè)者需要特別關注的。在二手房交房前，買家須特別留意以下幾個問題：原業(yè)主戶口是否已經(jīng)遷走？是否已前往煤氣公司辦理煤氣更名手續(xù)？是否已前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù)，并結清業(yè)主與物業(yè)公司的各種費用？房屋的維修基金發(fā)票、物業(yè)管理費押金收據(jù)是否已及時交接？房屋內的各種設備發(fā)票、保修卡是否已交接？房屋的裝修合同與裝修發(fā)票、保修卡是否已交接？水、電、煤氣、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等費用是否已結清。這一系列問題要逐項核實。 置業(yè)專家同時建議，買賣雙方可以填寫委托書，要求房產(chǎn)中介公司代辦相關手續(xù)目前，舊房交易日趨活躍，消費者在買房過程中應掌握一定技巧，以免多花冤枉錢。 舊住宅由于長年磨損，質量下降，其價格很難得到準確估計。要想在砍價時居于有利地位，購買者應事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點，弄清楚該住宅上市多久，賣出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過價，出價多少，要弄清賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否是分期付款，**好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。 砍價時，要有根要據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設備老化等，迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。如果了解到賣主**后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣日期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買。 也可讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標準。為了使自己居于主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應價，要堅持不到**后關頭不應價的原則。 另外，為了解除賣主的防備心理，殺價時**好坦率地告訴賣主，買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀人插手牟利而故意拒不讓價。
全部3個回答>驗二手房有哪些方法？
166****1718 | 2024-11-08 14:07:24
已有4個回答
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151****1541
聽說驗房要查產(chǎn)權證，看房屋結構，還要檢查水電、管道。最好請專業(yè)人士幫忙，自己不懂的地方太多了。
查看全文↓ 2024-11-13 13:59:24 -
133****5201
驗房時，務必查看房屋產(chǎn)權證，確認房屋無抵押、無查封。檢查房屋結構安全，有無違建。必要時可請專業(yè)機構進行房屋質量鑒定。
查看全文↓ 2024-11-09 15:16:46 -
184****7179
驗房時，注意房屋采光、通風，檢查水電、暖氣是否正常?？磯γ?、地板有無破損，廚房、衛(wèi)生間是否漏水。
查看全文↓ 2024-11-08 23:33:47 -
181****0402
驗房時，先看產(chǎn)權證，確認房屋無抵押、無糾紛。檢查房屋結構，有無裂縫、滲水。再查水電、管道等基礎設施是否完好。
查看全文↓ 2024-11-08 17:12:12
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二手房驗房注意事項二、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題房屋裝修：房屋是否被剛剛裝修，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。房屋開裂：檢查房屋有無裂縫，首先仔細察看房屋的地面和墻上有無裂縫，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。滲水漏水的問題：通稱"五漏一滲"，是指屋面漏水、水箱漏水、樓地面漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水，這類問題約占質量問題總數(shù)70%以上。門窗：建議將房屋門窗分別開關檢驗。市政配套設施：供水，打開水龍頭觀察水的質量、水壓;供電，確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的尷尬，戶內外電線是否有老化的現(xiàn)象;有限電視，打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目觀察;煤氣，煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣;暖氣，是否有供暖。
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1、詳細檢查房屋質量，包括門、窗、陽臺等部位有無開裂等情況;檢查房屋有無裂縫、有無傾斜等。2、檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。3、檢查門窗。4、檢查地面平整度以及地面有無空殼開裂情況。5、檢查水電煤暢通情況6、驗收下水情況、驗收地漏7、測量房屋面積，核對房屋面積8、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。9、落實相關產(chǎn)品的售后維護期以及保修工作歸誰做，明確責任。
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不論是賣房者還是購房者，可能都會遇見需要做房屋評估的情形，但他們對具體評估依據(jù)卻有沒有多大了解，只能聽中介的評估結果。今天，小編想告訴你該怎么進行二手房評估，另外二手房評估有哪些好處。評估方法目前市場上應用**為廣泛的也是**為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內類似房屋的掛牌價和成交價格2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格3．所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內位置、景觀等等。價格因素1、地段及交通對房價的影響首先是地段。在城市這個有限的空間里，中心城區(qū)**屬于稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。一般情況下，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)二手房價格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，現(xiàn)在越來越多的上班族趨向于購買交通便利的房屋，**重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產(chǎn)時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周圍衛(wèi)生狀況、空氣質量等相關因素對房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。2、相同地段二手房與商品房價格的對比處于同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時由于五年以內的二手房具有裝修時尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢其價格與商品房相比差距也并不大。3、居住環(huán)境及物業(yè)管理居住環(huán)境是無數(shù)購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發(fā)現(xiàn)一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態(tài)環(huán)境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環(huán)境價值也直接反映到了房價上。同樣，對二手房價的評估也會因為居住環(huán)境的優(yōu)劣而上下浮動，對于二手房屋而言，小區(qū)內有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高于一般小區(qū)，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環(huán)境質量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。對二手房進行評估有什么好處?(一)現(xiàn)房交易。這幾年，業(yè)主和開發(fā)商鬧矛盾的不少，當初描繪的“住房藍圖”，在交房的瞬間變?yōu)榕萦啊Ｒ吹孛媪蚜?，要么暖氣沒通上，要么陽臺沒封……問題多多。買二手房，看得見摸得著，就是再破再舊，也能弄個清清楚楚，明明白白。(二)地段較好。二手房由于建筑時間關系，大都分布在市中心、商業(yè)繁華地段或者老城區(qū)，交通便利，投資居住兩相宜。(三)配套設施完善。一些新房“在那遙遠的地方”，下班了還得捎帶著買些菜回家。二手房“身處”鬧市，銀行、飯店、醫(yī)院、**、廣場等一應俱全，生活起來，相當便利。(四)產(chǎn)權權屬清晰。二手房有沒有證，一目了然，能不能交易，一查便知。只要簽了合同，交足了錢，就可辦理產(chǎn)權變更和過戶，能做到心中有數(shù)。而買新房有時就沒這么幸運，買的時候信誓旦旦，住進去了，遲遲見不到證的蹤影。(五)選擇面更廣。想買二手房，劃個硬杠杠，基本上都能根據(jù)自己的需求找到房子。(六)價格多元化。二手房根據(jù)房屋性質、地段劃分、房齡等不同，價格也不盡相同。畢竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不會瘋狂到要超過新房價格的地步。而二手房的價格多元化也可實現(xiàn)不同經(jīng)濟實力購房者的置業(yè)需求。(七)入住后干擾少。新建商品房入住后，一般都要進行裝修，很長一段時間內都得忍受鄰居們裝修時的敲打聲，而且大家陸續(xù)搬家入住，施工人員進進出出，甚是“熱鬧”。買二手房，鄰居們入住時間不同，不會在同一時間進行裝修，免了一定的干擾。(八)居住成本低。在新小區(qū)物業(yè)管理費、車位費等加起來成本不低。如新房離單位較遠，來回交通費也不是個小數(shù)目。而二手房可以省不少錢，碰上好一點的房東，送裝修，甚至送家具家電，亦可省掉一些費用。
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1、二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。2、買賣雙方認為有必要時需要評估交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。3、申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進行評估例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。5、進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估1、出售已出租的房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。2、出賣共有房屋，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。3、單位或個人購買已出租的房屋后，不得強攆住戶搬家。房屋成交后，買方應與承租人重新簽訂租憑合同，不得單方變更或終止原租憑合同。如購房人需要住戶搬家，須經(jīng)承租人同意并對其進行妥善安置。4、個人購買房屋，必須具有本市城鎮(zhèn)居民常住戶口，單位購買公房必須有市級主管部門或區(qū)、縣人民政府批準的證明;單位因特殊需要購買私有房屋的，房屋在城區(qū)、近效區(qū)的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準。5、單位向本單位職工出售住房或房屋經(jīng)營單位出售商品房屋買賣價格，按本市有關規(guī)定執(zhí)行。其他房屋買賣價格，可由買賣雙方按照房屋的質量、用途、所處地段等不同情況協(xié)商確定。6、買賣房屋，雙方須簽定房屋買賣合同，并在一個月內持房屋合同到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理所辦理買賣過戶手續(xù)。7、房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產(chǎn)交易管理所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，到房地產(chǎn)管理局房政科辦理房屋產(chǎn)權轉移登記，申請房屋所有權證。8、買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權登記的，可出具公證委托書，委托代理人代為辦理。
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