怎樣評(píng)估二手房?評(píng)估二手房的方法有哪些?

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• 144****6560

  不論是賣(mài)房者還是購(gòu)房者，可能都會(huì)遇見(jiàn)需要做房屋評(píng)估的情形，但他們對(duì)具體評(píng)估依據(jù)卻有沒(méi)有多大了解，只能聽(tīng)中介的評(píng)估結(jié)果。今天，小編想告訴你該怎么進(jìn)行二手房評(píng)估，另外二手房評(píng)估有哪些好處。
  
  評(píng)估方法
  
  目前市場(chǎng)上應(yīng)用**為廣泛的也是**為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括:
  
  1. 所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類(lèi)似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  
  2．周邊小區(qū)類(lèi)似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  
  3．所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)
  
  4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
  
  價(jià)格因素
  
  1、地段及交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響
  
  首先是地段。在城市這個(gè)有限的空間里，中心城區(qū)**屬于稀缺資源，誰(shuí)擁有它意味著誰(shuí)就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房?jī)r(jià)則不言而喻。
  
  一般情況下，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不容忽視，現(xiàn)在越來(lái)越多的上班族趨向于購(gòu)買(mǎi)交通便利的房屋，**重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房?jī)r(jià)就高不可攀，評(píng)估此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)還應(yīng)綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周?chē)l(wèi)生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對(duì)房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。
  
  2、相同地段二手房與商品房?jī)r(jià)格的對(duì)比
  
  處于同一地段的二手房與商品房，在價(jià)格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房?jī)r(jià)比商品房低，一般房?jī)r(jià)差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內(nèi)的二手房，
  
  與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時(shí)由于五年以內(nèi)的二手房具有裝修時(shí)尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)其價(jià)格與商品房相比差距也并不大。
  
  3、居住環(huán)境及物業(yè)管理
  
  居住環(huán)境是無(wú)數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房前重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，它也是評(píng)判房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要因素。在大量樓盤(pán)的廣告中，我們不難發(fā)現(xiàn)一些這樣的詞語(yǔ)“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態(tài)環(huán)境已成為商家打造全新商品房項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)，因此良好的環(huán)境價(jià)值也直接反映到了房?jī)r(jià)上。
  
  同樣，對(duì)二手房?jī)r(jià)的評(píng)估也會(huì)因?yàn)榫幼…h(huán)境的優(yōu)劣而上下浮動(dòng)，對(duì)于二手房屋而言，小區(qū)內(nèi)有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房?jī)r(jià)自然會(huì)略高于一般小區(qū)，而相反房屋周邊有垃圾場(chǎng)、變電站或煙囪等降低居住環(huán)境質(zhì)量的設(shè)施，其所在房屋的價(jià)格就會(huì)大打折扣。
  
  對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估有什么好處?
  
  (一)現(xiàn)房交易。這幾年，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商鬧矛盾的不少，當(dāng)初描繪的“住房藍(lán)圖”，在交房的瞬間變?yōu)榕萦啊Ｒ吹孛媪蚜?，要么暖氣沒(méi)通上，要么陽(yáng)臺(tái)沒(méi)封……問(wèn)題多多。買(mǎi)二手房，看得見(jiàn)摸得著，就是再破再舊，也能弄個(gè)清清楚楚，明明白白。
  
  (二)地段較好。二手房由于建筑時(shí)間關(guān)系，大都分布在市中心、商業(yè)繁華地段或者老城區(qū)，交通便利，投資居住兩相宜。
  
  (三)配套設(shè)施完善。一些新房“在那遙遠(yuǎn)的地方”，下班了還得捎帶著買(mǎi)些菜回家。二手房“身處”鬧市，銀行、飯店、醫(yī)院、**、廣場(chǎng)等一應(yīng)俱全，生活起來(lái)，相當(dāng)便利。
  
  (四)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰。二手房有沒(méi)有證，一目了然，能不能交易，一查便知。只要簽了合同，交足了錢(qián)，就可辦理產(chǎn)權(quán)變更和過(guò)戶，能做到心中有數(shù)。而買(mǎi)新房有時(shí)就沒(méi)這么幸運(yùn)，買(mǎi)的時(shí)候信誓旦旦，住進(jìn)去了，遲遲見(jiàn)不到證的蹤影。
  
  (五)選擇面更廣。想買(mǎi)二手房，劃個(gè)硬杠杠，基本上都能根據(jù)自己的需求找到房子。
  
  (六)價(jià)格多元化。二手房根據(jù)房屋性質(zhì)、地段劃分、房齡等不同，價(jià)格也不盡相同。畢竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不會(huì)瘋狂到要超過(guò)新房?jī)r(jià)格的地步。而二手房的價(jià)格多元化也可實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房者的置業(yè)需求。
  
  (七)入住后干擾少。新建商品房入住后，一般都要進(jìn)行裝修，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都得忍受鄰居們裝修時(shí)的敲打聲，而且大家陸續(xù)搬家入住，施工人員進(jìn)進(jìn)出出，甚是“熱鬧”。買(mǎi)二手房，鄰居們?nèi)胱r(shí)間不同，不會(huì)在同一時(shí)間進(jìn)行裝修，免了一定的干擾。
  
  (八)居住成本低。在新小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位費(fèi)等加起來(lái)成本不低。如新房離單位較遠(yuǎn)，來(lái)回交通費(fèi)也不是個(gè)小數(shù)目。而二手房可以省不少錢(qián)，碰上好一點(diǎn)的房東，送裝修，甚至送家具家電，亦可省掉一些費(fèi)用。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-12 16:07:01
• 138****7500

  二手房評(píng)估通常有多種評(píng)估方法，但常用的主要有：
  1、成本法；
  2、市場(chǎng)比較法；
  3、租金收益法。
  目前市場(chǎng)上應(yīng)用**為廣泛的也是**為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。
  所謂的市場(chǎng)比較法是指，挑選至少3個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類(lèi)似的市場(chǎng)實(shí)例，與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正。
  其中，修正價(jià)格的因素包括物業(yè)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。

  查看全文↓ 2019-07-12 16:06:43
• 158****6188

  房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，也就是說(shuō)，由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專(zhuān)業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間**可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。下面我們就來(lái)具體了解一下房產(chǎn)評(píng)估的方法和注意事項(xiàng)吧！
  
  一、二手房評(píng)估方法
  
  在二手房評(píng)估中是通常有以下幾種評(píng)估方法，如下：
  
  （一）成本法；
  
  （二）租金收益法；
  
  （三）市場(chǎng)比較法
  
  大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。
  
  市場(chǎng)比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類(lèi)似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。
  
  二、二手房評(píng)估的注意事項(xiàng)
  
  （一）為什么要進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估
  
  1、買(mǎi)家通過(guò)評(píng)估知道所買(mǎi)房屋是否物有所值；
  
  2、業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值；
  
  3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)房屋評(píng)估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；
  
  4、評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。
  
  （二）影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素
  
  1、影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素一 ——位置、地段。
  
  北京的二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過(guò)1000元每平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元每平方米以上的落差。
  
  2、影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素二——房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。
  
  修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。
  
  3、影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素三——房屋朝向。
  
  北京人買(mǎi)房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  4、影響二手房的價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵因素四——房屋內(nèi)部裝修程度及其他。
  
  房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。評(píng)估合理不會(huì)吃虧，如果是隨意或者大概的評(píng)估，很有可能吃大虧，所以您千萬(wàn)不要忽視二手房的評(píng)估。如果您有必要事先咨詢相關(guān)律師，以保證自己利益的**大化。

  查看全文↓ 2019-07-12 16:06:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何進(jìn)行二手房評(píng)估，二手房評(píng)估的方法有哪些？
  答

  您好，二手房?jī)r(jià)值評(píng)估主要對(duì)比方法有同小區(qū)比較，同地段評(píng)估···如果有裝修，結(jié)合新舊評(píng)估。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房評(píng)估的方法有哪些
  答

  1、二手房?jī)r(jià)格明顯過(guò)低時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如果認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。2、買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為有必要時(shí)需要評(píng)估交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒(méi)有概念，如境外人士或外地人，對(duì)國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。3、申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購(gòu)房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估例如二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方以價(jià)格過(guò)高或過(guò)低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。5、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估1、出售已出租的房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2、出賣(mài)共有房屋，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。3、單位或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)已出租的房屋后，不得強(qiáng)攆住戶搬家。房屋成交后，買(mǎi)方應(yīng)與承租人重新簽訂租憑合同，不得單方變更或終止原租憑合同。如購(gòu)房人需要住戶搬家，須經(jīng)承租人同意并對(duì)其進(jìn)行妥善安置。4、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋，必須具有本市城鎮(zhèn)居民常住戶口，單位購(gòu)買(mǎi)公房必須有市級(jí)主管部門(mén)或區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)的證明;單位因特殊需要購(gòu)買(mǎi)私有房屋的，房屋在城區(qū)、近效區(qū)的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。5、單位向本單位職工出售住房或房屋經(jīng)營(yíng)單位出售商品房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，可由買(mǎi)賣(mài)雙方按照房屋的質(zhì)量、用途、所處地段等不同情況協(xié)商確定。6、買(mǎi)賣(mài)房屋，雙方須簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并在一個(gè)月內(nèi)持房屋合同到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)。7、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易管理所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，到房地產(chǎn)管理局房政科辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)房屋所有權(quán)證。8、買(mǎi)賣(mài)雙方或一方本人因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具公證委托書(shū)，委托代理人代為辦理。

• 問(wèn) ??怎樣評(píng)估二手房?二手房評(píng)估怎么收費(fèi)?
  答

  二手房評(píng)估費(fèi)二手房評(píng)估分為“免費(fèi)評(píng)估”和“付費(fèi)評(píng)估”兩種方式。免費(fèi)評(píng)估：現(xiàn)在除了具有專(zhuān)業(yè)天資的房產(chǎn)評(píng)估公司以外還有一種新式的網(wǎng)絡(luò)二手房評(píng)估也已趨于老練。國(guó)內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)站、或許具有房產(chǎn)頻道的歸納性網(wǎng)站均開(kāi)端為消費(fèi)者供給免費(fèi)二手房評(píng)估這一效勞，其間以搜房評(píng)估網(wǎng)**為有目共睹。付費(fèi)評(píng)估：房產(chǎn)評(píng)估是二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中一個(gè)首要的環(huán)節(jié)。如今，買(mǎi)房借款、賣(mài)房過(guò)戶、找中介、進(jìn)銀行，他們都會(huì)通知你房子需求評(píng)估。比方購(gòu)房者需求處理典當(dāng)借款，銀行要依據(jù)評(píng)估組織的評(píng)估陳述，才干向購(gòu)房者發(fā)放借款。處理按揭借款的評(píng)估，需求具有專(zhuān)業(yè)天資的評(píng)估組織進(jìn)行。那么，二手房評(píng)估費(fèi)如何收??？依據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)則，現(xiàn)在評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采納累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房子總價(jià)100萬(wàn)元以下（含100萬(wàn)元）的，收取評(píng)估總價(jià)的0．42％；100萬(wàn)元到500萬(wàn)元的（含500萬(wàn)元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0．3％；500萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的收取評(píng)估總價(jià)的0．12％；2000萬(wàn)元到5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）的收取評(píng)估總價(jià)的0．06％；5000萬(wàn)元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0．012％。

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• 問(wèn) 怎樣評(píng)估二手房
  答

  評(píng)估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關(guān)，**常見(jiàn)的要數(shù)置換物業(yè)評(píng)估了。隨著房產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)日益繁榮，舊房估價(jià)作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關(guān)注。

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• 問(wèn) ??二手房一定要進(jìn)行評(píng)估嗎?怎樣評(píng)估二手房?
  答

  是的，買(mǎi)二手房必須做評(píng)估。二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。（2）如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（3）買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

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