小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力如何確定？

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• 155****4118

  聽說小產(chǎn)權(quán)房的法律效力不是特別明確，好像要看具體情況。

  查看全文↓ 2024-08-12 15:32:52
• 131****7990

  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同法律效力由當(dāng)?shù)卣叽_定，通常因未獲官方認(rèn)可而存不確定性，購買前務(wù)必了解法律風(fēng)險和權(quán)益保障。

  查看全文↓ 2024-08-08 16:12:17
• 134****7061

  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同法律上可能不受保護，購買前要弄清產(chǎn)權(quán)情況，以免影響居住和生活。

  查看全文↓ 2024-08-07 19:25:55
• 132****2130

  小產(chǎn)權(quán)房買賣有風(fēng)險，合同法律效力需視政策和當(dāng)?shù)厍闆r，投資需謹(jǐn)慎。

  查看全文↓ 2024-08-07 19:18:33

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力如何確定，有哪些注意事項？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房合同效力因地而異，購前咨詢律師或相關(guān)部門。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房的合同效嗎？小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否具備法律效力？
  答

  所謂小產(chǎn)權(quán)房就是只擁有房屋的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，應(yīng)該分情況討論。(一)合法小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效。所謂合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓。(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設(shè)，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。根據(jù)《合同法》規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！倍ㄔO(shè)方或銷售方本身不具有此類小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)和處分權(quán)，因此其處分房屋的行為應(yīng)該是效力待定的行為，需要所有權(quán)人的追認(rèn)。因此，提醒大家在小產(chǎn)權(quán)房的交易上，應(yīng)當(dāng)重視法律風(fēng)險。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房寫給別人有法律效力嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎樣寫才具有法律效力?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，但因為沒有繳納土地使用出讓金而無法獲得國家統(tǒng)一頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明的房子。小產(chǎn)權(quán)房只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間買賣和轉(zhuǎn)讓，向非本集體經(jīng)濟組織成員出售的小產(chǎn)權(quán)房，目前基本上是無效的。司法實踐中，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被確認(rèn)無效后，買受人的購房款可以退回。但是房子**的部分和將來小產(chǎn)權(quán)房拆遷時的拆遷款，買受人是否可以享有，各地的法院會有不同的判決，利益不一定會得到保障，因此購買小產(chǎn)權(quán)房是有風(fēng)險的。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房寫給別人有法律效力嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎樣寫才具有法律效力?
  答

  根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力存在相應(yīng)不同的結(jié)果：(一)合法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權(quán)房即屬于合法的小產(chǎn)權(quán)房。1、這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認(rèn)此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產(chǎn)權(quán)房買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(法發(fā)〔2009〕40號)第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力?！薄渡綎|省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效?！?二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設(shè)，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批，建造時就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般有兩種處理方式：1、直接認(rèn)定合同無效：作為買賣合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認(rèn)定合同有效相當(dāng)于變相鼓勵違法建設(shè)，因此以認(rèn)定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷售‘小產(chǎn)權(quán)房’，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買‘小產(chǎn)權(quán)房’均不受法律保護?！薄渡綎|省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第一條第(七)項規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法確認(rèn)以違法建筑為標(biāo)的物的買賣、租賃合同無效。”海南省高級人民法院2011年2月通過的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權(quán)房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)?！币虼?，對于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。2、認(rèn)定合同效力待定，對違法小產(chǎn)權(quán)房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，是歷史長期積累下來的現(xiàn)實問題和社會問題。盡管其合法性存在問題，但確實在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認(rèn)定合同有效，將會進一步破壞國家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學(xué)發(fā)展，并沖擊耕地保護制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時也對社會資源造成巨大浪費。因此，在處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題上，既要維護社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實信用原則。在各種價值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題符合利益**大化原則?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！睋?jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具有的先天違法性，建設(shè)方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設(shè)者依法補辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補正而有效;相反，如果嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或耕地保護規(guī)定，不能補辦相關(guān)手續(xù)的，合同就歸于無效。主要法規(guī)依據(jù)：廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀(jì)要》(粵高法〔2012〕240號)第69條規(guī)定，“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋買賣合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行政主管部門申請?zhí)幚??！辟徺I“小產(chǎn)權(quán)房”面臨哪些法律風(fēng)險?1、無法取得房屋使用權(quán)：《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！边`法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格，沒有在政府部門登記備案。現(xiàn)實中因小產(chǎn)權(quán)房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導(dǎo)致大量購房者無法取得房屋占有使用權(quán)，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。2、不能辦理房產(chǎn)證：國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2011〕60號)第十條規(guī)定，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。3、不能上市交易：小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房目前也沒有完全放開流轉(zhuǎn)，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。即使將來可以上市交易，也會采取類似經(jīng)濟適用房上市交易的規(guī)則，向國家補繳土地出讓金等費用，這樣小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢就并不突出了。4、沒有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時，無規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工驗收，是沒有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問題，更無法達到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權(quán)都找不到對象，只能自行承擔(dān)損失。5、可能被強制拆除或沒收：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?！币坏┻`法小產(chǎn)權(quán)房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風(fēng)險。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理認(rèn)定83個“小產(chǎn)權(quán)房”項目，涉及土地面積5000畝，總建筑面積約381萬平方米，其中，7個小產(chǎn)權(quán)房項目已全部拆除，8名違法當(dāng)事人移送公安機關(guān)處理;2013年12月28日，廣州市以爆破方式強制拆除花都區(qū)新華街鐘村經(jīng)濟合作社內(nèi)的18層高的花季公寓，拆除面積超過2萬平方米。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房的合同效嗎？買賣合同是否具備法律效力？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同是無效的，原因是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同的法律效力是無效的,因為違反了法律規(guī)定,合同無效。小產(chǎn)權(quán)房特點：所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房[1]”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

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