買二手房要注意什么細節(jié)不被坑

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• 152****6187

  　　房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、房屋的手續(xù)是否齊全，還需要注意的一點是很多二手房在買賣的過程當中仍然處于在租的狀態(tài)，要避免以上這些事情發(fā)生問題，而導致過戶的時候出現(xiàn)困難。對于許多購房者來說，要先查明房產(chǎn)證是否屬于房主一人所有，而且房產(chǎn)證不能存在有抵押或者是轉(zhuǎn)賣的情況，此外如果還有多個共有人，比如有家庭共有或者是夫妻共有的情況，需要所有的共有人簽訂房屋買賣合同。
  　　有一些特別需要注意的事項再針對于二手房過戶的過程當中，還要注意土地的使用性質(zhì)，如果是劃撥土地，一般屬于無償使用，在日后政府可能會無償收回，對于已經(jīng)要賣出的房主，如果已經(jīng)繳納過土地出讓金，買的過程才可以享受比較完整的權(quán)利。另買賣合同的時候，對于房屋的交付時間以及產(chǎn)權(quán)的辦理時間需要達成一致，并且在合同當中標明。

  查看全文↓ 2020-07-31 14:29:05

相關(guān)問題

• 問 買二手房要注意什么細節(jié)不被坑
  答

  呢？1. 查看房屋登記信息：查看房屋登記信息，了解房屋的合法性，是房主有權(quán)出售，還是被法院查封等。2. 核實房屋使用權(quán)：查看房屋使用權(quán)，看看該房屋是否有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)限，有沒有租賃合同存在等。3. 查看房屋年審信息：查看房屋年審信息，了解房屋的建筑結(jié)構(gòu)、報廢年限、質(zhì)量等信息，以免買到危房。4. 查看交易文件完整性：查看交易文件完整性，需要看看買賣雙方簽署的文件是否完整，以防被欺騙。5. 理解交易流程：了解買賣雙方的交易流程，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以防被欺騙。6. 查看相關(guān)證件：查看房屋的各類證件，包括土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房屋交易合同等，以保證購買權(quán)和安全。

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• 問 ??如何買二手樓不被坑?要注意什么？
  答

  1、違章建筑的房屋違章建筑是指未經(jīng)主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，這里的違章建筑是指房屋。從違章建筑有無土地使用權(quán)的角度上講，違章建筑可以分為2種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)就擅自建造房屋；二是在已經(jīng)取得土地使用權(quán)，但是尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準的文件的情況下就擅自建造房屋。這兩種情況下違章建造的人都不能取得房屋的合法所有權(quán)，所以購房者購買此類房屋是沒有任何法律權(quán)利保障的。2、不能上市交易的社會保障性住房社會保障性住房包括公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房等。按照規(guī)定，社會保障性住房未滿五年禁止上市交易，五年后如果需要上市交易，則要先征得當?shù)卣耐?，補繳土地出讓金，獲得房屋的完整產(chǎn)權(quán)，然后才可上市交易，但是，政府有優(yōu)先回購權(quán)。如果買到未滿五年的社會保障性住房，首先它本身就無法上市交易；其次，即使交易了，也無法完成過戶，無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證。3、沒有房產(chǎn)證的房屋房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房子是不能進行轉(zhuǎn)讓的。購買此類房子不合法，合同無效，無法完成過戶，即使買的是學位房也無法享受對口入學的待遇。4、被法院查封的房屋如果房產(chǎn)被查封，那么這其中就涉及到房主、法院和申請查封該房產(chǎn)的人，如果被查封的房產(chǎn)依舊上市交易，那么購房者也成了這一鏈條中復雜的一環(huán)。按照法律規(guī)定，房產(chǎn)被查封之后便不能抵押、過戶和交易，此時簽訂的合同根本就是無效的。在這個過程中，購房者的利益基本無法保障，因為購房者不是該房產(chǎn)牽扯到的唯一利益方。所以，購房者在購房前要打聽清楚房子的詳細信息。5、正在出租的房屋我國有“買賣不破租賃”的規(guī)定，也就是說房屋買賣合同是無法對抗先前成立的租賃合同的，無論您是通過中介買房還是自由交易，都要提前看好房屋的實際情況，避免因租賃情況而對過戶造成一定影響或者產(chǎn)生不必要的糾紛。6、被列入拆遷公告范圍的房屋通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的，而且已經(jīng)列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門是不予辦理過戶登記手續(xù)的。因此，如果購買了此種房屋，會面臨相當大的法律風險。**后建議大家在購買二手房之前要做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)瑕疵，且能順利完成過戶。另外，簽合同時在補充協(xié)議中對違約責任做詳細約定：如果因為賣家故意隱瞞等原因造成交易失敗，賣家要退還全部房款并賠償損失。

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• 問 買房子要注意什么細節(jié)不被坑
  答

  買房的時候注意這些細節(jié)不會被坑：①購買房屋的時候要多加注意房子的質(zhì)量，因為房子的質(zhì)量不好，對于后期居住會產(chǎn)生一定的影響。②房價相對來說也是值得大家關(guān)心的，應(yīng)當先進行考察之后再做決定。③簽訂合同的時候要注意區(qū)分定金以及訂金之間的區(qū)別，如果繳納的是定金通常是不能退的。④房屋的實際面積以及房產(chǎn)證上的面積需要一致。⑤核實好對方的真實信息，以免上當受騙。購買房屋時合同要寫明的內(nèi)容：①首先合同上需要有買賣雙方的姓名以及身份證號碼等等，這樣便于核對。②了解買賣雙方之間的意愿問題，看看是否是自愿買房。③寫上房屋的建筑面積以及房產(chǎn)證號，在正常情況下，房產(chǎn)證和土地使用證是一同進行轉(zhuǎn)讓的。④寫清楚房屋的單價和總價，建議可以用大寫文字來代替，以免出現(xiàn)不必要的糾紛。

• 問 買二手房子要注意什么細節(jié)
  答

  1.細心查看房屋的歷史，了解現(xiàn)房的實際狀況；2.注意評估房屋的戶型、裝修和地段，以及政府政策；3.查看房屋的法律文書，確保房屋沒有被強制執(zhí)行或拍賣；4.認真查看合同，確保合法性，并了解簽署合同的權(quán)利和義務(wù)；5.查看拆遷情況，確保房屋能安全使用；6.檢查建筑質(zhì)量，以確保房屋沒有大面積漏水或潮濕等問題；7.了解房屋的未來發(fā)展規(guī)劃，確保其價值不會大幅度下降；8.如果有可能，可以找專業(yè)人士來檢查房屋的狀況。

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• 問 買二手房時有什么細節(jié)要注意的？
  答

  確定房價 在二手房價格的測算上，主要看房屋本身的價值和周圍的環(huán)境因素。 房屋因素。房屋的實體因素可以參考一定的標準定價。房屋竣工后即進人折舊期，以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例，其折舊期為50 年．每年折舊率為2 ％。另外，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，這些方面是無法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。 環(huán)境因素環(huán)境因素比較復雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境；既有小環(huán)境，又有大環(huán)境在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中**區(qū)，都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。 心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8%。 因此，如果以同地區(qū)商品房價格為基準，來測算二手房的價格，首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為（約數(shù)，僅供參考）: 1.房屋因素 （1） 折舊：每年一20%。 （2） 戶型：“三小”戶型（小廳、小廚、小衛(wèi)）一10 % 。 （3） 樓層：板樓2 、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3 、4 層十30%, l 、5 層為基準價；若是頂層一5 ％。 （4） 朝向：無朝南外門窗一5 ％。 2環(huán)境因素 （1）物業(yè)管理：無物業(yè)管理一5 ％。 （2） 非獨立封閉小區(qū)：一5 ％。 （3） 有省、市重點**小區(qū)：+ 5 ％。 2.個別因素 （1）磚木結(jié)構(gòu)：一2 ％。 （2） 使用年限：每少5 年一1 % （3） 房屋質(zhì)量及裝修：5 ％。 3.心理因素 二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8 ％左右。 買方得到賣主報價時，也可以使用以下技巧判斷二手房的價格是否公道： ( l )到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價格。 ( 2 )通過房地產(chǎn)顧問公司了解房價指數(shù)，通過房地產(chǎn)中介公司了解房屋價格行情。 ( 3 )貨比三家，詳細收集該地區(qū)的房屋資料，了解行情，爭取議價。 二、 買房砍價 購買二手房事先會有對房價的心理預期，如果認為賣方要價過高，則需要砍價。 知己知彼，方能找到對方弱點。舊房由于長年磨損，質(zhì)量下降，其價格很難得到準確估計。要想在砍價時居于有利地位，購買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細情況，摸清弱點。比如，弄清楚該房上市多久，賣出去的原因，多少人出過價，出價多少，賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否為分期付款二**好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限，賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。 砍價時，要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。 如果了解到賣主**后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買。也可以讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標準。 為了使自己居于主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應(yīng)價，要堅持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價的原則。 如果是直接和賣主交易，為了解除賣主的防備心理，殺價時**好坦率地告訴賣主買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀人插手牟利而故意拒不讓價。 總之，買房砍價既要精明，又要合理。 三、 簽訂房屋買賣合同 房屋買賣合同是購買二手房的憑據(jù)，下面以買方委托中介參與購房為例介紹所涉及的合同 1 ．買方與中介方簽訂的居間合同買方尋求中介的目的是尋找到合適的房源，然后與賣主達成買賣房屋的協(xié)議。中介所起的作用是媒人的作用，**終是否成交，還需要買賣雙方的協(xié)商一致才行為此，買方與中介方簽訂的合同為居間合同。按照《 合同法 》 的規(guī)定，買賣雙方的協(xié)議達成以后，中介方的任務(wù)即告完成，買方要向中介方支付居間費，如果買賣雙方的購房協(xié)議沒有成立，則中介方無權(quán)要求買方支付居間介紹費，但是在中介方居間的過程中付出的必要費用，還是可以要求買方來支付的 2 ．買方與賣方簽訂的房屋買賣合同。這可謂是買賣雙方**重要的一份合同，買賣雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，都應(yīng)在這份合同中體現(xiàn)出來。因此，買賣雙方在簽訂此協(xié)議之前，要進行充分的協(xié)商，條款盡量詳細、具體、明確，以便于合同能夠具有可操作性。此合同一般應(yīng)包括以下主要條款： ( l )買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系為一法 ( 2 )明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及價款的問題。在合同中寫明總房價，注明是一次勝付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件 。 ( 4 )寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用，注意明確房屋交接時應(yīng)保持的狀態(tài)。 ( 5 )違約責任明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約．違約金、定金、賠償金的計算與給付產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議（仲裁、訴訟等）。 ( 6 )寫明合同生效、中止、終止或解除條款。 ( 7 )在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。 3 ．買方與中介方簽訂的委托代理合同一般來講，基于中介方的專業(yè)水平和經(jīng)驗，買方都會將產(chǎn)權(quán)過戶和物業(yè)交接等事項委托給中介力、理，買方圖個省心，當然買方會支付中介方一筆委托代理費用，雙方就此可簽訂委托代理合同。 4 ．擔保合同。為了保證產(chǎn)權(quán)的安全過戶和物業(yè)的安全交接，買方可要求中介提供擔保，雙方可訂立專門的擔保合同。 其實，正常的二手房交易中，上述四種合同都簽訂的情況是很少見的大部分情況是，有一份買賣雙方的房屋買賣合同；有一份買方、賣方、中介方三方簽訂的居間中保合同，居間中保合同的內(nèi)容可將上述委托代理合同、居間合同、擔保合同的內(nèi)容包括進去。 當然買賣雙方還可以隨時訂立補充協(xié)議來對上述合同內(nèi)容進行補充。 四、 房屋買賣合同中的細節(jié)提示 由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生，其實這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時稍加注意，大多能事先避免所以，僅僅知道二手房買賣合同的應(yīng)有條款項目還不夠，對各項目下細節(jié)的了解更是多多益善。在簽訂二手房買賣合同時，只要留心以下細節(jié)，就能讓你有更多的安全保證。 1. 房屋的具體情況 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以，出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，其他面積不計在內(nèi)。 2. 屋內(nèi)設(shè)施的交驗細節(jié) 買房時有時會出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時，業(yè)主常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈送。而到實際交房時，客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，屋內(nèi)一片狼藉，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價賣與客戶。其實這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同中加以注明。 3. 付款方式 在合同簽訂過程中，付款方式是必須要重點注意的一項要素。在付款方式的選擇上可以標明：在簽訂合同時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣雙方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當天，客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；若通過中介公司交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前幾個工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司，中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。 另外，**好有一小部分剩余款項的支付能放在物業(yè)交驗之后的幾個工作日內(nèi)進行。在買房過程中要選擇資信較好的大型品牌中介公司，這樣能比較有效地規(guī)范買賣雙方的行為。 4. 交房時間 房屋交驗在二手房買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂時，應(yīng)當注明房屋交驗的時間是在過戶后第幾個工作日．或是雙方約定的其他時間；房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。 5. 居間中保 為了省心、安全，許多客戶會選擇通過房產(chǎn)中介公司來代辦過戶手續(xù)。中介公司除代辦過戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款房屋買賣如果是通過中介公司進行的，那么在居間中保合同中除了需標明中介公司的權(quán)利外，還必須標明中介公司承擔的責任與義務(wù)，如過戶后第幾個工作日交付房款，款項交付方式．相關(guān)稅費等。 6. 違約責任 **后，在合同中要標明各方的責任與義務(wù)，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生，如違約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況的處理。

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