請(qǐng)問辦理商品房抵押登記流程是如何的?

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• 158****1577

  房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。
  1、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記
  抵押作為擔(dān)保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點(diǎn)而被廣泛采用，成為目前我國**普遍、**活躍的一種融資方式。對(duì)于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分？我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分。
  抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。
  抵押權(quán)的變更登記，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體（抵押人、抵押權(quán)人、抵押物）不發(fā)生改變，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化（例如抵押權(quán)人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發(fā)生改變等），將抵押權(quán)變更登記事項(xiàng)記載于抵押登記簿的行為。
  在登記實(shí)踐中，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更，例如抵押權(quán)人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面積發(fā)生改變；抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變，包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。
  2、對(duì)于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個(gè)抵押權(quán)，在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時(shí)間晚于在后的抵押權(quán)，是否意味著其為后順位
  優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對(duì)該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，一旦抵押人無法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價(jià)款，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償，后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價(jià)款全部受償完畢后，后一順位抵押權(quán)人將無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。

  查看全文↓ 2019-11-21 20:10:50
• 143****4072

  房產(chǎn)抵押已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)交往中一個(gè)很普遍的形式，那么房產(chǎn)抵押需要注意哪些事項(xiàng)?首先需要注意，不是所有房產(chǎn)都可以抵押的。根據(jù)法律約定，以下房產(chǎn)不能抵押：
  1、存在權(quán)屬爭(zhēng)議的;
  2、根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的;
  3、存在權(quán)利限制的房產(chǎn)，例如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)、私人建房等;
  4、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;
  5、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
  6、以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限;
  7、違章建筑物或臨時(shí)建筑物;
  8、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。另外，辦理房產(chǎn)抵押登記應(yīng)當(dāng)攜帶所需的全部資料，包括房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人身份證明、抵押合同、國有土地使用證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料、可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

  查看全文↓ 2019-11-21 20:10:44
• 154****4229

  銀行批了貸款之后會(huì)有一些做抵押登記 的材料，您到時(shí)候與銀行的工作人員一起去建委做抵押登記 就可以的，您只要出示您的身份證和房本就可以了。

  查看全文↓ 2019-11-21 20:10:40

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問辦理商品房抵押登記流程是怎么樣的?
  答

  　房產(chǎn)抵押登記的流程：備齊資料，包括夫妻雙方身份證 戶口本 結(jié)婚證 房產(chǎn)證 購房合同或發(fā)票 個(gè)人賬戶**近半年的銀行流水對(duì)賬單銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。　　借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押?！　〗栀J雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。　　貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

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• 問 辦理新建商品房買賣登記流程有哪些 如何辦理新建商品房買賣登記
  答

  新建商品房買賣轉(zhuǎn)移登記是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)驗(yàn)收合格的新建房屋出售給買受人，買受人接受該房產(chǎn)并支付約定價(jià)款所進(jìn)行的登記。 程序說明：1、申請(qǐng)人備齊資料 2、商品房受理窗口收件 3內(nèi)部審核登記4、繳費(fèi)窗口繳納各種稅費(fèi) 5、發(fā)證窗口簽字領(lǐng)證 新建商品房買賣轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)的證件 1、房屋所有權(quán)證書;2、《商品房買賣合同》，購買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)還要提交《經(jīng)濟(jì)適用住房購房協(xié)議書》;3、商品房銷售結(jié)算通知單;4、商品房銷售專用收據(jù);5、買受人身份證明。

• 問 商品房抵押流程是如何的？
  答

  住房抵押貸款辦理流程主要是：在線申請(qǐng)——電話回訪——到店辦理——完成貸款。還是需要一些條件:1、年齡：22周歲（含）—65周歲（含）；2、60-65周歲需子女共借，若有配偶，配偶原則上需共借；3、房屋所有權(quán)證；4、征信報(bào)告；5、抵押人身份證(留與原件核對(duì)無誤的身份證)；6、其它相關(guān)材料。

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• 問 ?? 如何辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記？流程是怎么樣的呢？
  答

  事項(xiàng)名稱：預(yù)購商品房預(yù)告登記申請(qǐng)條件：開發(fā)商和購房人雙方申請(qǐng)?jiān)O(shè)定依據(jù)：《房屋登記辦法》第七十條辦理材料：（1）登記申請(qǐng)書（原件）；（2）申請(qǐng)人身份證明（核實(shí)原件留存復(fù)印件）；（3）已登記備案的商品房買賣合同（原件）；（4）當(dāng)事人同意辦理預(yù)告登記的書面約定（原件）。預(yù)購人單方面申請(qǐng)預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。辦理流程：1、申請(qǐng)2、受理3、審核4、記載于登記簿5、收費(fèi)6、發(fā)證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住房登記一套為一件，非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請(qǐng)并完成一次登記的為一件。受理公眾辦事時(shí)間： 3個(gè)工作日辦理地點(diǎn)：金廈廣場(chǎng)三樓大廳、沈陽市渾南新區(qū)銀卡東路6號(hào)（渾南綜合辦公樓）二樓、沈陽市于洪區(qū)黃海路16甲 三和大廈五樓（于洪廣場(chǎng)東側(cè)）聯(lián)系電話：96776（以上回答發(fā)布于2016-12-28，當(dāng)前相關(guān)購房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）買新房，就上搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)

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• 問 如何辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記?
  答

  預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記具有抵押權(quán)。一、預(yù)購商品房預(yù)告登記的法律效力。我國《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 ”上述規(guī)定包含三層含義：　　1、預(yù)告登記的目的，即“為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”。由此可見，預(yù)告登記并非物權(quán)登記行為，“而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)”。 事實(shí)上，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要達(dá)到的法律效果是在合同請(qǐng)求權(quán)與現(xiàn)實(shí)物權(quán)之間建立有利于不動(dòng)產(chǎn)交易買受人的權(quán)利紐帶，保障不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定。就其本質(zhì)，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要保護(hù)的仍是合同之債的請(qǐng)求權(quán)?！　?、預(yù)購商品房預(yù)告登記的效果，即“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。據(jù)此可以看出，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要保護(hù)債的請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，也就是說，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)购髞戆l(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)相沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為。預(yù)告登記使得其所保護(hù)的債的請(qǐng)求權(quán)效果及于物權(quán)，在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同的情形下，能夠產(chǎn)生否定物權(quán)變動(dòng)的法律后果，這也是預(yù)購商品房預(yù)告登記的要義。但是，在不發(fā)生此種情形時(shí)，卻不能得出預(yù)購商品房預(yù)告登記就是物權(quán)登記的結(jié)論。畢竟不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記有賴于預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求，在預(yù)告登記權(quán)利人未作物權(quán)變更登記請(qǐng)求的情形下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不會(huì)發(fā)生自動(dòng)轉(zhuǎn)移的后果。　　3、預(yù)告登記的失效。“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的失效后果能夠有效解釋為什么預(yù)告登記雖具有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的排他效力卻不能等同于物權(quán)登記的問題。預(yù)告登記制度旨在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定性，特別是保障買受人的權(quán)益。但是，預(yù)告登記亦應(yīng)受到約束，否則可能產(chǎn)生預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人怠于行使權(quán)利，從而有損實(shí)際登記權(quán)利人的權(quán)益。正因?yàn)轭A(yù)告登記存在失效的可能，才不能將預(yù)購商品房預(yù)告登記等同于物權(quán)登記。因?yàn)椤霸瓊鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)的存在是預(yù)告登記的前提，債權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記也就失去其存在的基礎(chǔ)。” 也就是說，預(yù)購商品房預(yù)告登記可以特定的情形下失效，但物權(quán)只能產(chǎn)生變動(dòng)而不會(huì)失效?！　』谏鲜龇治觯A(yù)告登記權(quán)利人并非必然將來成為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，只是在預(yù)告登記權(quán)利人依照法律規(guī)定或者約定的物權(quán)變動(dòng)條件成就時(shí)，其享有排他的請(qǐng)求進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，可見“預(yù)購商品房預(yù)告登記所要登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記?！薄　《?、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力。我國《物權(quán)法》并未對(duì)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記有所規(guī)定；2008 年建設(shè)部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規(guī)定了以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。該辦法并未將預(yù)購商品房預(yù)告登記與預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記加以區(qū)分對(duì)待，均列入預(yù)告登記范圍。第六十八條關(guān)于預(yù)告登記的效力規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3 個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。”該辦法第七十一條規(guī)定了申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的形式要件，即：“申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；抵押合同；主債權(quán)合同；預(yù)購商品房預(yù)告登記證明；當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；其他必要的材料?！比欢v觀《房屋登記辦法》，其亦未對(duì)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)作出規(guī)定。依據(jù)《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記可以作如下理解：　　1、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)條件是存在預(yù)購商品房預(yù)告登記。沒有預(yù)購商品房預(yù)告登記，也就沒有預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，二者之間具有從屬關(guān)系與先后順序。故在預(yù)購商品房預(yù)告登記不能等同于物權(quán)登記的前提下，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同樣不能等同于抵押權(quán)登記。原因在于抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇，抵押權(quán)的基礎(chǔ)是物權(quán)，沒有物權(quán)基礎(chǔ)也就沒有抵押權(quán)的設(shè)立；而預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)是預(yù)購商品房預(yù)告登記所保護(hù)的債的請(qǐng)求權(quán)，而非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，因此，將預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記等同于抵押權(quán)登記沒有權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記并非設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的行為?！　?、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記所保護(hù)的是抵押權(quán)登記順位。該辦法規(guī)定“當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！惫P者以為，鑒于同一財(cái)產(chǎn)可以向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押，因此，對(duì)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記作合理解釋，系為保全一項(xiàng)將來以發(fā)生抵押權(quán)按序變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。即在作為權(quán)利基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以轉(zhuǎn)移登記至預(yù)購商品房預(yù)告登記義務(wù)人時(shí)，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有得以預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同等的順位變更登記為抵押權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)，體現(xiàn)的是抵押權(quán)登記的順位保護(hù)。也就是說，無論將來不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多少抵押權(quán)，經(jīng)預(yù)購商品抵押權(quán)房預(yù)告登記后變更登記為抵押權(quán)的，該抵押權(quán)依然保持在預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)的順位。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記系設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的行為，故亦具有對(duì)抗物權(quán)變更的效果，依據(jù)是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規(guī)定：“預(yù)購商品房預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！憋@然，作為部門規(guī)章的《房屋登記辦法》不能作出設(shè)立、限制、變更物權(quán)的規(guī)定，對(duì)上述規(guī)定的合理性亦不予討論，僅就該規(guī)定而言，只能發(fā)生房屋登記機(jī)構(gòu)“不予辦理”的后果，以此認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記具有對(duì)抗物權(quán)變更的效果沒有依據(jù)。然而，在預(yù)購商品房預(yù)告登記失效的情形下，抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記是否同樣歸于失效及抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)是否喪失的問題，雖不在本文所要探討的問題之列，但值得進(jìn)一步研究?！　【C上，抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記與抵押登記具有明顯的區(qū)別，二者法律后果亦不相同。抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，即在對(duì)經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)依法進(jìn)行拍賣、變賣時(shí)，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

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