??征地拆遷人員補償款嗎？簽訂征地拆遷補償協議需要注意哪些？

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• 152****9732

  　一、審查簽訂合同的主體是否合法
  　　和我們簽訂拆遷協議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。
  　　合同的主要條款內容要明確很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷，在合同細節(jié)應當怎么約定沒有經驗，經常簽訂的合同內容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協議里比較重要必須明確的內容有：
  　　1、補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
  　　2、補償款的支付時間及支付方式。
  　　3、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質，因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產生糾紛。
  　　4、如果簽訂補充協議，補償協議上的內容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協議約定為準。
  　　二、　約定違約責任
  　　一般來說，拆遷人答應的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現，但是什么事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應該為可能出現的“萬一”提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促拆遷人今早的履行合同。
  　　三、明確約定合同履行的程序
  　　很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后支付拆遷補償款，有的項目甚至是要求先騰退房屋，然后才把拆遷補償合同交給被拆遷企業(yè)和支付拆遷補償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的。
  　　曾經有一企業(yè)遇到的就是這種情況。這家企業(yè)和政府關于所有的補償條件都已經談妥了，企業(yè)也在拆遷補償協議上簽字了，但是政府以補償協議需要上級審批但項目等不及為由，要求企業(yè)先行拆遷設備和廠房，并保證待上級批準后會將拆遷補償款和合同一起給企業(yè)。
  　　企業(yè)拆除設備后，政府卻告知，項目規(guī)劃有所變動，暫時用不著企業(yè)這塊地了。因為沒有拆遷補償協議的保護，企業(yè)自行拆除設備的損失經過幾年的交涉，不僅得不到解決，甚至至今連明確的賠償數額也確定不下來。
  　　四、審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素，有不公平的條款
  　　比如是否為拆遷人付款設置了條件，這個條件是否是模糊的或者難以實現的，一旦出現這樣的條款就要注意了，拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間，因為大型企業(yè)的拆遷涉及到的補償金額都比較高，幾千萬甚至上億，這些補償費用一旦晚付幾個月所產生的利息都是很大的。

  查看全文↓ 2019-11-14 10:04:51
• 154****2476

  安置補償協議是整個拆遷程序中**為重要的一個環(huán)節(jié)，是被拆遷人能否拿到合理補償款的關鍵。在簽訂安置補償協議的時候要注意以下幾點：1、協議的主體。被拆遷戶簽訂拆遷補償協議主體應當是市、縣人民政府、土地行政主管部門或負責房屋征收與補償的部門。這里的房屋征收部門可以是市、縣級人民政府專門設立的房屋征收部門，也可以是現有的部門(如房地產管理部門、建設主管部門)，但承擔房屋征收與補償工作的實施單位不應當以盈利為目的。
  2、補償方式。拆遷補償的方式要做出明確的約定，是選擇產權置換還是貨幣補償，又或者是兩者結合的情況。
  3、補償金額。明確協議上的補償金額是否與之前協商、口頭承諾的結果一致，避免拆遷方在金額數字上弄虛作假，做小動作。
  4、支付期限。對補償款支付的時間要明確約定。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條第二款的規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。意思是說，每個征收項目所要發(fā)放的補償款都應當事先足額存入到專項賬戶上，明確補償款的支付期限是被征收人快速拿到補償款的重要保障。
  5、房屋交付事項。選擇產權置換的要在協議中明確調換房屋的位置、面積、樓層、戶型結構、朝向和房屋交付時間等事項。**好在協議中明確到門牌號，避免拆遷方不完全履行約定合同，安排地理位置不好的房屋或者延遲交房。
  6、被拆遷房屋的基本情況。在拆遷補償協議中要載明被拆遷房屋的坐落,結構,用途,類型,面積及附屬設施等基本情況，還被拆除房屋的評估結果，目的是為以后出現糾紛時提供**基本的依據。
  7、違約責任。違約責任是被拆遷人在簽訂協議中經常被忽略但卻**重要的一個點。補償協議具有合同性質，在協議中明確約定違約責任以及爭議解決的辦法，一旦拆遷方出現違約的情況，可按照約定及時進行救濟，以保障自身的合法權益。例如拆遷方到期不及時交房，而給的過渡費又沒有超期的約定，被拆遷人可以依據簽訂的協議起訴被拆遷方，要求對方履行職責。

  查看全文↓ 2019-11-14 10:04:43
• 155****6977

  簽訂拆遷補償安置協議是征地拆遷過程中非常重要的一件事情，總結起來，以下問題要十分注意。
  1、補償沒談好千萬不要輕易簽字，否則簽完協議之后才發(fā)現補償不合適，基本上很難維權。
  2、審查簽訂合同的主體是否具有合法的資格，也就是搞清楚您跟誰簽訂的拆遷補償協議，這個單位是否有權利與您簽訂協議，有沒有履行協議的能力，如果簽訂的主體沒有資格、不合法，可能無法履行協議，將給您帶來巨大損失。
  3、安置補償的各項內容是否約定清楚。比如補償款的總金額及各項補償內容的明細，補償款的支付時間、支付方式，安置房的位置、房號，安置土地的面積及具體位置、土地性質等等，千萬不要輕信拆遷工作人員的話，簽訂內容約定不清楚的協議或空白協議。
  4、要明確約定合同履行的程序和違約責任。很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后才支付拆遷補償款，這種約定對于被拆遷人來說風險是很大的。因此，我們簽訂協議時，一定要跟拆遷方約定好，如果不能按時支付補償款或者按時交付安置房的補救措施和違約責任，避免到時候拆遷方任性違約。

  查看全文↓ 2019-11-14 10:04:36

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？簽訂征地拆遷補償協議需要注意什么？
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  　一、審查簽訂合同的主體是否合法　　和我們簽訂拆遷協議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了?！　『贤闹饕獥l款內容要明確很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷，在合同細節(jié)應當怎么約定沒有經驗，經常簽訂的合同內容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協議里比較重要必須明確的內容有：　　1、補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。　　2、補償款的支付時間及支付方式?！　?、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質，因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產生糾紛?！　?、如果簽訂補充協議，補償協議上的內容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協議約定為準?！　《?、　約定違約責任　　一般來說，拆遷人答應的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現，但是什么事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應該為可能出現的“萬一”提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促拆遷人今早的履行合同。　　三、明確約定合同履行的程序　　很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后支付拆遷補償款，有的項目甚至是要求先騰退房屋，然后才把拆遷補償合同交給被拆遷企業(yè)和支付拆遷補償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的。　　曾經有一企業(yè)遇到的就是這種情況。這家企業(yè)和政府關于所有的補償條件都已經談妥了，企業(yè)也在拆遷補償協議上簽字了，但是政府以補償協議需要上級審批但項目等不及為由，要求企業(yè)先行拆遷設備和廠房，并保證待上級批準后會將拆遷補償款和合同一起給企業(yè)?！　∑髽I(yè)拆除設備后，政府卻告知，項目規(guī)劃有所變動，暫時用不著企業(yè)這塊地了。因為沒有拆遷補償協議的保護，企業(yè)自行拆除設備的損失經過幾年的交涉，不僅得不到解決，甚至至今連明確的賠償數額也確定不下來。　　四、審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素，有不公平的條款　　比如是否為拆遷人付款設置了條件，這個條件是否是模糊的或者難以實現的，一旦出現這樣的條款就要注意了，拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間，因為大型企業(yè)的拆遷涉及到的補償金額都比較高，幾千萬甚至上億，這些補償費用一旦晚付幾個月所產生的利息都是很大的。

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• 問 征地拆遷人員補償款嗎
  答

  一般來講縣級修路和高速路征地拆遷補償款應該是沒有區(qū)別的，都是國為修建工程而征收土地或其他地面附著物，必須給被征地個人或單位給予相應的補償。涉及征地拆遷，一般都要成立相應的處理征地拆遷辦公室具體處理征地拆遷問題。

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？什么叫征地拆遷安置補償標準，征地拆遷安置？
  答

  征地拆遷安置補償標準各地不一，參考如下《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。　　征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。　　征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?！　”徽魇胀恋厣系母街锖颓嗝绲难a償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！　≌魇粘鞘薪紖^(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金?！　∫勒毡緱l第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？哪些叫征地拆遷安置補償標準，征地拆遷安置房嗎？
  答

  第一，征地賠償在每個地方都不一樣的。安置時是按照戶口人數來計算的，補償款是按照土地面積和房屋面積來計算。第二，安置房的面積每個地方都不一樣，我們這邊是按戶口人數來的，一人70平方米。除了房屋安置和征地補償之外，還有過渡費，就是安置房造好以前，按照戶口人數每人多少一個月的租房費，我們（農村）這邊是200人/月，這個每個地方都不一樣的。還有拆遷獎勵費，有些地方政府為了鼓勵大家拆遷，在規(guī)定時間內拆除的，還有幾萬的拆遷獎勵費，但這個也是地區(qū)不一樣都不一樣的，有些地方有，有些地方沒有。第三，你戶口外遷了，那么拆遷跟你是沒有關系的，土地面積沒有變化，只是少了你的安置房（70平方米），租房費等?？偟膩碚f，你虧了，戶口出去沒法享受一切村民待遇了。

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？農村土地征地拆遷補償費有哪些，應該歸誰所？
  答

  耕地補償包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。征收耕地的土地補償費，前三年平均年產值的6至10倍；安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算標準，前三年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產值的15倍。其中土地補償費和人員安置費的總和，不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。林木、果樹等地上物需要根據樹齡、是否在盛果期等因素來估算。菜地、大棚要看年產值，大棚還要補償地上物的建筑重置成本。律師只能提供標準，沒有辦法給您確定具體的數額，具體多少錢一平米，需要根據當地的物價、地價來評估和計算。具體要看當地的征收拆遷公告的規(guī)定。各地的政策是不一樣的

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