??征地拆遷人員補償款嗎？簽訂征地拆遷補償協(xié)議需要注意什么？

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• 157****5475

  　一、審查簽訂合同的主體是否合法
  　　和我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。
  　　合同的主要條款內(nèi)容要明確很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細節(jié)應當怎么約定沒有經(jīng)驗，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：
  　　1、補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
  　　2、補償款的支付時間及支付方式。
  　　3、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)，因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。
  　　4、如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。
  　　二、　約定違約責任
  　　一般來說，拆遷人答應的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現(xiàn)，但是什么事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應該為可能出現(xiàn)的“萬一”提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促拆遷人今早的履行合同。
  　　三、明確約定合同履行的程序
  　　很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后支付拆遷補償款，有的項目甚至是要求先騰退房屋，然后才把拆遷補償合同交給被拆遷企業(yè)和支付拆遷補償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的。
  　　曾經(jīng)有一企業(yè)遇到的就是這種情況。這家企業(yè)和政府關于所有的補償條件都已經(jīng)談妥了，企業(yè)也在拆遷補償協(xié)議上簽字了，但是政府以補償協(xié)議需要上級審批但項目等不及為由，要求企業(yè)先行拆遷設備和廠房，并保證待上級批準后會將拆遷補償款和合同一起給企業(yè)。
  　　企業(yè)拆除設備后，政府卻告知，項目規(guī)劃有所變動，暫時用不著企業(yè)這塊地了。因為沒有拆遷補償協(xié)議的保護，企業(yè)自行拆除設備的損失經(jīng)過幾年的交涉，不僅得不到解決，甚至至今連明確的賠償數(shù)額也確定不下來。
  　　四、審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素，有不公平的條款
  　　比如是否為拆遷人付款設置了條件，這個條件是否是模糊的或者難以實現(xiàn)的，一旦出現(xiàn)這樣的條款就要注意了，拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間，因為大型企業(yè)的拆遷涉及到的補償金額都比較高，幾千萬甚至上億，這些補償費用一旦晚付幾個月所產(chǎn)生的利息都是很大的。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-25 21:47:14
• 133****6414

  安置補償協(xié)議是整個拆遷程序中**為重要的一個環(huán)節(jié)，是被拆遷人能否拿到合理補償款的關鍵。在簽訂安置補償協(xié)議的時候要注意以下幾點：1、協(xié)議的主體。被拆遷戶簽訂拆遷補償協(xié)議主體應當是市、縣人民政府、土地行政主管部門或負責房屋征收與補償?shù)牟块T。這里的房屋征收部門可以是市、縣級人民政府專門設立的房屋征收部門，也可以是現(xiàn)有的部門(如房地產(chǎn)管理部門、建設主管部門)，但承擔房屋征收與補償工作的實施單位不應當以盈利為目的。
  2、補償方式。拆遷補償?shù)姆绞揭龀雒鞔_的約定，是選擇產(chǎn)權(quán)置換還是貨幣補償，又或者是兩者結(jié)合的情況。
  3、補償金額。明確協(xié)議上的補償金額是否與之前協(xié)商、口頭承諾的結(jié)果一致，避免拆遷方在金額數(shù)字上弄虛作假，做小動作。
  4、支付期限。對補償款支付的時間要明確約定。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條第二款的規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。意思是說，每個征收項目所要發(fā)放的補償款都應當事先足額存入到專項賬戶上，明確補償款的支付期限是被征收人快速拿到補償款的重要保障。
  5、房屋交付事項。選擇產(chǎn)權(quán)置換的要在協(xié)議中明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、戶型結(jié)構(gòu)、朝向和房屋交付時間等事項。**好在協(xié)議中明確到門牌號，避免拆遷方不完全履行約定合同，安排地理位置不好的房屋或者延遲交房。
  6、被拆遷房屋的基本情況。在拆遷補償協(xié)議中要載明被拆遷房屋的坐落,結(jié)構(gòu),用途,類型,面積及附屬設施等基本情況，還被拆除房屋的評估結(jié)果，目的是為以后出現(xiàn)糾紛時提供**基本的依據(jù)。
  7、違約責任。違約責任是被拆遷人在簽訂協(xié)議中經(jīng)常被忽略但卻**重要的一個點。補償協(xié)議具有合同性質(zhì)，在協(xié)議中明確約定違約責任以及爭議解決的辦法，一旦拆遷方出現(xiàn)違約的情況，可按照約定及時進行救濟，以保障自身的合法權(quán)益。例如拆遷方到期不及時交房，而給的過渡費又沒有超期的約定，被拆遷人可以依據(jù)簽訂的協(xié)議起訴被拆遷方，要求對方履行職責。

  查看全文↓ 2019-10-25 21:47:04
• 146****6693

  一、明確拆遷人與被拆遷人主體資格
  簽訂拆遷安置補償協(xié)議的第一項內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當事人訂立合同，應當具有相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔義務的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔義務的資格。
  拆遷協(xié)議中，主體是公民的其應當是完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他導致其不能正常思維的情況，同時，其可以作為拆遷安置補償協(xié)議的當事人一方的**重要條件，也是對一般民事行為能力與權(quán)利能力之外的特殊要求，即是其應當是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他有權(quán)當事人的授權(quán)的，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的，應當依法登記注冊，法人的權(quán)力能力與行為能力始于登記，終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業(yè)范圍密切相關，如超出其登記范圍且為國家所限制的行為，則其不得實施，即使實施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補償協(xié)議中對法人或其他組織主體的特別要求，主要是針對拆遷人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定，拆遷人應當依法取得拆遷許可證，未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補償協(xié)議可能導致無效。如該協(xié)議有其他內(nèi)容且屬于法人或組織能力范圍的，該內(nèi)容為有效;關于拆遷房屋等約定內(nèi)容應當非屬于拆遷協(xié)議的性質(zhì);如果該協(xié)議還有其他違法情況，如違反國家總體建設規(guī)劃的，則該協(xié)議還可能被認定為無效。
  因此，認清協(xié)議雙方當事人的主體是否為合格主體，對協(xié)議的簽訂至關重要，雙方合格則各方權(quán)利將易于保障，同時各方義務也易于實施。各方不適格，則容易導致不能意料的糾紛，使雙方陷于認識之外的風險之中。
  二、拆遷行為的前提
  《拆遷條例》第二條及第三條指出：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用條例。拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。
  可見拆遷行為是不可以任意實施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機關批準、取得拆遷許可證外，還需要具備實質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實質(zhì)上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關系人認為其項目建設或拆遷行為違法上述規(guī)定的，均可向拆遷主管部門反映，請求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動。
  本項內(nèi)容可以包括建設項目名稱、建設地點、建設單位、拆遷許可證文號等內(nèi)容，該內(nèi)容不限于上述列舉的幾項內(nèi)容。
  三、被拆遷房屋概況
  被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補償款是否恰當合法。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條規(guī)定：補償款的金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。則在本項內(nèi)容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處，是否屬于拆遷范圍之內(nèi)，明確房屋坐落即明確房屋的區(qū)位補償價等項的補償標準，一旦經(jīng)雙方確認，該標準即確定，拆遷人與被拆遷人雙方將不會再就此產(chǎn)生糾紛;房屋的建筑情況，包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規(guī)模是影響拆遷補償款項的重大因素之一，雙方在協(xié)議中就此達成一致認識，同樣有利于未來拆遷協(xié)議
  的順利履行。除上述項目外，雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進行記載，明確相關補償項目?？傊皆敿毜挠涊d越有利于減少糾紛，同樣有利于將來糾紛的解決。

  查看全文↓ 2019-10-25 21:46:59
• 148****0335

  拆遷補償安置協(xié)議需要注意以下內(nèi)容：
  1、拆遷補償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)簽訂的補償安置書面協(xié)議。
  2、拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容包括：補償形式、補償金額、支付期限、安置用房面積和安置地點、樓層、位置及交付使用時間、搬遷過渡方式、過渡期限、違約責任及當事人約定的其他條款。拆遷補償安置協(xié)議應使用市房屋拆遷主管部門統(tǒng)一印制的規(guī)范文本。
  3、法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》、《市城市房屋拆遷管理條例》。
  4、經(jīng)辦單位：市國土房管局拆遷辦公室。
  5、基本程序：被拆遷房屋的所有權(quán)人，應在公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房地產(chǎn)證或其他有效的產(chǎn)權(quán)證明，會同拆遷人到市房屋拆遷主管部門辦理房屋拆遷和安置手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-10-25 21:46:54

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？簽訂征地拆遷補償協(xié)議需要注意哪些？
  答

  　一、審查簽訂合同的主體是否合法　　和我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了?！　『贤闹饕獥l款內(nèi)容要明確很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細節(jié)應當怎么約定沒有經(jīng)驗，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：　　1、補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定?！　?、補償款的支付時間及支付方式?！　?、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)，因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛?！　?、如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準?！　《ⅰ〖s定違約責任　　一般來說，拆遷人答應的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現(xiàn)，但是什么事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應該為可能出現(xiàn)的“萬一”提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促拆遷人今早的履行合同?！　∪?、明確約定合同履行的程序　　很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后支付拆遷補償款，有的項目甚至是要求先騰退房屋，然后才把拆遷補償合同交給被拆遷企業(yè)和支付拆遷補償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的?！　≡?jīng)有一企業(yè)遇到的就是這種情況。這家企業(yè)和政府關于所有的補償條件都已經(jīng)談妥了，企業(yè)也在拆遷補償協(xié)議上簽字了，但是政府以補償協(xié)議需要上級審批但項目等不及為由，要求企業(yè)先行拆遷設備和廠房，并保證待上級批準后會將拆遷補償款和合同一起給企業(yè)。　　企業(yè)拆除設備后，政府卻告知，項目規(guī)劃有所變動，暫時用不著企業(yè)這塊地了。因為沒有拆遷補償協(xié)議的保護，企業(yè)自行拆除設備的損失經(jīng)過幾年的交涉，不僅得不到解決，甚至至今連明確的賠償數(shù)額也確定不下來?！　∷摹彶椴疬w補償合同是否對我們有不利的因素，有不公平的條款　　比如是否為拆遷人付款設置了條件，這個條件是否是模糊的或者難以實現(xiàn)的，一旦出現(xiàn)這樣的條款就要注意了，拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間，因為大型企業(yè)的拆遷涉及到的補償金額都比較高，幾千萬甚至上億，這些補償費用一旦晚付幾個月所產(chǎn)生的利息都是很大的。

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• 問 征地拆遷人員補償款嗎
  答

  一般來講縣級修路和高速路征地拆遷補償款應該是沒有區(qū)別的，都是國為修建工程而征收土地或其他地面附著物，必須給被征地個人或單位給予相應的補償。涉及征地拆遷，一般都要成立相應的處理征地拆遷辦公室具體處理征地拆遷問題。

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？什么叫征地拆遷安置補償標準，征地拆遷安置？
  答

  征地拆遷安置補償標準各地不一，參考如下《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！　≌魇崭氐难a償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！　≌魇掌渌恋氐耐恋匮a償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。　　被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！　≌魇粘鞘薪紖^(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金?！　∫勒毡緱l第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？哪些叫征地拆遷安置補償標準，征地拆遷安置房嗎？
  答

  第一，征地賠償在每個地方都不一樣的。安置時是按照戶口人數(shù)來計算的，補償款是按照土地面積和房屋面積來計算。第二，安置房的面積每個地方都不一樣，我們這邊是按戶口人數(shù)來的，一人70平方米。除了房屋安置和征地補償之外，還有過渡費，就是安置房造好以前，按照戶口人數(shù)每人多少一個月的租房費，我們（農(nóng)村）這邊是200人/月，這個每個地方都不一樣的。還有拆遷獎勵費，有些地方政府為了鼓勵大家拆遷，在規(guī)定時間內(nèi)拆除的，還有幾萬的拆遷獎勵費，但這個也是地區(qū)不一樣都不一樣的，有些地方有，有些地方?jīng)]有。第三，你戶口外遷了，那么拆遷跟你是沒有關系的，土地面積沒有變化，只是少了你的安置房（70平方米），租房費等?？偟膩碚f，你虧了，戶口出去沒法享受一切村民待遇了。

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• 問 ??征地拆遷人員補償款嗎？農(nóng)村土地征地拆遷補償費有什么，應該歸誰所？
  答

  耕地補償包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。征收耕地的土地補償費，前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍；安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算標準，前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。其中土地補償費和人員安置費的總和，不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。林木、果樹等地上物需要根據(jù)樹齡、是否在盛果期等因素來估算。菜地、大棚要看年產(chǎn)值，大棚還要補償?shù)厣衔锏慕ㄖ刂贸杀?。律師只能提供標準，沒有辦法給您確定具體的數(shù)額，具體多少錢一平米，需要根據(jù)當?shù)氐奈飪r、地價來評估和計算。具體要看當?shù)氐恼魇詹疬w公告的規(guī)定。各地的政策是不一樣的。

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