??動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？對方不配合過戶怎么辦？

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• 146****2507

  =動遷房買賣政策=
  《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定，動遷房取得產(chǎn)證房取得產(chǎn)證后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓（指買賣、贈與或者其他方式等發(fā)生的產(chǎn)權(quán)過戶）、抵押。滿3年的動遷房跟普通商品房買賣一樣。
  
  注：動遷房未滿3年可以交易，買賣合同是有效的，只是無法據(jù)此合同在3年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  
  =動遷房滿3年才能過戶以何為準？=
  
  動遷房滿3年以開發(fā)商的大產(chǎn)證和拆遷協(xié)議均滿3年為標準。
  
  注：一般來講，簽訂動遷協(xié)議在先，開發(fā)商取得大產(chǎn)證在后，所以基本是只要開發(fā)商的大產(chǎn)證滿三年，此類房屋就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。（大產(chǎn)證日期帶上身份證去房地產(chǎn)交易中心查詢即可）
  
  =未滿3年的動遷房買賣風(fēng)險大=
  
  ‖ 一房兩賣的風(fēng)險加大
  
  因為有長達3年的時間不能進行產(chǎn)權(quán)過戶，因此，房東向第三方進行轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險大大增加。一旦新買家確實支付了購房款并且過了戶，就成為了善意的第三方，法院也只能將房子判處為新買家。
  
  ‖ 房東強行違約的風(fēng)險
  
  購房者還要承擔如果三年期滿房東要求增加房款，否則就拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的風(fēng)險。如果違約金又不高的情況下，就會增加房東強行違約的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-11-08 11:49:37
• 136****3124

  房屋買賣合同簽訂后，賣方不配合辦理過戶手續(xù)的對策
  可以以雙方的房屋買賣合同為依據(jù)，起訴要求對方履行后合同義務(wù)。
  房產(chǎn)不過戶，從法律意義上講，這套房子就不真正屬于你。對原房主基本上沒什么不利，對你就比較不利了。因為你并不擁有該房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)，也就失去以這套房產(chǎn)辦理抵押等一系列權(quán)利。同時，原房主還可能在你并不知情的情況下，偷偷把房子轉(zhuǎn)賣第三人。至于你手頭的房產(chǎn)證，他只要到房管局辦理掛失手續(xù)，登報之后，就可以重新辦理一個新的房產(chǎn)證，你手頭那個就無效了。
  建議：到當?shù)芈蓭熕乙粋€律師，委托他以律師的身份找原房主講一下，請他配合。如果原房主不配合。那就拿著房屋買賣合同等相關(guān)證據(jù)到原房主所在地基層法院起訴。要求對方履行合同義務(wù)，如果你提交的證據(jù)確實、充分，起訴書觀點明確，論據(jù)充分，法條引用恰當，法院應(yīng)該會判決你勝訴。這時，你可以請律師拿著法院的判決書，要求對方配合辦理過戶。如果還不行的話，可以申請法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書，之后，直接拿著材料到當?shù)胤抗芫洲k理過戶。當然，**好先電話咨詢一下當?shù)胤抗懿块T，問一下此類情況要提供哪些資料或證明，因為，各地房管部門辦理過戶手續(xù)的程序和所需的手續(xù)、證明并不一定一致。

  查看全文↓ 2019-11-08 11:49:31
• 153****8053

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。
  
  （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。
  
  （3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。
  
  （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

  查看全文↓ 2019-11-08 11:49:27

相關(guān)問題

• 問 動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？對方不配合過戶要如何做？
  答

  根據(jù)目前的相關(guān)規(guī)定，取得房產(chǎn)證的房屋才可以進行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證的房屋禁止上市交易的。由于目前我國采取的是產(chǎn)權(quán)登記制度，如果房產(chǎn)證的所有人不是自己的話，那將無權(quán)處理該房屋，同樣的也就無權(quán)享受到該房屋所帶來的相關(guān)利益，也就是說，如果將來萬一該房屋需要拆遷，那自己將無法得到補償。同時，如果只簽訂合同，并不能保證**終的結(jié)果，如果賣方反悔，同樣不能得到房屋的產(chǎn)權(quán)，尤其是在已經(jīng)付款的情況下，風(fēng)險較大。當然，實際中有部分交易者會采取這樣的方式，簽訂協(xié)議之后并進行公證，協(xié)議中把相關(guān)的過戶時間等也進行約定。但這仍然取決于雙方的誠信。所以**好選購已經(jīng)取得房產(chǎn)證的房屋?！　]有房產(chǎn)證過戶的后果：　　(一)只公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險。因為在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證?！　?二)另外，公證機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買二手房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提醒消費者，對于沒有房產(chǎn)證的二手房，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。　　不辦房產(chǎn)證過戶的風(fēng)險：　　房產(chǎn)證是權(quán)利人依法擁有房地產(chǎn)合法權(quán)利并對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房地產(chǎn)權(quán)受國家法律的保護。在現(xiàn)實中，經(jīng)常有人認為向他人購買房地產(chǎn)，不一定要辦理房地產(chǎn)權(quán)屬的過戶，只要賣方把《房地產(chǎn)權(quán)證》交給自己保管就不成問題了，殊不知這一做法存在很大的風(fēng)險。r/>

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• 問 動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間
  答

  　　一，一般來說，農(nóng)村戶口房子搬遷是以戶為單位，結(jié)合戶內(nèi)在冊的集體內(nèi)成員（農(nóng)業(yè)戶口）人數(shù)來分配的，具體的分配標準，要以當?shù)氐牟疬w政策為準，如果當事人對拆遷補償有異議的，可以與當?shù)夭疬w管理部門協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請第三人調(diào)解或者起訴?！　《?，拆遷居住房屋補償：　?。?）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換?！　∏翱钜?guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。　　房屋建安重置價（房屋重置價格）是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布?！　。?）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應(yīng)當按下列規(guī)定對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人予以補償安置：　?。ㄒ唬┚邆湟椎亟ǚ織l件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償；　　（二）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。　　本條第一款第一項規(guī)定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組?！　”徊疬w人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　。?）拆遷居住房屋，還應(yīng)當補償拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費?！　。?）拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標準執(zhí)行?！　。?）征地農(nóng)業(yè)人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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• 問 ??二手房未過戶，在對方不配合過戶的情況下怎么辦
  答

  購房后房主不配合過戶的處理方法：只要購房者與房主簽訂的合同真實有效，房屋過戶完成且房款已結(jié)清，房主不得以任何借口拒絕交房。對于不愿意交房的房主，購房者完全可以通過司法途徑來要求房主強制交房，同時還可就推遲交房要求對方賠償損失；此外，我們建議購房者應(yīng)該在簽訂合同時就交房時間作出約定，比如房款結(jié)清后多久交房；事實上，現(xiàn)在很多購房者會截留一定比例的尾款，等交房完成后再支付業(yè)主。如不按期交房，可按約定扣除滯納金，而也不用擔心房子產(chǎn)權(quán)問題。

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• 問 動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？怎么規(guī)避風(fēng)險？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

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• 問 ??動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？如何規(guī)避風(fēng)險？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

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