房屋認(rèn)購協(xié)議書簽訂要注意什么?

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• 151****1724

  、在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時，購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。
  這樣才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:00:15
• 147****6358

  注意認(rèn)購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-27 01:00:10
• 137****1368

  開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù)；

  查看全文↓ 2019-09-27 01:00:04
• 156****4560

  購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金，不予退還；

  查看全文↓ 2019-09-27 00:59:57
• 146****9758

  規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護(hù)了購房人的利益。

  查看全文↓ 2019-09-27 00:59:52

相關(guān)問題

• 問 房屋認(rèn)購協(xié)議書簽訂要注意哪些?
  答

  1、認(rèn)購書簽訂后不退定金2、收取誠意金卻無息退還3、模糊“認(rèn)購”概念好圈錢4、面積誤差設(shè)置退補陷阱5、借法律術(shù)語來為其免責(zé)。建議您通過較大較有名的中介機構(gòu)進(jìn)行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等

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• 問 簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)注意些什么？
  答

  盡管認(rèn)購協(xié)議書還存在諸多問題，但根據(jù)目前的司法實踐，只要開發(fā)商具備預(yù)(出)售的法定條件，認(rèn)購書中確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購書即對雙方具有約束力。因為《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認(rèn)購書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。通常情況下開發(fā)商提供的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》大多是事先準(zhǔn)備好的格式條款，對于《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中沒有的內(nèi)容你有權(quán)要求補充。

• 問 什么是房屋認(rèn)購協(xié)議書 如何簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書
  答

  《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。究竟房屋認(rèn)購協(xié)議書的內(nèi)容是什么？房屋認(rèn)購協(xié)議書如何簽定？ 1、房屋認(rèn)購協(xié)議書的內(nèi)容 簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人，認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非**終達(dá)到簽約。 《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中一般確認(rèn)認(rèn)購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認(rèn)購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。 《房屋認(rèn)購協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同。在**高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》頒布前，《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，而承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式是定金。但是，在該《解釋》頒布后，其中第2條承認(rèn)了預(yù)約合同的效力，為此，《房屋認(rèn)購協(xié)議書》屬于預(yù)約，一方不履行承擔(dān)的是違約責(zé)任，另一方可以主張違約賠償。這在一定程度上，加強了對于購房人合法權(quán)益的保護(hù)。 2、房屋認(rèn)購協(xié)議書的簽定 規(guī)避受牽制條款 如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護(hù)了購房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。”按照該條款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購書自動解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。 應(yīng)按時與開發(fā)商協(xié)商合同 認(rèn)購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應(yīng)按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方?！彼?，購房人一定要注意該時間的規(guī)定。 如果購房人因各種原因不能按時與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會出現(xiàn)認(rèn)購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。 房地產(chǎn)合同相對比較復(fù)雜，須談的事項很多，有時須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，**好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。[1

• 問 房屋認(rèn)購書簽訂有哪些注意事項 如何簽訂房屋認(rèn)購書
  答

  【案例】 小明選了一套房子，但總價有點超過預(yù)算。正在他猶豫時，售樓小姐說：“看上這套房子的人很多呢！您要真想要，可以繳納一定的定金，咱們跟你簽訂一份《商品房認(rèn)購書》，這房子就算定下來了?！毙∶髀爮慕ㄗh交納了1萬元定金，簽了認(rèn)購書。 回家后，他思前想后，還是不想簽買賣合同。小明找到售樓部想退還定金，但售樓部卻告知：按照法律規(guī)定，即使不購買這套房子，定金也不能退的。小明傻眼了，這可是自己的“血汗錢”，還是硬著頭皮買房子吧！ 現(xiàn)實生活中像小明一樣被認(rèn)購書套牢的購房族不占少數(shù)，為何自己交納的定金就不能退了呢？認(rèn)購書里約定的預(yù)付款，和定金是一樣的嗎？ 套牢方式1：定金罰則 根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，只要認(rèn)購書上有“交付定金xxx元”的字樣，而您不想簽訂正式買賣合同，那么您交的定金是不會返還給您的。如果開發(fā)商拒絕訂立合同，會返還給您2倍定金。 套牢方式2：沒收條款 如果《商品房認(rèn)購書》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒有約定“定金”，而您又不想簽訂買賣合同，開發(fā)商是需要向您返還所收費用的。 但是，開發(fā)商一般會在《認(rèn)購書》里加入了“如果購房人在簽訂商品房認(rèn)購書之后7日內(nèi)不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”的沒收條款，一樣把購房者套得牢牢的。 那么，如何防止被《認(rèn)購書》套牢，4條黃金法則： 法則1：銷售人員給出的“優(yōu)惠價格”、“保留房號”等各種口頭承諾，必須寫入《認(rèn)購書》，且沒有歧義?？谡f無憑，黑字為證！ 法則2：如果您還沒有下定**后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。 法則3：如果約定的是“預(yù)付款”等概念，那么一定仔細(xì)看清楚《認(rèn)購書》里是否含有沒收條款，盡量避免此類條款的出現(xiàn)。 法則4：很多不確定因素**后都會導(dǎo)致難以簽訂買賣合同，所以認(rèn)購書里**好含有“退出”條款：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的x日內(nèi)將購房者所交認(rèn)購金或定金全部返還。

• 問 什么是認(rèn)購協(xié)議書 簽訂認(rèn)購書有哪些注意事項
  答

  鑒于《認(rèn)購協(xié)議書》獨特的法律地位，以及現(xiàn)階段對買賣雙方權(quán)利義務(wù)的界定尚不明晰，在實際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》是購房過程中值得重視的一個環(huán)節(jié)。簽訂認(rèn)購書注意事項有哪些？ ·怎樣認(rèn)識“定金” 筆者近來在辦理有關(guān)商品房買賣的業(yè)務(wù)中，遇到一個較為普遍的問題，即購房者與開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金，在購房者與開發(fā)商**終沒能達(dá)成買賣協(xié)議或購房者因種種原因放棄所認(rèn)購的房屋時，能否要求開發(fā)商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發(fā)商在物業(yè)正式開盤前，以內(nèi)部認(rèn)購的方式開始發(fā)售，認(rèn)購期間的價格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或**等方式促銷。購房者在價格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購協(xié)議》并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購書》并繳了定金，在正式簽合同時，因某些條款與開發(fā)商不能達(dá)成一致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購房者提出的補充條款，購房者提出退房，而開發(fā)商拒絕返還定金。 對于第一種情況，沒有正式開盤多因為某種手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時期購房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還，因為所銷物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購協(xié)議》不受法律保護(hù)。對于第二種情況，筆者認(rèn)為要對定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一，是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數(shù)額的款項。我國《民法通則》第八十九條第（三）項規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”定金的性質(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購房者在簽訂《認(rèn)購書》時所交的“定金”不是法律意義的定金，因為合同尚未正式簽訂，合同沒有成立何來定金？所以開發(fā)商在購房者認(rèn)購時約定“定金”不予返還是沒有法律根據(jù)的。 認(rèn)購是開發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購時交定金不予返還的約定，大有強買強賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購房者在買房時也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。 ·簽訂《認(rèn)購書》前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險 購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號，在這幾天內(nèi)，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認(rèn)購書》，然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷售合同。實踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發(fā)商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。 由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認(rèn)為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協(xié)議與開發(fā)商達(dá)成一致，“大訂”依然可以退還。但當(dāng)要求退款時，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時，爭議比較多。 由于沒有明確的法律規(guī)定，當(dāng)前法律界也存在著不同的意見。 有的觀點認(rèn)為，《認(rèn)購書》是購房者保證按時與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時簽訂此合同，則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 有的觀點則認(rèn)為，《認(rèn)購書》是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。 所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。是指債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務(wù)履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。 而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時因為筆誤或認(rèn)識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”. “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認(rèn)購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認(rèn)購金、誠意金。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的**后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。 同時，如果購房者在規(guī)定的時限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達(dá)成一致意見，致使購房者不能認(rèn)購房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購房者獨自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對購房者是不公平的。 因此，購房者在買房前一定要注意《認(rèn)購書》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險。