購(gòu)買預(yù)售商品房要注意什么問(wèn)題? 

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• 143****0486

  購(gòu)買時(shí)一定要看是否有足夠的綠地與車位
  
  小區(qū)內(nèi)擁有一定數(shù)量的綠地，對(duì)于改善空氣環(huán)境、點(diǎn)綴生活情趣有極大的益處，而車位問(wèn)題更是一個(gè)要密切關(guān)注的重點(diǎn)。當(dāng)前由于家庭驕車的數(shù)量已越來(lái)越多，小區(qū)設(shè)計(jì)車位如不能滿足停泊需要，會(huì)造成小區(qū)內(nèi)道路成為停車場(chǎng)，嚴(yán)重影響小區(qū)交通，甚至晚上連車都不一定能開得出來(lái)。

  查看全文↓ 2019-09-25 23:11:29
• 135****1031

  在購(gòu)買時(shí)一定要注意樓與樓之間的間距和采光問(wèn)題
  
  首先是比較項(xiàng)目開發(fā)區(qū)內(nèi)各棟之間的關(guān)系，其次要注意與周邊建筑物的關(guān)系。應(yīng)盡量避免與鍋爐房和煙囪相鄰，外圍應(yīng)注意未來(lái)是否會(huì)有高大的建筑物遮擋或產(chǎn)生不利影響，這些情況都應(yīng)事先了解清楚。

  查看全文↓ 2019-09-25 23:11:23
• 147****0817

  購(gòu)買時(shí)一定要看房屋的平面示意圖及工程規(guī)劃圖
  
  平面示意圖能夠提供的僅僅是室內(nèi)的平面格局，對(duì)于室內(nèi)空間布局還需你“慧眼”識(shí)真。居室內(nèi)應(yīng)盡量避免錯(cuò)綜復(fù)雜的梁柱穿行，有時(shí)高2.9米的居室，由于有大的橫梁穿過(guò)，底部?jī)舾卟蛔?.2米，裝修困難不說(shuō)，空間上也有極大的壓迫感。對(duì)于此類問(wèn)題，在簽訂預(yù)售合同前，你能向開發(fā)商借工程藍(lán)圖查看，或請(qǐng)較好的房地產(chǎn)代理公司代為咨詢。購(gòu)買樓房頂層的消費(fèi)者，應(yīng)注意供暖回水管道、太陽(yáng)能管道等，是否會(huì)對(duì)裝修帶來(lái)許多麻煩。

  查看全文↓ 2019-09-25 23:11:18
• 156****7569

  要善于簽訂對(duì)自己較為有利的合同
  當(dāng)預(yù)售房預(yù)售面積與交付時(shí)的實(shí)際面積有出入時(shí)，若實(shí)際面積少于預(yù)售面積，開發(fā)商應(yīng)退減少的面積款項(xiàng)；若實(shí)際面積超過(guò)預(yù)售面積，客戶仍按預(yù)售面積付款。對(duì)于此類條件，客戶應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，并應(yīng)寫入合同中。另外，諸如交房日期、煤氣開通日期、裝修程度、公共部分和建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細(xì)注明并簽訂相應(yīng)的違約條款。

  查看全文↓ 2019-09-25 23:11:13
• 134****0454

  購(gòu)買時(shí)要先查看商品房預(yù)售許可證
  
  預(yù)售許可證是為了保護(hù)消費(fèi)者利益，規(guī)范開發(fā)商預(yù)售在建商品房的證件，只有取得了預(yù)售許可證的商品房才是符合法律規(guī)定準(zhǔn)予預(yù)售的房子。

  查看全文↓ 2019-09-25 23:11:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)買預(yù)售商品房要注意哪些問(wèn)題? 
  答

  注意一：簽訂認(rèn)購(gòu)書、繳納定金首先，需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因?yàn)槎ń鹗且粋€(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ７康禺a(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房，否則的話不給退還。在此建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。其次，一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購(gòu)房者一定要注意。再次，購(gòu)房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說(shuō)明。3因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類情況具體約定退款條件;注意二：簽訂購(gòu)房合同1、購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前**好先了解這三個(gè)文件：a.《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào))b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正)c.《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》要看清開發(fā)商的兩證“國(guó)有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國(guó)土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證**好是看到原件;2、簽約時(shí)帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購(gòu)房合同文本》(網(wǎng)上有)，好與開發(fā)商提供的格式合同相對(duì)照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好5、商品房銷售面積的計(jì)算問(wèn)題，有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來(lái)計(jì)算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處。6、在購(gòu)房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢?通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。7、在商品房購(gòu)銷合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責(zé)注意三：收房時(shí)1、買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。2、住宅使用說(shuō)明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書里。

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• 問(wèn) 購(gòu)買預(yù)售商品房需要注意些什么問(wèn)題？
  答

  隨著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越大，開發(fā)商也越來(lái)越多，所以購(gòu)房人選擇的余地也越來(lái)多， 預(yù)購(gòu)人應(yīng)選擇資質(zhì)可靠，經(jīng)營(yíng)規(guī)范、 商業(yè)信譽(yù)良好的開發(fā)商作為交易對(duì)象， 不要因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格便宜就匆忙簽合同， 遭受欺騙。在審查開發(fā)商資質(zhì)時(shí)要注意以下三點(diǎn)：(一)要注意審查開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，開發(fā)商享有使用權(quán)的土地的具體范圍、自己將要購(gòu)買的商品房是否坐落于該范圍之內(nèi);(二)審查開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》， 防止自己預(yù)購(gòu)的商品房因上述證件的缺乏而面臨不能開工的風(fēng)險(xiǎn)。(三)除對(duì)有關(guān)證件進(jìn)行查驗(yàn)外， 預(yù)購(gòu)人還應(yīng)到開發(fā)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)土地行政管理部門查閱預(yù)購(gòu)商品房所在土地的權(quán)屬登記狀況， 以防止該土地上已被抵押，致使自己的權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。

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• 問(wèn) 購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)注意什么問(wèn)題？
  答

  購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：(1）查驗(yàn)開發(fā)商是否辦理商品房預(yù)售許可證，所購(gòu)的房產(chǎn)是否在批準(zhǔn)預(yù)售的范圍內(nèi)； ( 2 ) 購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同應(yīng)在 30 日內(nèi)到房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)； ( 3 ) 房屋交付使用時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)是否有相關(guān)部門驗(yàn)收或驗(yàn)收?qǐng)?bào)備資料．與商品房買賣合同約定的交付條款是否相符。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)購(gòu)買售后公房需要注意什么問(wèn)題？ 
  答

  產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋沒(méi)有經(jīng)法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法取得完整的房屋所有權(quán)。　　【案例】　　2004年，甲通過(guò)中間人介紹，與乙就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致。甲在本區(qū)擁有售后公房一套，產(chǎn)權(quán)人是甲，實(shí)際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，并到交易中心申請(qǐng)了過(guò)戶登記。房屋成交總價(jià)80萬(wàn)元。交易后乙根據(jù)合同約定支付了房款50萬(wàn)元，另30萬(wàn)元于交房時(shí)支付。后乙取得了產(chǎn)權(quán)證。但甲沒(méi)有如期交房，且下落不明?！　榱巳胱≡摲?，乙只得與甲母直接協(xié)商。花甲之年的甲母堅(jiān)持認(rèn)為，甲出售該房沒(méi)有征得她的同意，而且當(dāng)初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)甲曾保證她的居住權(quán)，她不愿意搬出該房。對(duì)乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產(chǎn)證在手卻毫無(wú)辦法，只好一紙?jiān)V狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲作為該房的唯一權(quán)利人，其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效，乙合法取得該房產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來(lái)，甲母作為法定同住人，對(duì)涉訴房屋有合法居住權(quán)?？紤]到甲母系高齡老人，又無(wú)實(shí)際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請(qǐng)求的判決。　　售后公房的同住人權(quán)利保護(hù)，一直備受爭(zhēng)議。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書面同意，以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變，交易中心不再進(jìn)行同住人是否同意的形式審查，中介機(jī)構(gòu)也開始放松審查，導(dǎo)致同住人權(quán)益保護(hù)的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等?！　〖鬃鳛榉课莓a(chǎn)權(quán)人出售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得同住人甲母的同意。在買賣合同履行完畢前，如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項(xiàng)沒(méi)有達(dá)成一致，同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下，購(gòu)買人即使是善意的，也不能直接訴請(qǐng)同住人搬離。本案中，乙作為該房產(chǎn)權(quán)人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協(xié)商，通過(guò)和解方案解決遷讓問(wèn)題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權(quán)消滅(死亡)。當(dāng)然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責(zé)任?！　〉谝?進(jìn)行嚴(yán)格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查，包括基于夫妻關(guān)系共有和基于政策規(guī)定的　　同住人共有;　　第二,進(jìn)行同住人審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人，并用書面的形式確定同住人同意出售的　　意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒(méi)有了居住權(quán)。作為購(gòu)房者或中介公司，進(jìn)行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當(dāng)在交易前遷出，以避免戶口糾紛;　　第三，合同審查。除了正常交易條款外，關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)有明確的約定。

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• 問(wèn) 如何購(gòu)置商品房？購(gòu)買商品房需要注意什么? 
  答

  購(gòu)買商品房需要辦理的手續(xù)：（1）確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司；（2）簽訂認(rèn)購(gòu)書；（3）簽訂合同；（4）辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓；（5）辦理入住；（6）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買商品房要注意的事項(xiàng)：近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：（1）規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（2）國(guó)土部門的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）；（4）建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；（5）國(guó)土部門的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：（1）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；（2）《國(guó)有土地使用權(quán)證》；（3）繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款（包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)）的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：（1）正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；（2）土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。（3）土地證不得擅自涂改。（4）土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

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