??回遷房適合投資嗎？誰(shuí)能說說呢？

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• 145****0394

  房產(chǎn)投資短期高回報(bào)已經(jīng)基本過去（當(dāng)然你能看準(zhǔn)上升趨勢(shì)比較快的，**短期**空間還是比較大的）但就中長(zhǎng)期來講5-10年，特別是一線大城市，還是有很大上漲趨勢(shì)的。

  查看全文↓ 2019-09-17 10:00:59
• 151****0874

  一、改底單是一種違法行為，是國(guó)家法律所不允許的，且改底單的商品房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于商品房，回遷房改底單的風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步加大。
  二、改底單的相關(guān)知識(shí)
  （一）改底單的概念
  在新購(gòu)房屋取得房產(chǎn)證前，在開發(fā)商處將購(gòu)房者更改為他人姓名的行為，稱之為“改底單”。改底單的行為實(shí)際上是一種違法行為，改底單行為多數(shù)出現(xiàn)在原始購(gòu)房人尚未取得房產(chǎn)證又急于轉(zhuǎn)讓的買賣交易過程中。
  （二）改底單的原因
  1、在房屋交易中改底單的目的是少向國(guó)家繳納稅款，根據(jù)《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的房屋禁止出售，但是根據(jù)我國(guó)的司法實(shí)踐以及相關(guān)的司法解釋，尚未取得房產(chǎn)證的房屋再交易合同有效，原房主取得房產(chǎn)證以后應(yīng)該配合辦理過戶，否則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。嚴(yán)格意義上講，此類房屋出售屬于存量房交易也就是咱們經(jīng)常說的“二手房買賣”，根據(jù)各地的政策不同二手房交易需要繳納的稅種是契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金等。

  查看全文↓ 2019-09-17 10:00:55
• 152****1094

  滿足條件，可以申請(qǐng)啊。要看人均面積，家庭收入，家庭存款等情況而定。
  一家5口人，擠在一套小兩居室里，當(dāng)然可以申請(qǐng)了。
  

  查看全文↓ 2019-09-17 10:00:50

相關(guān)問題

• 問 ?? 回遷房適合投資嗎
  答

  品質(zhì)差、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)是人們對(duì)回遷房的普遍認(rèn)知，確實(shí)，無論上網(wǎng)搜還是去中介門店問、或者問親戚朋友，得到的答復(fù)基本都是類似的回答，甚至能一口氣給你舉各種買回遷房被騙后血本無歸的新聞。還有些人雖然拿到了回遷房，但冬天沒暖氣，夏天電力跟不上，公共裝修部分還不如毛坯，隔音幾乎沒有，住著鬧心，售賣價(jià)格還不如安置房高......這不僅是新聞，而且在大部分地方也是事實(shí)，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)不菲的裝修在沒有本身房產(chǎn)品質(zhì)的支撐下，還不如不花裝修錢。雖然在深圳這種情況好很多，但對(duì)于回遷房的選擇依然是一門精細(xì)的藝術(shù)活。1.回遷房的種類很多，比如對(duì)于正常的商品房回遷，按照商品房補(bǔ)償，商鋪拆遷則按照商鋪補(bǔ)償，這種交易和二手房一樣，先買過來，然后等待拆遷，然后補(bǔ)償，買的時(shí)候也能貸款，交易風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，但缺點(diǎn)是需要名額，更可怕的是拆遷周期誰(shuí)都不知道，包括在國(guó)土資源局上班的領(lǐng)導(dǎo)。這種房子選籌相對(duì)簡(jiǎn)單，照著規(guī)劃拆遷的商品房買就行，但等個(gè)十年八年都有可能，甚至規(guī)劃不拆了也會(huì)發(fā)生，一旦真的不拆遷了，這種漲幅小的房子除非**很低，或者能用同樣的辦法接鼓傳花，否則還不如買點(diǎn)貨幣基金。當(dāng)然這只是回遷房的一種，在深圳還有好多種類的回遷房，比如只能賠原所有權(quán)人的，筆者就不一一介紹了，有興趣的可以私信我，我發(fā)給大家一個(gè)政府文件大家自己看。正常情況下可以這么理解，回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子；商品房就是由開發(fā)商出售的房子。每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)?；剡w房、商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。深圳是一個(gè)以舊改為獲得土地方式的城市，在市中心很多樓盤是包含回遷房的，在**近幾年新建的包含回遷房的小區(qū)中，沒見過哪個(gè)房子是因?yàn)榛剡w房所以價(jià)格會(huì)低，因?yàn)樗蟹孔悠焚|(zhì)一樣、學(xué)區(qū)一樣、配套一樣，交易方式也一樣，所以對(duì)于近年來回遷房的品質(zhì)，是無需擔(dān)心的。下圖是2016年交付的一個(gè)回遷房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證照片。再說說安全性問題，如果是原有回遷村民手持的是合同，那一定有風(fēng)險(xiǎn)，這是實(shí)話，村民反悔很麻煩，但是如果回遷合同名字就是購(gòu)買者呢？也就是說，購(gòu)買者也成為原有回遷村民的一員，這樣的交易會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？而且這種權(quán)屬變更還會(huì)得到開發(fā)商承認(rèn)、得到政府認(rèn)可，在城市更新的官網(wǎng)備案，有國(guó)家信用背書，因此也就沒什么風(fēng)險(xiǎn)了。這相當(dāng)于買了一套期房，風(fēng)險(xiǎn)和期房完全一樣，而且同期房不同的是，每月還有至少15元每平方的租賃安置補(bǔ)償，相當(dāng)于購(gòu)買者變成一名實(shí)打?qū)嵉谋镜卮迕瘢@得和村民一樣的貨幣化租賃安置補(bǔ)償。為什么會(huì)有這種事？原因就是政府要更新城市，所以必須配合拆遷。而房子的貨幣化補(bǔ)償時(shí)間在新房售賣的時(shí)候，所以有些村民就想提前變現(xiàn)一部分，于是將自己3000平的安置面積出售300平方，提前財(cái)富自由。這樣方便拆遷的方式逐步形成了成熟的市場(chǎng)，得到了政府、開發(fā)商以及村落的認(rèn)可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳靈活性和政府的高效性確實(shí)全國(guó)第一。但并非所有的回遷房都能如此，如果是小產(chǎn)權(quán)或集體產(chǎn)權(quán)用地，已經(jīng)有確定權(quán)屬，購(gòu)買者就不能變成村民，也沒辦法公務(wù)機(jī)構(gòu)備案，風(fēng)險(xiǎn)也就很難控制。所以說回遷房的選擇是一門藝術(shù)活。2.品質(zhì)放心了，安全性放心了，價(jià)格太高也沒有投資價(jià)值，有些地方的回遷房?jī)r(jià)格和新房接近了，還不能貸款，但也有成交。原因很簡(jiǎn)單，關(guān)注的人多，不用購(gòu)房名額，就有人愿意全款買因?yàn)檎J(rèn)可深圳，但作為投資，這種投資屬性顯然大打折扣，所以一定要選擇有價(jià)差的地方，價(jià)差大證明當(dāng)下的利差大，價(jià)差小證明當(dāng)下的利差小。3.品質(zhì)放心了、安全性也沒問題了，價(jià)差也有了，下一步就要考慮發(fā)展快的區(qū)域，比如正在建設(shè)地鐵，比如正在如火如荼的開展公共建設(shè)，要知道房子的價(jià)值就是周邊各種公共配套設(shè)施的總和，窗外價(jià)值的穩(wěn)定提升對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值的提升至關(guān)重要。如果這三點(diǎn)問題全部解決了，還有問題嗎？4.當(dāng)然有，投資周期問題。都很好，就是拆不下來，全國(guó)哪都有，有些釘子戶就是不同意，所以深圳辦法是只要超過90%的同意，政府就會(huì)幫忙強(qiáng)拆，但有些事情一旦指望政府幫忙，估計(jì)就有的等了，所以一定要選擇開始拆遷的區(qū)域！這一點(diǎn)對(duì)于投資回遷房同樣至關(guān)重要，如果選錯(cuò)了，就煎熬吧！條件都滿足了，是不是就解決問題了？當(dāng)然還沒有，因?yàn)橐粋€(gè)開始拆遷的又有人愿意出售的地方，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購(gòu)買，一旦購(gòu)買的人多了，價(jià)格就會(huì)上漲，而如果找新的地方，同時(shí)符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短、還有價(jià)差等幾個(gè)條件的，有是有，但像本次這么優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的就難了。

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• 問 ??能買回遷房嗎？誰(shuí)能說說呢？
  答

  回遷房可以買賣。購(gòu)買回遷房所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在于，房產(chǎn)證和土地證的辦理手續(xù)需要先辦到原房東的名下，然后過戶給你，可能短時(shí)間之內(nèi)無法辦理。需要特別注意的問題　　（1）、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”　　回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)買時(shí)一定要注意?！　。?）、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。

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• 問 ??花園有回遷房嗎？誰(shuí)能說說呢？
  答

  樓盤，是香港不動(dòng)產(chǎn)買賣時(shí)，對(duì)物業(yè)的稱呼，一個(gè)樓盤可以是一個(gè)單位、一幢大廈或一個(gè)屋 苑；甚至一幅地皮、一個(gè)泊車位、樓花期貨等。樓盤的資訊包括建筑面積平方米，有裝修、景觀、層數(shù)、地點(diǎn)、價(jià)錢、房間數(shù)目，會(huì)所設(shè)施，甚至實(shí)用率。前稱資料未必是法例規(guī)定，不實(shí)陳述時(shí)有可能。大樓盤或藍(lán)籌樓盤指其交易量高、價(jià)格穩(wěn)定、轉(zhuǎn)手易且快，鐵路沿線。通常成為炒樓者至愛。樓盤行情以廣州為例，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，廣州的調(diào)控落地政策也將在近期出臺(tái)。相對(duì)二手樓市場(chǎng)的恐慌情緒，廣州一手樓市場(chǎng)依然火熱。2013年4月清明節(jié)前后，傳統(tǒng)上不適合買樓，因此開發(fā)商都趕在清明節(jié)前大力推貨，買家也搶著入市。而從近期熱銷樓盤來看，不少市中心樓盤較年前有了不小的漲幅。

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• 問 ??回遷房能公證嗎？誰(shuí)能說說呢？
  答

  不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)，如果未在房管局登記備案，取得房產(chǎn)證，所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)移的。房屋買賣合同公證，只是就合同的存在及成立進(jìn)行公證，公證處一般會(huì)受理。

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• 問 ??回遷房可以公證嗎？誰(shuí)能說說呢？
  答

  不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是通過登記確定的，如果只買房而不過戶，你的權(quán)益是無法得到保障的。

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