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估價存在著有滯后性在估價報告中，很重要的一個組成部分就是**近成交價對比。通常，估價師會參考過去六個月的在同一區(qū)域的相似房型成交價來給出估價。這個信息的參照在今天的市場是非常滯后的。在悉尼，六個月的時間某一些區(qū)域平均價位都可能上升10%了。如果估價師參考的是六個月之前的成交價格，也就不難理解估價為什么會低了
全部3個回答>銀行評估對房貸有什么影響?銀行房貸對房價有哪些影響？
157****3177 | 2019-08-29 07:11:56
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147****3753
買賣雙方交稅時的評估，這個是由有資質(zhì)的評估公司為您評估的。流程如下：提前一天拿著房產(chǎn)證查檔，第二天準備材料提交到財政局的窗口，那里有一臺電腦，多家評估公司在上面滾動，您點停止，停在那一家就是那一家評估公司為您評估房屋的價格，作為上稅的依據(jù)；
查看全文↓ 2019-08-29 07:12:28
銀行貸款評估，是銀行指定的評估公司對其房屋進行評估，以確定貸款金額！
二手房交易的評估分兩部份
1、貸款評估，此評估由銀行指定的評估機構(gòu)出具評估報告，用于銀行確定產(chǎn)權(quán)價值，確認貸款發(fā)放金額，這個評估價是由評估公司根據(jù)歷史交易記錄或市場價格調(diào)查對比后的值，一般接近房屋成交價，普通貸款人可以參考大型房產(chǎn)網(wǎng)站上的均價就可以了，差異每平米500元左右。
2、過戶評估，也就是稅收申報價，此評估由地方稅務(wù)局依據(jù)申報價和歷史成交數(shù)據(jù)確認，如果申報價高于歷史成交數(shù)據(jù)水平，則以申報價為征稅標準，如果申報價低于歷史成交數(shù)據(jù)水平，則以地稅局的核定值為征收標準，此價格地稅局不會公布，也無法查詢，辦理比較多案件的中介有此評估價格 -
145****7189
購房者“棄房斷供”后果嚴重：抵押的房子被沒收，還將被銀行起訴；**款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費等付諸東流；房產(chǎn)會被法院拍賣，而且拍賣的價格低于房產(chǎn)的市場價格。加上法院的執(zhí)行費以及律師費、訴訟費、保全費等也由斷供者負擔。
查看全文↓ 2019-08-29 07:12:24 -
133****3386
一般情況下，房貸利率提高，購房者成本增大，若購房者考慮到房價過高，跌得更多，就會對買房持觀望態(tài)度，若是這樣，急于買房的人就會越來越少，房價就會慢慢漸跌
查看全文↓ 2019-08-29 07:12:10
但房價上漲的主要原因是在源頭：開發(fā)商拿到的土地價格太高了，開放商為了盈利不致虧本，就會將成本打入房價，讓購房者來承擔高土地價格帶來的惡果
據(jù)有關(guān)人士分析，這是市場經(jīng)濟，政府也很難控制房價的上漲，除非降低土地成本
還有些人分析，實際上每平方米的建筑成本只有幾百元不等...... -
152****1990
查看全文↓ 2019-08-29 07:12:04
剛剛，央行發(fā)布新規(guī)，為了繼續(xù)完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，將對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行改革。
這是對未來老百姓房貸利率（購房成本）的時代性改革，那么此新規(guī)對接下來樓市有什么影響，對個人又有什么影響？購房者該如何認清此事件的發(fā)展趨勢？以下，Enjoy：
子木 | 作者
子木聊房（ID：zimuliaofang）| 來源
我們結(jié)合央行官網(wǎng)發(fā)布的規(guī)定，分條來看。
為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：
01
自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以**近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。
解讀：我們之前的房貸利率是根據(jù)什么計算的？央行公布的基準利率+政策調(diào)控下的浮動加成，例如目前央行基準利率為4.9，很多城市為了響應(yīng)「房住不炒」調(diào)控大基調(diào)，主動上浮10～20%，那么房貸利率就是5.39～5.88。
而現(xiàn)在我們的房貸利率的算法變了，是用「近一個月“貸款市場報價利率」+「加點」。其中市場報價利率就是LPR，即金融機構(gòu)對**優(yōu)客戶執(zhí)行的貸款利率。這個數(shù)值的決定者不再是央行，而是由18家全國性銀行根據(jù)近期市場情況集中報價，然后去掉**高值和**低值，加權(quán)平均算出來的。
這也意味著，市場報價利率會接近于市場行情，更加靈活。舉個例子，之前銀行給中小企業(yè)貸款都是根據(jù)基準的固定數(shù)值來計算，但改革之后，如果市場不好，利率會隨之下調(diào)，給中小企業(yè)更多貸款的可能性，方便資金定向輸送到實體經(jīng)濟。
反過來再看「加點」，這個和之前的浮動概念差不多，都是受當?shù)氐臉鞘姓{(diào)控政策影響，但不同的是，「加點」要求體現(xiàn)貸款風險狀況，如果一個城市房貸違約率較高，則很可能上調(diào)加點，房貸利率會高一些，避免風險。而且還和個人相關(guān)，銀行會評估你的資質(zhì)信用，如果你的資質(zhì)很差，加點數(shù)還會更高。
02
借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期**短為1年。利率重定價日，定價基準調(diào)整為**近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
解讀：這個值得注意，「加點」是固定不變的，但貸款市場報價利率會發(fā)生變動，也就是基礎(chǔ)利率會發(fā)生變動，那么房貸利率合同就不是一錘子買賣。例如你現(xiàn)在買房子房貸利率很高，不要擔心，你在合同里約定重定價周期為1年，那么1年之后，你就可以按照當時的房貸利率重新定價合同，那時候如果報價利率低的話，你就不用太吃虧，比較人性化的規(guī)定。
03
首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。
解讀：一旦貸款市場報價利率確定后，首套房的房貸利率只能上浮不能下浮。那么按照8月20日，5年期的LPR為4.85%計算，如果下個月發(fā)布的利率和8月份一致，那么相對于之前4.9%的基準，你買房用改革后的**新利率，還低了0.05%，相當于首套住房房貸利率下降了。當然除此之外還要看加點和浮動的比例關(guān)系。
而對于二套房來講，加點基礎(chǔ)是60個基點，60個基點相當于0.6%，現(xiàn)在的長期LPR利率是4.85%，那么加點60，就是5.45%，相當于房貸利率上浮11%，相對于之前是漲了的。這跟國家打擊炒房客，鼓勵剛需入市的調(diào)控大基調(diào)基本吻合。
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一般情況下，征信報告中的以下部分可能會影響到你的房貸：第一，信用狀況和工資情況已婚人士申請貸款，銀行也會審查配偶的信用狀況，作為利益密切相關(guān)方，配偶的信用狀況也直接銀行對貸款人的評估結(jié)果。如果配偶信用狀況較差，銀行會認為配偶有較大可能會拖累借款人的財務(wù)狀況。明明是領(lǐng)著賣白菜的工資月月光的人,卻開著天價的豪車的人極可能被銀行拒貸。除非你是一個富二代,有強大資產(chǎn)作后盾的人,要不在銀行看來,這樣的生意風險也太高了壞賬的可能性是極大的。第二，負債過高或交通失信負債水平也是銀行審查貸款申請人的重要內(nèi)容，負債水平不能超過家庭總收入的50%，銀行才會同意房貸。不過各家銀行的風險控制標準不一，具體額度還需找銀行咨詢。交通肇事后被判刑、拒不履行道路交通事故救助資金償還義務(wù)或者地鐵逃票次數(shù)多的。有這情況的人會被銀行視為嚴重的交通失信,想貸款可就難上加難了。第三，信用卡逾期還款逾期還款是導致信用污點**常見的一類。逾期還款呢可以分為無意和故意兩種。故意的逾期還款被罰息或者是被留不良記錄都無可厚非。而無心的比如還款時粗心的,還少了幾毛幾分錢或者是忘了還款時間,在銀行留下不良的記錄而被拒貸,那可就冤死了。千萬不要自以為聰明，在不了解每月固定的還款日，不了解銀行的扣款習慣的情況下，還“掐準”日子還款(比如銀行在還款日上午扣款，持卡人卻習慣在當日下午還款)，遇到這樣的情況，銀行很有可能認為你沒有還款意識而拒貸的。
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銀行降準對房貸有影響。通常央行降準會使銀行資金的流動性預期好轉(zhuǎn)，緩解資金壓力。銀行資金流動性沒有壓力，不會出現(xiàn)持續(xù)控制房貸/房貸利率上浮較高的現(xiàn)象，就有利于居民進行貸款購房，也有可能減少銀行貸款利息。例如：在沒有降準前，銀行流動性資金壓力大。居民向銀行貸款買房時，會遇到銀行放款較慢或者不進行貸款的現(xiàn)象。這就是由于銀行的流動性資金壓力較大，造成銀行沒有太多的資金周轉(zhuǎn)貸款給貸款者。而央行降準后，使銀行的流通性資金壓力變小，就會有較多的流動資金給貸款人辦理房貸業(yè)務(wù)。一般央行降準會一定程度上使市場中的貨幣貶值情況，也會刺激經(jīng)濟增長和物價的上漲，讓居民收入有所增長。總體，對于還房貸的居民是具有利好影響的。
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降息對于我們房貸的影響還是比較大的，主要和貸款利率發(fā)生變化有關(guān)系，降息之后，房貸的利率也會隨之降低，對于絕大多數(shù)通過貸款買房的業(yè)主來說，每個月還貸的利息也會降低。比如說我們貸款的時候，房貸利息是4.9%，在降息之后，可能每個月需要還貸的房貸利息就調(diào)整成為了4.6%。而且降息是央行的基準利率，其他的商業(yè)銀行房貸利率也會隨之下調(diào)。在我們辦理房貸的時候，一般會有兩種還款方式，一種是等額本息，一種是等額本金。二者的區(qū)別是一種先還本金，一種先還利息，購房者可以根據(jù)自身的具體情況，來選擇適合自己的還款方式。對于經(jīng)濟情況比較好的購房者，可以優(yōu)先選擇先還利息的還款模式，在還款的時候利息會越還越少，相對來講會節(jié)約一部分資金。
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答
利率作為“經(jīng)濟杠桿”，其影響主要體現(xiàn)在： 1、宏觀經(jīng)濟方面 利率調(diào)整可以在不擴大貨幣供應(yīng)的條件下，改變社會資金總量和借貸資金的供給，從而影響總供求。其主要體現(xiàn)在短期內(nèi)對總需求的調(diào)節(jié)，利率降低一方面增強居民的消費動機，另一方面導致企業(yè)投資需求的增加，從而導致總需求的增加，但是從長期看來，低利率導致的企業(yè)投資規(guī)模擴張會傾于增加總供給?！ ∮捎谫Y產(chǎn)價格等于該資產(chǎn)未來現(xiàn)金流或收益的貼現(xiàn)，在未來現(xiàn)金流或收益既定的情況下，用來代表貼現(xiàn)率的利率水平越低，該資產(chǎn)的價格也就越高，反之同理。因此利率變動對房地產(chǎn)和證券市場的影響不可小覷。 國內(nèi)外利率差異會對國際資本流動和國際收支產(chǎn)生影響。國際利率高于本國利率時能促進本國資金外流，同時防止外國熱錢流入，一定程度上緩解國際收支順差?！ ?、微觀經(jīng)濟方面 對個人而言，儲蓄是其可支配收入減去消費以后的消費部分。利率變動會影響儲蓄收益和個人儲蓄傾向，從而調(diào)節(jié)居民消費和儲蓄的相對比重?！ 【用窨捎枚鄻踊姆绞奖Ｓ衅鋬π睢獙嵨镔Y產(chǎn)或金融資產(chǎn)，而金融資產(chǎn)中，又有貨幣資產(chǎn)和股票、債券等非貨幣資產(chǎn)。利率變動對通脹率和各種金融資產(chǎn)收益率的影響會在很大程度上影響人們的資產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)?！ ±首鳛槠髽I(yè)借款的成本，對投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)都具有非常直接的影響。總體來說，投資項目收益既定時，社會投資規(guī)模會與利率的升降反向變化。因此國家可以通過調(diào)節(jié)基準利率進行宏觀調(diào)控。 利率的變動會影響資本流動的方向與規(guī)模，從而會對投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。因此政府可以通過差別化的利率政策，調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！ ±⒊杀局Ц妒瞧髽I(yè)盈利的**低界限，利率水平也會直接影響企業(yè)的盈利能力，因此提高利率可以對企業(yè)進行約束和激勵，使資源更集中于優(yōu)質(zhì)高效的企業(yè)，同時督促企業(yè)降低資源耗費速度和提高資源配置效率。
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