??商品房預(yù)售證過期了怎么辦?商品房預(yù)售證有效期過期還能買嗎?

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• 158****0594

  商品房預(yù)售許可證過期怎么辦？據(jù)悉，通常預(yù)售證有效期限為一年，過期之后需要重新申請，得到審批之后才可以銷售。預(yù)售證超過期限之后，如果樓盤已經(jīng)售完，已為現(xiàn)房，則可以直接辦理大證，如果項目沒有銷售完畢，需要申請新的預(yù)（銷）售證，否則不具有銷售資格。沒有取得銷售資格的部分樓幢，在這種情況下銷售則屬于違規(guī)銷售，但一般情況下不會影響到之前已經(jīng)簽訂合同的部分。
  要重新取得預(yù)售證，同樣要具備預(yù)售條件，五證不全的項目建議您謹(jǐn)慎購買。同時，五證是辦理房產(chǎn)證的前提和基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)是購房者合法權(quán)益的保證，五證不全將不能辦理房產(chǎn)證，建議當(dāng)事人購買五證齊全的房屋。
  按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產(chǎn)商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花(現(xiàn)樓不需此證)。
  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。
  商品房預(yù)售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件：
  1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
  2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；
  3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；
  4、已通過竣工驗收；

  查看全文↓ 2019-07-19 11:26:07
• 155****8285

  開發(fā)商已經(jīng)實際取得了關(guān)于本案所涉房屋的預(yù)售許可證，根據(jù)法律規(guī)定已經(jīng)具備了該商品房的全部預(yù)售條件，過了預(yù)售許可期限發(fā)生的預(yù)售行為，并不能證明本案所涉及的商品房不具備預(yù)售條件。
  規(guī)定或取消預(yù)售許可證的有效期限問題以及是否辦理延期手續(xù)，屬于行政機(jī)關(guān)的行政管理行為。超過商品房預(yù)售期限并不能證明開發(fā)商失去了預(yù)售資格，也不能證明預(yù)售行為不合法，這與開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證是不同性質(zhì)的行為。
  鑒于購房人并沒有提供證據(jù)證明開發(fā)商故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證得事實或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明的事實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的買賣合同有效。
  至于沒有簽訂書面的買賣合同，雙方可以盡快補簽并辦理相關(guān)手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-07-19 11:25:57
• 145****4963

  合同無效
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定： 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。該規(guī)定中關(guān)于商品房預(yù)售合同無效的情形，僅指自始未取得商品房預(yù)售許可證，這與商品房預(yù)售許可證過了有效期有本質(zhì)區(qū)別。我們認(rèn)為，預(yù)售許可證過期后銷售房屋與自始未取得預(yù)售許可證即銷售房屋是否等同，取決于對上述司法解釋的規(guī)定是否進(jìn)行目的性解釋。**高人民法院制定該條規(guī)走的目的在于通過對出賣人是否取得商品房預(yù)售許可證明進(jìn)行形式審查，以確認(rèn)該商品房的預(yù)售行為是否符合《城市房地產(chǎn)管理法》第45條以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第24條所規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的條件，符合預(yù)售條件的出賣人簽訂商品房買賣合同應(yīng)為有效。出賣人取得預(yù)售許可證明即具備預(yù)售資格，不應(yīng)因預(yù)售許可證的過期而喪失預(yù)售資格。因此，預(yù)售許可證過期后銷售房屋與自始未取得預(yù)售許可證銷售房屋是性質(zhì)不同的行為，預(yù)售證過期后簽訂商品房買賣合同的，不應(yīng)適用該司法解釋第二條的規(guī)定，預(yù)售合同應(yīng)被認(rèn)定為有效。

  查看全文↓ 2019-07-19 11:25:52

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• 問 預(yù)售證過期怎么辦? 商品房預(yù)售許可證，有效期嗎
  答

  重新辦理一、行政許可的依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條二、行政許可的條件符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條條件1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3、按提供預(yù)售的商品房 計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 百分之二十五以上，并已經(jīng) 確定 施工進(jìn)度和竣工交付日期。三、申請材料目錄1、 商品房預(yù)售許可申請表 --主管部門制式表2、營業(yè)執(zhí)照--需要原件3、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書--需要原件4、 工程規(guī)劃許可證--需要原件5、土地使用權(quán)證書--需要原件6、 施工許可證--需要原件

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• 問 ??預(yù)售證過期了怎么辦?預(yù)售證過期房子還能買嗎?
  答

  開發(fā)商已經(jīng)實際取得了關(guān)于本案所涉房屋的預(yù)售許可證，根據(jù)法律規(guī)定已經(jīng)具備了該商品房的全部預(yù)售條件，過了預(yù)售許可期限發(fā)生的預(yù)售行為，并不能證明本案所涉及的商品房不具備預(yù)售條件。規(guī)定或取消預(yù)售許可證的有效期限問題以及是否辦理延期手續(xù)，屬于行政機(jī)關(guān)的行政管理行為。超過商品房預(yù)售期限并不能證明開發(fā)商失去了預(yù)售資格，也不能證明預(yù)售行為不合法，這與開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證是不同性質(zhì)的行為。鑒于購房人并沒有提供證據(jù)證明開發(fā)商故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證得事實或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明的事實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的買賣合同有效。至于沒有簽訂書面的買賣合同，雙方可以盡快補簽并辦理相關(guān)手續(xù)。

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• 問 房屋預(yù)售證過期有什么影響?商品房預(yù)售許可證過期怎么辦?
  答

  重新辦理一、行政許可的依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條二、行政許可的條件符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條條件1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3、按提供預(yù)售的商品房 計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 百分之二十五以上，并已經(jīng) 確定 施工進(jìn)度和竣工交付日期。三、申請材料目錄1、 商品房預(yù)售許可申請表 --主管部門制式表2、營業(yè)執(zhí)照--需要原件3、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書--需要原件4、 工程規(guī)劃許可證--需要原件5、土地使用權(quán)證書--需要原件6、 施工許可證--需要原件7、 建設(shè)工程投資達(dá)到25%以上，以完成基礎(chǔ)工程的證明并需要工程形象進(jìn)度符合規(guī)定的現(xiàn)場照片--各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5層以上，請咨詢當(dāng)?shù)刂鞴懿块T8、 商品房預(yù)售方案--需要一房一價備案9、 預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶開戶證明10、 土地上無房屋或有房屋未辦理房產(chǎn)證的具結(jié)書;原房屋辦理權(quán)屬登記的需提供注銷證明11、 施工合同及進(jìn)度說明12、土地使用權(quán)、在建工程設(shè)置抵押的，抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證13、 預(yù)測繪報告14、 業(yè)主臨時公約15、前期物業(yè)服務(wù)合同16、物業(yè)管理用房配置情況說明書四、行政許可程序1、申請人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請，并提交有關(guān)材料。2、房地產(chǎn)交易管理所對申請材料進(jìn)行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報縣建設(shè)局。3、建設(shè)局進(jìn)行審核和現(xiàn)場查勘，并作出行政許可決定，準(zhǔn)于許可的，于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)送達(dá)許可證書。五、行政許可時限1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。六、行政許可的數(shù)量

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• 問 ??商品房預(yù)售許可證過期還能賣么?房屋預(yù)售證過期有什么影響?
  答

  開發(fā)商已經(jīng)實際取得了關(guān)于本案所涉房屋的預(yù)售許可證，根據(jù)法律規(guī)定已經(jīng)具備了該商品房的全部預(yù)售條件，過了預(yù)售許可期限發(fā)生的預(yù)售行為，并不能證明本案所涉及的商品房不具備預(yù)售條件。規(guī)定或取消預(yù)售許可證的有效期限問題以及是否辦理延期手續(xù)，屬于行政機(jī)關(guān)的行政管理行為。超過商品房預(yù)售期限并不能證明開發(fā)商失去了預(yù)售資格，也不能證明預(yù)售行為不合法，這與開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證是不同性質(zhì)的行為。鑒于購房人并沒有提供證據(jù)證明開發(fā)商故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證得事實或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明的事實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的買賣合同有效。至于沒有簽訂書面的買賣合同，雙方可以盡快補簽并辦理相關(guān)手續(xù)。

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• 問 ??商品房預(yù)售證過期了怎么辦?會影響辦房產(chǎn)證嗎?
  答

  有商品房預(yù)售許可證的開發(fā)商，其開發(fā)的房產(chǎn)原則上是可以辦理房產(chǎn)證的。但是，在解決了是否可以辦房產(chǎn)證的問題上，作為買房人還要關(guān)心什么時候可以辦房產(chǎn)證，怎么保障買房人及時拿到房產(chǎn)證的權(quán)利。因為當(dāng)前很多開發(fā)商在樓盤售出后，借以各種理由，推延辦理房產(chǎn)證。為此，在購買商品房時，一定要注意審查“商品房銷售合同”，將開發(fā)商辦理、交付房產(chǎn)證的時間作為合同條款予以明確約定，并約定不履行該義務(wù)的違約責(zé)任。只有這樣，在以后發(fā)生糾紛時才有據(jù)可依。

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