??二手房中介怎么樣?買二手房怎么挑選中介?

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• 146****9528

  一、看資質(zhì)
  
  作為合法存在的中介公司，不管其規(guī)模大小，《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證書》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》這三證是不可或缺的。資質(zhì)的法律意義在于，中介公司具備了從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資格，特別是當(dāng)由于中介公司的過錯(cuò)給第三人造成經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，有能力承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，管理部門也能夠?qū)ζ渥鞒鱿鄳?yīng)的處理。如果一不小心遭遇“黑中介”，遇到問題關(guān)門走人是很方便的事情，到時(shí)候你也只能做祥林嫂了。按照有關(guān)規(guī)定，中介公司是應(yīng)當(dāng)將上述三證公開懸掛的，屆時(shí)可以核對(duì)一下執(zhí)照上記載的事項(xiàng)是否符合實(shí)際情況，有效期有沒有問題。對(duì)那些以種種借口推辭驗(yàn)證的中介，**好還是敬而遠(yuǎn)之。
  
  二、看口碑
  
  口碑是個(gè)很奇妙的東西，無論你做了好事還是壞事，**終遮掩不住的。嚴(yán)格地說，口碑是用來聽的，但在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，只要上網(wǎng)搜一下就OK了，看看你面對(duì)的這家公司有有沒有被人投訴過，有沒有被管理部門處罰過，是不是法院里的常客。
  
  三、看規(guī)范
  
  是否要選擇牌子足夠響亮，規(guī)模足夠大的中介公司完全是個(gè)人愛好，但操作規(guī)范，專業(yè)高效應(yīng)該是對(duì)中介公司**起碼的要求。也許你已經(jīng)體會(huì)到了，買房的過程是相當(dāng)繁雜的，一個(gè)人很難精通所有的環(huán)節(jié)，小的中介公司一般都是由業(yè)務(wù)員全程處理所有事宜，還美其名曰全程陪同，其實(shí)是為了降低人力成本，這樣一來，疏漏不可避免。而品牌中介公司則分工明細(xì)，將前期交易與后期后續(xù)服務(wù)分開，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事前期的開發(fā)、帶看、收意向、送定等工作，另外在設(shè)立簽約、貸款、過戶、領(lǐng)證、交房等組成的專業(yè)的交易管理部門負(fù)責(zé)后續(xù)服務(wù)，這樣即有利于資源的優(yōu)化，又可以確保交易的安全性。

  查看全文↓ 2019-07-05 11:29:25
• 146****2010

  如何挑選房產(chǎn)中介
  1、看品牌：大品牌中介往往更靠譜
  一般而言，大型的品牌中介具備一定的規(guī)模，渠道較廣、客戶信息和房源信息也會(huì)較為豐富。但是由于中介的服務(wù)往往具有區(qū)域性，消費(fèi)者一般可通過實(shí)地走訪的形式，將所要租賃、買賣的房屋周圍考察一番，通過比較中介公司的店數(shù)規(guī)模、門店外觀、環(huán)境等，就能大致判斷這些中介公司的實(shí)力和正規(guī)程度。
  2、看服務(wù)：高品質(zhì)專業(yè)服務(wù)更安心
  多與各中介公司的工作人員接觸可以進(jìn)一步了解中介公司的專業(yè)度。從交談中觀察服務(wù)人員的穿著是否得體、談吐中對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知度、指導(dǎo)買賣時(shí)對(duì)交易流程的熟悉度是否專業(yè)，這些都可以從側(cè)面看出一個(gè)中介公司的專業(yè)程度。
  在委托洽談的時(shí)候，消費(fèi)者還可留意中介公司的立場(chǎng)和操作原則，對(duì)于一些專業(yè)度不足、立場(chǎng)不堅(jiān)定或提出明顯不合常規(guī)的要求的中介公司，需要多加注意并心生警惕。
  3、看操作：規(guī)范操作更放心
  （1）二手房交易中有很多專業(yè)術(shù)語和行規(guī)慣例。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款（如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等），購(gòu)房者可以通過觀察中介的操作是否規(guī)范，判斷中介是否可靠。
  （2）正規(guī)中介會(huì)有執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。一般有執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，能及時(shí)準(zhǔn)確匹配，節(jié)約客戶時(shí)間，同時(shí)為購(gòu)買者控制價(jià)外成本，規(guī)范操作通過流程控制風(fēng)險(xiǎn)，以較快的時(shí)間幫客戶辦理過戶貸款等服務(wù)。
  一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)熟悉各類政策、而且熱情上心，幫你解決從貸款到收房的一系列事宜。正規(guī)的中介公司可以每個(gè)步驟都記錄，層層把關(guān)，有跡可循。所以說找一個(gè)好的中介是十分重要的。

  查看全文↓ 2019-07-05 11:29:19
• 133****3367

  現(xiàn)在就請(qǐng)我們的周老板，站在一個(gè)專業(yè)新人的角度幫我們分析一下：在二手房領(lǐng)域如何挑房如何選房？
  
  1
  
  買二手房需要做什么準(zhǔn)備？
  
  筆者：買二手房時(shí)候需要做什么準(zhǔn)備呢？
  
  周曉：首先房地產(chǎn)中介行業(yè)不是一個(gè)入門很高的行業(yè)，中介從業(yè)者素質(zhì)往往也不高，需要的基礎(chǔ)知識(shí)也不多，很可能就是今天入職，明天賣房，大公司可能還有個(gè)簡(jiǎn)短培訓(xùn)，大部分街邊門店，連簡(jiǎn)短培訓(xùn)都沒有。
  
  作為一個(gè)買房者，可能馬上就要經(jīng)歷上百萬甚至幾百萬的買賣，是很有必要強(qiáng)化一下自己的行業(yè)知識(shí)的。
  
  你想，你買個(gè)千把塊錢的手機(jī)，還上網(wǎng)查查各種參數(shù)，問問別人的使用感受，看看京東和淘寶上有幾個(gè)中評(píng)和差評(píng)，買一個(gè)幾百萬的房子卻啥也不知道。我為了買賣這幾套房子，甚至自己抽時(shí)間去應(yīng)聘了一下某個(gè)二手房門店的店員，參加了一下他們的培訓(xùn)。哪知道一下子上了二手房的賊船，自己成了二手房的從業(yè)人員。
  
  當(dāng)然作為一個(gè)普通的客戶，一般沒有必要去應(yīng)聘一家二手房的店員，但是豐富一下自己的知識(shí)是很有必要的：
  
  1、 如果有中介朋友，不妨讓他們介紹一下二手房的主要流程，重點(diǎn)關(guān)注的交易環(huán)節(jié)，主要的費(fèi)用構(gòu)成。
  
  2、 如果沒有中介朋友，不妨在網(wǎng)上找找這方面的資料，自己做做筆記。優(yōu)酷和愛奇藝的視頻網(wǎng)站上，這方面的資料挺多的。
  
  3、 在進(jìn)行買賣之前，不妨多去問幾家二手房的情況，比較一下人員素質(zhì)，比較一下門店的規(guī)范程度，做到心里有數(shù)。
  
  4、 去房管局的網(wǎng)站，看一下中介的投訴情況，如果中介投訴很多的門店和公司就不要請(qǐng)他們替自己買房子或者賣房子。
  
  2
  
  網(wǎng)絡(luò)房源信息不能用怎么辦？
  
  筆者：我們一上58，趕集等網(wǎng)站，二手房的房源是挺多的，然而你看著就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些房源信息對(duì)我們來說，有用的很少：
  
  1、 絕大多數(shù)是中介房源，說白了都是要錢的信息。很少能夠有房東自己的房源信息。2、 很多時(shí)候，房源信息是假的，或者是不真實(shí)地，特別是照片，沒有幾個(gè)是真實(shí)房源的照片。而且同一個(gè)房源，不同的中介可能發(fā)了很多次，讓人白打電話。
  
  3、 很多房源，價(jià)格看著挺實(shí)惠，但是電話一打過去，回答一般是“剛買完”，讓人空高興一場(chǎng)。
  
  周曉：這幾個(gè)問題，我一個(gè)個(gè)說明，先說**后一個(gè)，各中介公司為了搶奪有限的客戶資源，會(huì)不遺余力地想出各種辦法，發(fā)布你剛才所說的“釣魚”信息就是其中一種手段。為了能夠接觸到更多潛在客戶，不少中介公司會(huì)利用購(gòu)房者“撿漏”心理，虛擬一些低價(jià)房源信息，用來“釣魚”。
  
  如同誘餌一般，“釣魚”房源信息極具誘惑力，價(jià)格低得讓人眼熱心跳，產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。網(wǎng)站上的一些“釣魚”房源信息描述則更加肆無忌憚，諸如“抄底價(jià)”、“急售”等等字眼隨處可見。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，大概有九成左右網(wǎng)上低價(jià)房源信息是“誘餌”。
  
  這些房源信息的真實(shí)性并不高，它們存在的目的，主要是吸引購(gòu)房者走進(jìn)門店，或者打進(jìn)電話進(jìn)行咨詢。只要與房產(chǎn)中介進(jìn)行一次接觸，他們就能夠順利獲取購(gòu)房者的電話，并掌握購(gòu)房者需求信息，然后便是不停地推薦房源，頻率是每個(gè)星期一到兩次，如果被房產(chǎn)中介列為**高誠(chéng)意買房等級(jí)的，推薦頻率更高。
  
  其實(shí)每個(gè)中介公司都會(huì)囤積一大批客戶，一旦出現(xiàn)低價(jià)房源，不用掛牌早就被業(yè)務(wù)員電話直接通知給這些誠(chéng)意客戶了，而且也能很快成交，因此一般不會(huì)掛牌出來。而且現(xiàn)在房源很難做到獨(dú)家代理，因此對(duì)于那些低價(jià)房，各個(gè)中介公司都會(huì)爭(zhēng)取在極短時(shí)間內(nèi)把它推銷出去，哪里還有時(shí)間掛出來等著客戶上門？

  查看全文↓ 2019-07-05 11:29:14
• 142****7793

  1、警惕不停打電話給你的經(jīng)紀(jì)人
  在中介行業(yè)中，海量給客戶打電話的大部分是實(shí)習(xí)生或者經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不豐富的人員，所以不建議選擇頻繁打電話的中介人員，因?yàn)樗麄兊膶I(yè)度沒有那么強(qiáng)。
  這里講一個(gè)識(shí)別中介人員專業(yè)度的小方法：虛構(gòu)一套房子，假房源，假價(jià)格，然后看中介人員的反應(yīng)，如果他是一味地迎合你說明他不夠?qū)I(yè)。專業(yè)的中介人員對(duì)周邊的房源，價(jià)格等信息了如指掌。
  2 、溝通過程辨別中介是否專業(yè)
  重視客戶需求
  如果在溝通中，中介人員是一直在詢問的你需求、需要什么樣的戶型、什么樣的價(jià)位、**準(zhǔn)備多少、住幾口人等，那基本上可以判定他是一個(gè)比較專業(yè)的中介人員。
  而反之，如果他一直在說目前小區(qū)有什么樣的房子在賣，甚至給你推薦明顯不那么適合的房源，他應(yīng)該就是功利心比較強(qiáng)的中介人員，遇到這種中介大家就要小心，功利心強(qiáng)是沒錯(cuò)，但他可能會(huì)坑你。
  不必急于看房
  對(duì)于中介人員來說，要想**終成交，看房是必須的步驟，但是如果在短時(shí)間內(nèi)多次帶客戶看房可能是他急于成交且不夠?qū)I(yè)的體現(xiàn)。
  好的中介應(yīng)該能夠在溝通中快速了解買賣雙方的具體需求，并借準(zhǔn)確定位，而不是大海撈針般地帶客戶看房，這樣對(duì)雙方的時(shí)間和精力都是一種消耗。另外，如果太著急，說明他是急于成交的業(yè)務(wù)員，可能為我們買房者考慮得就相對(duì)少一些。

  查看全文↓ 2019-07-05 11:29:06
• 142****5038

  不法中介亂象多
  
  目前,由于行業(yè)門檻低、監(jiān)管難的緣故,大大小小的各類房產(chǎn)中介公司林立街頭,消費(fèi)者往往很難一眼分辨其好壞、靠譜的程度。同時(shí),不少不法中介也混雜其中,造成了一定的行業(yè)亂象。
  
  房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員發(fā)布虛假房源信息、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”、借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署合同、無照經(jīng)營(yíng)等多重亂象都是急需整治的內(nèi)容。
  
  引發(fā)租買房屋消費(fèi)糾紛的主要原因往往就在于,房屋中介公司單方面擬定的協(xié)議書、認(rèn)購(gòu)書不規(guī)范,條款不全、含義模糊、虛假宣傳等等。另外協(xié)議簽訂后,房地產(chǎn)中介不履行合同、收取高額費(fèi)用但不提供相匹配的服務(wù)、態(tài)度惡劣甚至夸大宣傳的投訴也均不少。
  
  那么,有哪些方式可以挑選到比較靠譜的二手房中介呢？
  
  多方了解有比較
  
  在實(shí)際選擇房屋中介公司時(shí),消費(fèi)者首先可以通過網(wǎng)絡(luò)、相關(guān)監(jiān)管部門和親戚同事朋友處做好中介公司的資信調(diào)查,包括中介公司是否擁有合法經(jīng)營(yíng)資格,有沒有過經(jīng)營(yíng)欺詐行為,所得到的社會(huì)評(píng)價(jià)等。
  
  一般而言,選擇口碑好、品牌較大的中介連鎖往往較容易獲得更為專業(yè)、放心的中介服務(wù)。通常,大型的品牌中介具備一定的規(guī)模,渠道較廣、客戶信息和房源信息也會(huì)較為豐富。由于中介的服務(wù)往往具有區(qū)域性,消費(fèi)者一般可通過實(shí)地走訪的形式,將所要租賃、買賣的房屋周圍考察一番,通過比較中介公司的店數(shù)規(guī)模、門店外觀、辦公環(huán)境等,就能大致判斷這些中介公司的實(shí)力和正規(guī)程度。
  
  同時(shí),與中介公司的工作人員直接接觸也可以進(jìn)一步了解中介公司的專業(yè)度。服務(wù)人員的穿著是否得體、談吐中對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知度、指導(dǎo)買賣時(shí)對(duì)交易流程的熟悉度,這些都可以從側(cè)面看出一個(gè)中介公司的專業(yè)程度。在委托洽談的時(shí)候,消費(fèi)者還可留意中介公司的立場(chǎng)和操作原則,對(duì)于一些專業(yè)度不足、立場(chǎng)不堅(jiān)定或提出明顯不合常規(guī)的要求的中介公司,**需要多加注意并心生警惕。
  
  另一方面,消費(fèi)者還可以向進(jìn)行過二手房買賣的親友打探經(jīng)驗(yàn),聽聽身邊人的切身體會(huì);也可以搜索媒體、互聯(lián)網(wǎng),查看是否有自己所選中介的負(fù)面報(bào)道以事件的解決方式,以此來判斷中介公司是否值得信賴。值得注意的是,目前房源信息在網(wǎng)上的流通性較大,消費(fèi)者可能會(huì)遇到多家中介主動(dòng)前來“騷擾”的情況,消費(fèi)者也可借此多方比較,**后認(rèn)準(zhǔn)**合適的即可。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-05 11:29:00

相關(guān)問題

• 問 ??二手房中介怎么樣?買二手房如何挑選中介?
  答

  如何挑選房產(chǎn)中介1、看品牌：大品牌中介往往更靠譜一般而言，大型的品牌中介具備一定的規(guī)模，渠道較廣、客戶信息和房源信息也會(huì)較為豐富。但是由于中介的服務(wù)往往具有區(qū)域性，消費(fèi)者一般可通過實(shí)地走訪的形式，將所要租賃、買賣的房屋周圍考察一番，通過比較中介公司的店數(shù)規(guī)模、門店外觀、環(huán)境等，就能大致判斷這些中介公司的實(shí)力和正規(guī)程度。2、看服務(wù)：高品質(zhì)專業(yè)服務(wù)更安心多與各中介公司的工作人員接觸可以進(jìn)一步了解中介公司的專業(yè)度。從交談中觀察服務(wù)人員的穿著是否得體、談吐中對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知度、指導(dǎo)買賣時(shí)對(duì)交易流程的熟悉度是否專業(yè)，這些都可以從側(cè)面看出一個(gè)中介公司的專業(yè)程度。在委托洽談的時(shí)候，消費(fèi)者還可留意中介公司的立場(chǎng)和操作原則，對(duì)于一些專業(yè)度不足、立場(chǎng)不堅(jiān)定或提出明顯不合常規(guī)的要求的中介公司，需要多加注意并心生警惕。3、看操作：規(guī)范操作更放心（1）二手房交易中有很多專業(yè)術(shù)語和行規(guī)慣例。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款（如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等），購(gòu)房者可以通過觀察中介的操作是否規(guī)范，判斷中介是否可靠。（2）正規(guī)中介會(huì)有執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。一般有執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，能及時(shí)準(zhǔn)確匹配，節(jié)約客戶時(shí)間，同時(shí)為購(gòu)買者控制價(jià)外成本，規(guī)范操作通過流程控制風(fēng)險(xiǎn)，以較快的時(shí)間幫客戶辦理過戶貸款等服務(wù)。一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)熟悉各類政策、而且熱情上心，幫你解決從貸款到收房的一系列事宜。正規(guī)的中介公司可以每個(gè)步驟都記錄，層層把關(guān)，有跡可循。所以說找一個(gè)好的中介是十分重要的。

  全部5個(gè)回答>
• 問 買二手房怎么選中介？
  答

  二手房越來越受到老百姓的親睞。但是在二手房交易中，經(jīng)常存在不法中介布下的種種騙局。因此，選擇一個(gè)好的中介，是非常必要的。在實(shí)踐中，哪些中介才是正規(guī)中介?　　第一，選中介要看中介的注冊(cè)資金。選擇品牌中介公司的目的就是渴望房屋。交易過程中的安全和保障，如果注冊(cè)資金太少，一旦發(fā)生房產(chǎn)中介卷款私逃的行為，客戶的權(quán)益將很難得到保障?！　〉诙x中介要看中介的工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書?！　〉谌?，選中介要看中介的廣告投放量。廣告投放量無疑也是衡量中介公司實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)之一?！　〉谒?，選中介要看中介操作是否規(guī)范。二手房交易中有很多專業(yè)術(shù)語和行規(guī)慣例。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款(如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等)，**好是讓律師或信得過的資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫忙把關(guān)。

  全部2個(gè)回答>
• 問 在中介買二手房的流程是怎么樣的?如何挑選中介?
  答

  流程是，查冊(cè)，交定金，簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同，銀行評(píng)估，簽訂按揭貸款合同，銀行出具同意貸款通知書，付**和財(cái)政監(jiān)管，完稅過戶，出新證，歸檔，公積金審批放款，放款，收房。1、通過中介買二手房應(yīng)注意，該審查中介公司的“兩證”（市房地產(chǎn)資源管理局審發(fā)的資格證書和市工商行政管理局審發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證）是否齊全，并驗(yàn)明真假。2、應(yīng)盡量選擇規(guī)模較大的中介公司。簽訂合同時(shí)，對(duì)于中介公司應(yīng)該提供什么樣的服務(wù)要有明確的約定，并明確中介公司的責(zé)任。3、要親自辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，防止中介公司從中作梗。買二手房找中介本是省時(shí)省力的不二選擇，但有很多人通過中介買房，沒成交，照樣要給中介交錢；而中介方不論是否有過錯(cuò)，都不承擔(dān)責(zé)任。4、中介坑騙消費(fèi)者的現(xiàn)象普遍存在，所以消費(fèi)者在通過中介買房時(shí)**好先向?qū)I(yè)律師咨詢下有哪些流程，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)，謹(jǐn)防跳入中介設(shè)置的陷阱或遇到中介的霸王條款。5、房產(chǎn)中介是指為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購(gòu)買而建立的一個(gè)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，并有為買賣雙方保證安全交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介有直營(yíng)為主的公司、加盟為主的公司以及個(gè)體經(jīng)紀(jì)人。

  全部3個(gè)回答>
• 問 購(gòu)買二手房怎么挑選中介，哪種中介比較好？
  答

  一:客戶接待1:經(jīng)紀(jì)人看到門店外有客戶時(shí)應(yīng)及時(shí)起身迎向客戶。(注意儀表和微笑)2:在詢問客戶問題時(shí),經(jīng)紀(jì)人應(yīng)精神飽滿,講話聲音要響亮,介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確,快速。3:在介紹完基本信息后,禮貌的邀請(qǐng)客戶到公司做詳細(xì)了解。4:按客戶要求,推薦適合客戶的公司主推房源,并適時(shí)的了解一些客戶的基本信息。(如:客戶的購(gòu)房目的,是 不是決策者,付款能力,購(gòu)房意向,目前的居住狀況等。5:如果客戶對(duì)公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時(shí)沒有客戶所需要的房源銷售員應(yīng)果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到,此刻再向客戶提出留個(gè)聯(lián)系電話,并熱情的遞上自己的名片。 二:配對(duì)1:在接到新房源后,應(yīng)立即開始客戶配對(duì),選擇自己在半個(gè)月之內(nèi)的客戶進(jìn)行刪選。要求:A 列出意向客戶。B 按客戶購(gòu)買意向排序C 按客戶購(gòu)買力排序D 選定主要客戶E 逐一打電話給主要客戶,約定看房。 三:電話約客1:撥通客戶電話,告知客戶房源信息2:詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話,如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話,以免浪費(fèi)對(duì)方手機(jī)費(fèi)。這些細(xì)節(jié)要考慮清楚。3:簡(jiǎn)單講述房源基本信息。4:和客戶約定看房時(shí)間,地點(diǎn)。(注意2選1原則) 四:帶看前準(zhǔn)備1:設(shè)計(jì)帶看線路2:設(shè)計(jì)帶看過程中所要提出的問題。(合理安排問題的先后順序)3:列出物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)4:思考如何把物業(yè)缺點(diǎn)**小化,揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。5:整理該物業(yè)相關(guān)資料。 五:如何帶看1:空房必須準(zhǔn)時(shí)赴約,實(shí)房必須提前30 — 45分鐘到達(dá)業(yè)主家中,與業(yè)主進(jìn)行溝通,為看房過程的順利完成打好基礎(chǔ)。2:理清思路,按照自己的看房設(shè)計(jì)帶看。3:詢問客戶買房目的。4:詢問客戶居住狀況等。5:與客戶交流,掌握更多客戶信息,為以后的跟進(jìn)工作打好基礎(chǔ)。6:贊揚(yáng)客戶的工作,性格,為人等優(yōu)點(diǎn),拉進(jìn)與客戶的關(guān)系。消除客戶的警惕感。 六:房源內(nèi)場(chǎng)操作1:進(jìn)入物業(yè)主動(dòng)介紹房子的相關(guān)情況,但切記,不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)全都告訴客戶,留下2或3個(gè)優(yōu)點(diǎn),在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點(diǎn)或自己陷入僵局時(shí)救急,此時(shí)把這些優(yōu)點(diǎn)告訴客戶來帶開客戶的思路。時(shí)時(shí)把握主動(dòng)權(quán)。2:留給客戶適當(dāng)?shù)臅r(shí)間自由看房及思考和比較的空間。(注意觀察客戶的舉動(dòng)及言行)3:控制時(shí)間,不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時(shí)間,并根據(jù)不同的客戶提出不同的問題,以了解客戶對(duì)物業(yè)的看法。4:讓客戶提問發(fā)表意見,熟練快速解答客戶疑問。認(rèn)可客戶的想法,就算客戶講的明顯不對(duì),也不要去反駁客戶,而是加以引導(dǎo),讓客戶自己察覺他的問題,多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。5:為客戶做一下總結(jié)。(每套房子都有它的優(yōu)缺點(diǎn),但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因?yàn)?對(duì)于房子來講,它是個(gè)即定的產(chǎn)品。不可能去反攻或是定做。所以,我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點(diǎn),是優(yōu)點(diǎn)多與不足,還是不足多于優(yōu)點(diǎn)。對(duì)于它的不足,自己是不是可以接受。考慮自己的選擇和衡量。)6:結(jié)束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。(注意,在帶出小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。) 七:成交前的準(zhǔn)備1:對(duì)已產(chǎn)生購(gòu)買意向的客戶應(yīng)立即帶回公司。2:再次肯定和贊揚(yáng)客戶的眼光,并把握時(shí)間,適時(shí)的對(duì)客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。(增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望)3:到達(dá)公司后,先禮貌的請(qǐng)客戶到會(huì)議室入座,第一時(shí)間送上茶水。4:主動(dòng)象客戶介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善,提高客戶的信任度,打消客戶的后顧之憂。5:和客戶確認(rèn)下單事宜。(但不宜操之過急,要有序引導(dǎo),循序漸進(jìn))如:"陳先生,這個(gè)小區(qū)的環(huán)境好不好?" "好,不錯(cuò),還可以""對(duì)這套房子的感覺怎樣?" "不錯(cuò),還可以""房型滿意嗎?" "挺好的, 不錯(cuò)""采光好不好?" "好,不錯(cuò)"抓住房子的優(yōu)勢(shì)及有利條件,用肯定式問句,讓客戶做肯定式回答。6:抓住客戶的肯定回答,逼客戶下訂。如:"陳先生,既然您對(duì)這套房子相當(dāng)滿意,那么您對(duì)這套房子的價(jià)格是不是可以接受?" 八:守價(jià)階段1:要點(diǎn):銷售員沒有對(duì)客戶讓價(jià)的權(quán)利。如:客戶:"房子的價(jià)格比較高,是不是可以低些啊?畢竟,這套房子的周邊交通不是很方便。"銷售員:"哦,陳先生,是這樣的,對(duì)于房子的價(jià)格原則上我們是沒有主動(dòng)權(quán)的,必須要和業(yè)主協(xié)商后,才可以答復(fù)您。"您看這樣行不行,您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動(dòng),了解客戶的心理價(jià)格)注意:對(duì)于還價(jià)幅度太厲害的客戶,業(yè)務(wù)員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外,緊張的表情。因?yàn)?這個(gè)價(jià)格是客戶在試探這套房子的水分有多大,如果此時(shí)業(yè)務(wù)員有任何不當(dāng)?shù)谋砬榛蚺e動(dòng)的話,客戶會(huì)再度大幅度殺價(jià)。所以,此時(shí)業(yè)務(wù)員必須果斷,干脆的回答客戶,這個(gè)價(jià)格是不可能成交的,并告訴客戶前些天有一個(gè)比他上限高的價(jià)格都沒能成交,同時(shí),再次運(yùn)用房子的優(yōu)勢(shì)或其它有利條件駁回客戶的試探,從客戶手上取回談判主動(dòng)權(quán)。然后,要求客戶對(duì)價(jià)格做出重新定位。2:在得到客戶的第2個(gè)價(jià)格后,業(yè)務(wù)員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài),并告訴客戶,只能先和業(yè)主溝通一下,在自己于業(yè)主溝通的時(shí)候,避免在客戶的視線范圍內(nèi)溝通,要注意發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的作用,邀請(qǐng)店長(zhǎng)或其它資深業(yè)務(wù)員幫忙跟進(jìn)客戶。自己離開談判桌與業(yè)主溝通。3--15分鐘左右,回到談判桌前,告訴客戶,業(yè)主雖不接受他的價(jià)格,但也做了些讓步。給出一個(gè)高于客戶上限的價(jià)格,讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價(jià)格底線。4:此時(shí),談判可能會(huì)陷入一種僵持階段,客戶有可能要求與業(yè)主直接談判,作為業(yè)務(wù)員,應(yīng)果斷阻止,告訴客戶自主談價(jià)的缺點(diǎn)。(如:你們雙方如果自行談價(jià)的話,在雙方陷入僵局的時(shí)候,如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步,甚至有時(shí)為了一口氣,弄得一方不買,一方不賣連回旋的余地都沒有,找到一套自己滿意的房子本來就不容易,不要因?yàn)檫@些小事弄得得不償失。而我們作為第3方,不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益,且又經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和許多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),配合我們的專業(yè)素質(zhì)成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。)另外,還可以列舉一些由于自主交易而產(chǎn)生糾紛的案列取消對(duì)方的念頭。同時(shí),和客戶共同設(shè)定一個(gè)比較實(shí)際的成交價(jià)格,然后,安撫客戶的情緒,告訴客戶自己再做努力與業(yè)主溝通。5:此時(shí),談判才真正進(jìn)入關(guān)鍵階段。業(yè)務(wù)員才可開始真正和業(yè)主進(jìn)行溝通,談價(jià),殺價(jià)。 九:殺價(jià)階段原則:找出各種對(duì)自己有利的因素,引導(dǎo)業(yè)主下降價(jià)格。主要方法:1:市場(chǎng)因素2:政策影響3:客戶的稀缺4:客戶還有第2選擇5:周邊地區(qū)房源的充足和同等房源的性價(jià)比6:告訴客戶,把錢轉(zhuǎn)起來,才能賺更多的錢。殺價(jià)第1步:告訴業(yè)主,現(xiàn)在有客戶在公司談價(jià)格。我們做了許多工作,現(xiàn)在基本上已經(jīng)達(dá)成了一致,但在價(jià)格上存在比較大的分歧,希望您可以做些讓步。殺價(jià)第2步:業(yè)主此刻會(huì)護(hù)盤或試探對(duì)方的出價(jià),作為業(yè)務(wù)員此時(shí)應(yīng)運(yùn)用客戶的試探方式,大幅度地猛殺業(yè)主的價(jià)格。做出反試探,看看業(yè)主的反應(yīng)如何。如果,業(yè)主對(duì)此價(jià)格有強(qiáng)烈的不滿反映時(shí),要注意安撫業(yè)主情緒,(如:告訴業(yè)主,自己已經(jīng)明確告訴客戶這個(gè)價(jià)格成交不可能,所以,現(xiàn)在才和他協(xié)商一個(gè)雙方都可以接受的價(jià)格。同時(shí),要求業(yè)主給出一個(gè)價(jià)格底線。殺價(jià)第3步:在得到業(yè)主的底線價(jià)格后,告訴業(yè)主自己將和客戶進(jìn)行協(xié)商,有問題再行溝通。隔10分鐘左右,再度和業(yè)主協(xié)商,確定**后業(yè)主的底線價(jià)格。 十:下訂階段1:一般情況下,通過以上的步序,應(yīng)該可以使雙方的價(jià)格達(dá)到成交價(jià)格,此時(shí),業(yè)務(wù)員可以提醒客戶是不是可以下訂了,并準(zhǔn)備好相關(guān)的書面合同,簡(jiǎn)單解釋合同的條款。2:如果此時(shí)客戶還有猶豫的話,業(yè)務(wù)員因提示客戶,好不容易才和業(yè)主在價(jià)格上達(dá)成了一致,如果現(xiàn)在不下訂,萬一業(yè)主第2天改變想法的話,那么所有的努力都白費(fèi)了。3:有些客戶會(huì)借口定金沒有帶足或其它的一些理由不愿意下訂,此時(shí),業(yè)務(wù)員應(yīng)"急客戶所急",告訴客戶,先支付部分定金,余款第2天打清。4:在誘導(dǎo)客戶下定的過程中,業(yè)務(wù)員應(yīng)注意和團(tuán)隊(duì)之間的配合,這樣才可以提高成功的概率。 十一:售后服務(wù)1:在客戶簽下意向書,下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)及時(shí)向客戶索取身份證等有效證件,復(fù)印留底,做好交易前的資料準(zhǔn)備。2:及時(shí)通知貸款專員,為客戶制定貸款計(jì)劃。3:完成以上步序后,簡(jiǎn)單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時(shí)間和所需材料,提醒客戶在時(shí)間上做好合理按排。4:在客戶簽下意向書,下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)該及時(shí)聯(lián)系到業(yè)主,把物業(yè)的出售情況第一時(shí)間通知業(yè)主,并且及時(shí)把客戶的定金轉(zhuǎn)交到業(yè)主手上,確定銷售的有效。5:在交易過程中,業(yè)務(wù)員應(yīng)經(jīng)常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系,做好溝通,以使整個(gè)銷售過程圓滿完成。

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• 問 [購(gòu)房流程]#二手房#怎么挑選二手房交易中介?
  答

  綜合實(shí)踐中的情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照如下方式挑選二手房交易中介：1、多中介放盤，找對(duì)幫手。通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多，同一套房子通常都會(huì)在多個(gè)地產(chǎn)中介放盤，而對(duì)于買房者來說，若是看中了一套房子，則要多下功夫，可在多個(gè)中介咨詢?cè)摲吭吹男畔?，并同時(shí)與多個(gè)中介談判房?jī)r(jià)的下調(diào)空間以及手續(xù)費(fèi)問題，在輪轉(zhuǎn)一周后，自然能從中拿捏看中的房子的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，并能從中找到**劃算的中介公司***。2、考察中介的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，聊天驗(yàn)明經(jīng)紀(jì)人專業(yè)度。直營(yíng)的中介公司一般實(shí)力都比較雄厚，也比較注意自身的品牌形象，內(nèi)部的管理體系也比較完善，相對(duì)來說損害客戶利益的幾率也相對(duì)較小，而加盟中介公司雖然打的是國(guó)際著名中介品牌的旗幟，但其自身的管理體系及實(shí)力都顯得明顯的薄弱，由于市場(chǎng)行情和宏觀調(diào)控的影響，很多加盟店隨時(shí)都有關(guān)門大吉的可能，選擇這樣的房產(chǎn)中介無疑就選擇了一種風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)度是選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的首要條件，在看房的過程中，可以多聊些對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷、經(jīng)營(yíng)區(qū)域樓盤出售情況、交易流程、貸款稅費(fèi)、推薦房源性價(jià)比以及如何優(yōu)化客戶的購(gòu)房計(jì)劃方案等專業(yè)性話題，從中就能看出房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是否專業(yè)，是否值得信賴。3、查詢居間協(xié)議，是否經(jīng)過工商局備案。由于二手房交易的地域性和業(yè)內(nèi)很多專業(yè)術(shù)語和行規(guī)慣例，國(guó)家并未強(qiáng)制要求中介公司使用法定文本，各地的房產(chǎn)中介公司與委托方都可自由協(xié)商簽訂相關(guān)的委托協(xié)議及合同或中介公司自行制定格式的居間協(xié)議及合同。但若是中介公司單方制定的格式合同，則應(yīng)在其使用所在區(qū)域的工商局進(jìn)行備案，在備案時(shí)工商局會(huì)對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行審核，經(jīng)過備案的協(xié)議及合同基本上能保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款(如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等)。也就是說，除非是雙方協(xié)商制定的合同，若使用房地產(chǎn)中介提供的格式合同，**好在落筆簽名之前到工商局查明協(xié)議是否經(jīng)過備案以防陷入被動(dòng)。