??二手小產(chǎn)權(quán)房怎么交易?需要注意些什么問題?

已有4個回答

• 137****2281

  1、看開發(fā)主體是否合法
  
  實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。
  
  2、看是否取得了國有土地使用證
  
  按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。
  
  3、看是否符合城市規(guī)劃
  
  城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。
  
  4、看是否取得了建筑工程施工許可證城中村改造項目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。
  
  5、看有沒有商品房銷（預(yù)）售許可證這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會銷售。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-04 21:25:21
• 151****7772

  1、小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)
  小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證，沒有了房產(chǎn)證的保障，自然是有風險的，購房者對小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，并不是所有者，因此，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益無法得到保障。
  2、小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護
  從另外一些方面來看，小產(chǎn)權(quán)房子涉及到整頓拆遷的時候就麻煩了，如果所交易的小產(chǎn)權(quán)房正好遇上相關(guān)部門整頓，可能會遇到拆遷的情況，買賣雙方的交易不得不停滯，耽誤房屋購買的時間，也有可能造成經(jīng)濟損失。
  3、二手房交易風險
  在進行小產(chǎn)權(quán)房二手房買賣交易的時候，由于沒有房產(chǎn)證，也無法合法過戶。一旦遇到拆遷，由于被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權(quán)證和房屋權(quán)證才能領(lǐng)取補償，購房者就不能得到這部分資金補償。
  4、財產(chǎn)風險
  小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，如果在有人蓄意在小產(chǎn)權(quán)房子交易上做手腳，買賣雙方發(fā)生財務(wù)糾紛的時候，就不得不請求法院的公正，損失一部分打官司的資金。
  雖然小產(chǎn)權(quán)房在很多方面都存在潛在的風險問題，不少人也抱有僥幸的心理去購買小產(chǎn)權(quán)房子，那么夠買小產(chǎn)權(quán)房子需要注意那些問題呢？

  查看全文↓ 2019-07-04 21:25:14
• 133****2204

  法律規(guī)定不可以交易。
  
  《國土資源部關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》第四條：　嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。必須嚴格按照《土地管理法》和《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）的規(guī)定執(zhí)行。對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴肅查處。
  
  二手小產(chǎn)權(quán)房交易方法：
  
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。
  
  小產(chǎn)權(quán)房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農(nóng)民房；現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)方是不能夠在市場流通的，一些中介也只是在暗中兜售；嚴格意義上說，買賣小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，小產(chǎn)權(quán)房也是禁止市場流通的；
  
  市民購買小產(chǎn)權(quán)房利益受到侵害時，也得不到法律保護；小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)士地行政管理部門批準而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；
  
  

  查看全文↓ 2019-07-04 21:25:08
• 135****4022

  小產(chǎn)權(quán)房是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時會被強制拆除。
  
  小產(chǎn)權(quán)房沒有土地證。不能過戶，只是可以協(xié)議買賣。如果購房者做出利弊分析之后，仍然決定購買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該注意兩個方面：
  
  1、購買小產(chǎn)權(quán)時要注意雙方約定好房屋的價格及付款時間。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。
  
  2、購買小產(chǎn)權(quán)時還要注意雙方的權(quán)利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。
  
  如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，應(yīng)由賣方承擔全部責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤Ｗo非違約方的合法權(quán)益，維護合同的法律效力。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-04 21:25:01

相關(guān)問題

• 問 二手房交易需要注意些什么問題？
  答

  買方出，過戶用不了幾個錢，就是稅錢是大頭過戶很快

  全部3個回答>
• 問 ??二手小產(chǎn)權(quán)房怎么交易?二手小產(chǎn)權(quán)房買賣需要注意什么?
  答

  1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。2、標的。標的是合同當事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。3、房屋的價格及付款時間約定。4、交房期限。5、權(quán)利擔保。6、違約責任。7、合同雙方認為應(yīng)當約定的其他事項。

  全部4個回答>
• 問 買二手房需要注意些什么問題？
  答

  一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況

  全部21個回答>
• 問 二手房需要注意什么? 二手房交易中，需要注意什么問題
  答

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；3、第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔；4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。（二）如通過中介找房，一定要會選擇。一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務(wù)進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。（三）建議大家在買二手房過程當中雙方見面。現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

  全部5個回答>
• 問 買二手房要注意些什么問題
  答

  購買二手房--六大注意事項 隨著各地住房制度改革進程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價格低的優(yōu)勢，被眾多的消費者青睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然，購買二手公房上當受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題。 ★一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況 在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進行保護。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。 由于我國房改政策在房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是以標準價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。 當前對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。 ★二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu) 二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。 另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。 如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。 ★三、實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施 隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。 對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃氣供應(yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費標準，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務(wù)。如有機會**好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。 總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活帶來更多煩惱。 ★四、考察一下二手房的物業(yè)管理 購買房屋是一次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。 對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況，要對其管理的物業(yè)進行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，**終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為好。 還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。 ★五、買二手房選個安全中介 目前在許多城市，雖然已放開了住房二級市場，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機構(gòu)辦公場所進行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時，在委托中介機構(gòu)代理之前，還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，如何收費？如果未能如愿成交，如何退款？如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。 中介機構(gòu)提供的另一項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機構(gòu)對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。 另外，如果對二手房買賣沒有把握，**好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進行把關(guān)，以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師收費還沒有統(tǒng)一標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。 ★六、二手房的交易手續(xù)要在交易場所完成 購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，**好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。 好運!!!

  全部2個回答>