??購買期房注意什么？應該怎么查詢呢？

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• 137****3029

  1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務范圍進行開發(fā)的；
  2、開發(fā)建設的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》；
  3、經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。
  4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進合同。
  5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 辦房地產(chǎn)權證時應該注意： 產(chǎn)權產(chǎn)權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權證》后，還要辦《土地使用權證》。相關費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉嫁給購買人.
  二、購房流程 流程第一步：簽訂認購書 商品房期房正式銷售工作開始后，一般會設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。 簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內(nèi)容包括：
  （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。
  （2）認購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。
  （3）房價。包括單價；總價。
  （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

  查看全文↓ 2019-07-01 15:21:36
• 131****0577

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。
  1、核實產(chǎn)權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實，確認無誤即可。
  2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
  4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。

  查看全文↓ 2019-07-01 15:21:18
• 135****0327

  新實施的《商品房銷售管理辦法》將面積誤差比絕對值的3%作為一個“分水嶺”，在雙方對建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理，但這個原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。
  實際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購房者在處理面積誤差時明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3%誤差以內(nèi)時，公攤面積的增長比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現(xiàn)。

  查看全文↓ 2019-07-01 15:21:11
• 149****8726

  一、審查開發(fā)商的資質(zhì)情況。一個合法的開發(fā)商預售商品房應具有《商品房預售許可證》，這是開發(fā)預售商品房必須具備的法律文件之一，此外，開發(fā)商還應具有《土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證》、《預售商品房登記備案證明》等，受委托銷售的還應有委托人出具書面的委托合同。
  二、落實開發(fā)商做出的許諾。對開發(fā)商制作的美侖美奐的廣告要清醒地審查，廣告中必須載明預售許可證號，一般都處在廣告中十分不明顯的位置。對廣告中**吸引你之處一定要向開發(fā)商核實，**好能去實地勘察。一定要把開發(fā)商對你許諾的未來事件寫入合同書，若開發(fā)商交付時不能兌現(xiàn)承諾，你可以憑此條款要求開發(fā)商承擔違約責任。
  三、預售合同登記鑒證。購房者應在商品房預售合同簽訂之日起三日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門申請辦理預售合同登記，并由房地產(chǎn)管理部門進行鑒證。經(jīng)此程序，預售合同方始生效。開發(fā)商也就不能再玩一女嫁兩家的把戲了。
  四、轉讓。購房者未辦理房產(chǎn)過戶前想轉讓預售合同項下的房產(chǎn)時，轉讓雙方到房產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)，這樣原預售合同中規(guī)定的購房者的權利義務就轉移到了受讓方，開發(fā)商自行為受讓者辦理的更名手續(xù)是沒有法律效力的，權利受侵害時也得不到法律的保護。
  五、過戶。房屋實際交付后，由開發(fā)商和購房者共同到房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)。購房者交納相關契稅后。

  查看全文↓ 2019-07-01 15:20:59

相關問題

• 問 ??當前夠買期房應注意什么？應該怎么查詢呢？
  答

  購房者作為期房的預購人與開發(fā)商簽訂商品房預售合同并支付定金或房屋價款，享有在合同約定日期請求預售人交付約定商品房的權利。雖然期房與傳統(tǒng)的房屋買賣有一定的差異，但這并不妨礙購房者享有合同中約定的各項權利。主要包括預購人基于法律規(guī)定享有的一切權益以及預購人基于商品房預售合同而取得的合同利益。在同等條件下，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜，因此購買期房可能會獲得一定的增值收益。但是購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時完成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者無法直接檢查自己所購房屋的具體狀況，購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性較大。購買期房要注意以下幾個方面的風險：1、房屋延期交付使用風險。如果開發(fā)商不能按照合同約定的時間交房子，首先購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能就無法體現(xiàn)，比如購買期房作為婚房，可能婚禮的時間到了房子還沒布置好，這就產(chǎn)生一些麻煩。另外如果屬于投資性的購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲了回收利息及利潤的時間。2、房屋質(zhì)量不確定的風險。開發(fā)商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，購房者看到房子時可能房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結構、配套設施等與購房合同中的存在差異，其中**應該注意的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。3、房產(chǎn)證無法按時取得的風險。由于多方面的原因，使開發(fā)商無法按期獲得整個項目的房屋權屬證件，購房者也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權證件，就可能導致購房者蒙受產(chǎn)權再轉換或抵押融資受阻的風險。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！拔遄C”保證的是所購房屋屬合法交易范疇，預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內(nèi)?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。

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• 問 ??購買期房要注意什么？應該怎么辦理呢？
  答

  《建設工程規(guī)劃許可證》，或退房，在取證上會出現(xiàn)難度、房屋延期交付使用風險，**好能帶律師一起去簽合同，那么預購人可要求出賣人承擔責任，就可能導致購房者蒙受產(chǎn)權再轉換或抵押融資受阻的風險，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜，應根據(jù)合同約定承擔違約責任?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定。開發(fā)商由于市場信譽和資金實力等方面的原因；出賣人提供有關標的物質(zhì)量說明的。 除此之外期房購買的注意事項有，開發(fā)商作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)，開發(fā)商除了要按《合同法》。 2： 1，享有在合同約定日期請求預售人交付約定商品房的權利。 （三）明確要求開發(fā)商交付的商品房不存在質(zhì)量瑕疵，在您購買期房時還是多咨詢律師或買過房的朋友，交付的標的物應當符合該說明的質(zhì)量要求，以免拖延而過了訴訟時效，“出賣人應當按照合同約定。“五證”保證的是所購房屋屬合法交易范疇。 （四）明確要求出開發(fā)商協(xié)助辦理房地產(chǎn)權利證書及人住手續(xù)，預購人還有權要求出賣人按期交付商品房，以上的幾點注意事項也只能為您提供一定范圍內(nèi)的參考，因此購買期房可能會獲得一定的增值收益，房屋的使用居住功能就無法體現(xiàn)，還應按與預購人簽訂的商品房預售合同及其附件、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)。 購買期房要注意以下幾個方面的風險、配套設施等與購房合同中的存在差異、房屋質(zhì)量不確定的風險，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，造成合法權利受到損害。期房能否按時完成，出賣人都有責任協(xié)助預購人辦理房產(chǎn)證。如果在規(guī)定的期限內(nèi)不能辦理完畢。如果開發(fā)商不能按照合同約定的時間交房子。 可見，也就是延遲了回收利息及利潤的時間，使開發(fā)商無法按期獲得整個項目的房屋權屬證件，出賣人仍不能交付商品房的，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。如果出賣人沒有如期履行交付義務，在商品房預售合同簽訂后，購房人有權解除合同。

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• 問 ??購買期房契稅什么時候交？應該怎么查詢呢？
  答

  1、購二手房是以二手房過戶時間為節(jié)點，一般為過戶后30日內(nèi)交契稅和其它房屋交易稅。2、購新房是以購房合同備案的時間為節(jié)點，一般為備案后30日內(nèi)交契稅。契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

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• 問 ?? 同時購買兩套期房如何繳稅？應該怎么查詢呢？
  答

  房產(chǎn)是按面積收契稅的，首套房 90平米以下1%，90-140平1.5%，140以上3%。第二套房無論面積大小都按3%收契稅。如果有一套房面積較小，就把它作為首套房來繳稅，契稅少些，面積大的作為第二套房，反正140平以上本身就交3%契稅，二不二套也無所謂了。

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• 問 ??期房什么時候取消？應該怎么查詢呢？
  答

  1：你自己看看【商品房買賣合同】你與出賣人是如何約定的！2：《住宅設計規(guī)范》GB50096-2011 3.2 臥室、起居室(廳) 　　3.2.1臥室之間不應穿越，臥室應有直接采光、自然通風，其使用面積不宜小于下列規(guī)定： 　　1 雙人臥室為10平米； 　　2 單人臥室為6平米； 　　3 兼起居的臥室為12平米； 　　3.2.2起居室（廳）應有直接采光、自然通風，其使用面積不應小于12平米。

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