??可以在農村買房嗎？農村房子怎樣買賣合法？

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• 137****2609

  根據國家政府規(guī)定：
  
  宅基地使用權不得單獨轉讓。有下列轉讓情況，應認定無效：
  
  城鎮(zhèn)居民購買。
  法人或其他組織購買。
  轉讓人未經集體組織批準。
  向集體組織成員以外的人轉讓。
  受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
  宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
  
  轉讓人擁有二處以上的農村住房。（含宅基地）
  同一集體經濟組織內部成員轉讓。
  受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件。
  轉讓行為征得集體組織同意。
  宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。
  

  查看全文↓ 2019-06-21 22:21:48
• 135****2584

  一、農村房屋買賣合法嗎？
  
  根據《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。
  
  根《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！庇纱丝芍?，該法并未禁止農村房屋的買賣和出租。
  
  同時，由于根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。
  
  根據《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個人（包括農民在內）對于其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產占有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式?！睆闹形覀兛梢钥闯?，農村的村民是有權利出賣自己在農村的房產的。
  
  二、農村房屋買賣有效必須符合哪些條件？
  
  （1）購房者主體資格合法
  
  農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。
  
  （2）售房者的主體資格合格
  
  賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。
  
  （3）購房者應當符合申請宅基地的條件
  
  農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
  
  （4）買賣經過村民委員會同意
  
  這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。
  
  其實，在實踐中，對于農村房屋買賣活動的效力是有爭議的，雖然如此，購房者只要依法買房，一般也不會有什么太大的風險。假如您不知道該怎么做才算是依法買房，建議您不妨去咨詢一下專業(yè)人士，讓他為您提供有效的幫助。

  查看全文↓ 2019-06-21 22:21:40
• 141****1266

  一、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權;農村村民一戶只能擁有一處宅基地;農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。
  
  二、集體經濟組織內部成員分三種具體情況：
  
  1、本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準;
  2、已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準;
  
  3、已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。
  
  對上列情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。
  
  二、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：
  
  (1)城鎮(zhèn)居民。根據1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。
  
  (2)本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規(guī)定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
  
  總之，農村的房屋買賣必須慎重，對于并非同一個村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認定其為無效。
  
  三、農村宅基地買賣3大原則
  
  1、農村宅基地買賣需進行權利(使用權)主體變更登記
  《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地房屋通過買賣轉移宅基地使用權(使用權主體發(fā)生變化)，應當依照規(guī)定進行審查、批準，完成權利主體的變更登記。
  需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續(xù)，還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更，房屋根本就沒有發(fā)生轉移。
  2、宅基地購買者的資格有限制
  宅基地使用權主體應是該農業(yè)集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經濟發(fā)展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但宅基地使用權的購買者(受讓主體)，有資格限制。
  宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或其他農業(yè)集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉讓時，購買者已經將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經濟組織內部成員。
  3、轉讓后原則：“一戶一宅”
  《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶一宅”的標準。雙方進行宅基地買賣是，應該滿足這個標準的限制。
  
  
  

  查看全文↓ 2019-06-21 22:21:32

相關問題

• 問 ??農村房子可以買賣嗎?農村房子買賣是否合法？
  答

  農村有房產證的房子買賣是有條件限制的，依據《房屋登記辦法》規(guī)定：申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人應當屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。經過規(guī)劃建設辦批準建設及驗收合格的房屋，村民需要辦理房屋產權證的，應當向當地房管所提出申請，并提交土地使用證、報建驗收證明、房屋面積測繪報告等資料。房管部門在受理農村村民要求辦房產證的申請后。將會檢查相關資料，并將申請登記的事項在村集體組織內進行公告。經公告無異議或有異議不成立的，將給予登記發(fā)證。

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• 問 ??農村房子怎樣買賣才合法？
  答

  有限制的轉讓，購買人的條件：1·本村村民；2·符合規(guī)定可以申請宅基地而沒有宅基地的。只要符合條件，拿著雙方簽訂的合同，村委會的證明，房屋所有權證和集體土地使用權證，身份證，戶口本到房管局和國土局辦理。1、小產權房就是建房的土地沒有經過國家審批，而是在集體土地或者宅基地、耕地上建設的房屋；2、小產權屬于國家默許的非法建筑，因此沒有使用年限之類要求；3、大產權是國家頒發(fā)土地證和房產證，可以在市場上正常交易的房屋，使用年限是70年。總得來講它們是合法與非法之間的區(qū)別。

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• 問 ??農村房子怎樣買賣合法？怎樣買賣才有效？
  答

  一、農村房屋買賣的手續(xù)是怎樣的買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議以后，應當首先到當地司法公證部門進行公證；之后，買方應該到當地財政所繳納3%的房契稅；然后，雙方到當地房管所申請辦理房屋產權變更登記手續(xù)。房管部門根據當事人協(xié)議書內容，審核后進行定案登記并實行公告，30天之內房屋產權無異議的，變更房屋產權登記。在辦理產權變更過程中，需繳納一定手續(xù)費。根據國家發(fā)展計劃委員會建設部文件計價格(2002)121號文件關于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關問題的通知規(guī)定:在辦理住房交易手續(xù)過程中，住房轉讓手續(xù)費收費按住房建筑面積收取。收費標準為:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉讓手續(xù)費由轉讓方承擔，經濟適用房減半計收；存量住房轉讓手續(xù)費由轉讓雙方各承擔50%。通知另規(guī)定:住房交易手續(xù)費屬經營服務性收費，由經批準建立的房地產交易中心提供交易服務，辦理交易手續(xù)時收取，其他任何部門、單位不得平調、扣繳、提留。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條第3款規(guī)定:房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。因此，在變更房屋所有權登記后，還應到當地土地管理部門辦理土地使用權變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應到當地建設局城鄉(xiāng)建設管理辦變更建設工程規(guī)劃許可證和建設用地規(guī)劃證等相關手續(xù)，交取房屋造價1%—2%的手續(xù)費。

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• 問 ??怎樣在農村買房?城鎮(zhèn)人可以在農村買房嗎?
  答

  城鎮(zhèn)居民是不可以在農村買房子的。根據《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條 加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發(fā)農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設；對符合規(guī)劃并依法取得建設用地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續(xù)。農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。要對未經審批擅自將農民集體土地變?yōu)榻ㄔO用地的情況進行認真清理。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，要限期恢復農業(yè)用途，退還原農民集體土地承包者；符合土地利用總體規(guī)劃的，必須依法重新辦理用地手續(xù)。

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• 問 ??農村房屋可以買賣嗎?農村房屋買賣是否合法？
  答

  農村房屋只有本村的人員可以買賣，非本村集體組織的個人或單位購買的，買賣后不受法律保護，確權后宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣給村集體外的成員。農村房屋確權登記頒證是為了清晰產權，保護農民的財產權益。農村宅基地在本集體經濟組織內部是可以流轉的，但要賣給本集體經濟組織之外的人，那是不可以的。如果宅基地可以賣給社會上任何人，那就變成商品房了，這個土地的性質就變了。

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