??自建房產(chǎn)用于銷售如何納稅？政策怎么規(guī)定的呢？

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• 137****8383

  近日，某建筑公司來(lái)電詢問(wèn)。該公司自2005年開發(fā)建造一座沿街樓房，近日完工。該公司已將該樓房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，并已全部租賃給個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。該公司財(cái)務(wù)人員問(wèn)：公司這種行為應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅？是否可以不必按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納企業(yè)所得稅？　　根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人；單位或個(gè)人自建建筑物后銷售
  ，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。該公司自建建筑物出租，既不屬于有償提供應(yīng)稅勞務(wù)的行為，又不屬于視同提供應(yīng)稅勞務(wù)的行為，因此，不需繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)將沿街樓房出租收取租金，屬于稅法規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為，應(yīng)按服務(wù)業(yè)租賃業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅。
  開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售
  ，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，該文件還明確指出了其適用范圍：即適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。該公司開發(fā)的沿街樓房，已轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售行為，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度**近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?？梢姡嘘P(guān)營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅的法規(guī)，對(duì)自建建筑物轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)并出租是否視同銷售方面，規(guī)定不同，企業(yè)對(duì)此不能混淆。

  查看全文↓ 2019-06-21 15:59:53
• 132****3076

  1、納稅人自建自用房屋的行為(將自建房屋2棟作為本單位的單身職工宿舍)不繳納營(yíng)業(yè)稅。
  
  2、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人(將自建房屋1棟捐贈(zèng)給希望工程基金會(huì))，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，其營(yíng)業(yè)額按照納稅人**近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格(720/3=240萬(wàn)元)核定。
  
  3、納稅人將自建的房屋對(duì)外銷售，其自建行為首先應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。
  
  應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=200*(1+10%)/(1-3%)*4×3%+720/3×4×5%
  =27.22+48
  =75.22(萬(wàn)元)。

  查看全文↓ 2019-06-21 15:59:41
• 137****7263

  一、自建自用房銷售。自建自用不繳納營(yíng)業(yè)稅。自建銷售需要繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。自建建成自用的時(shí)候不交，以后出售或者轉(zhuǎn)讓的時(shí)候要繳納2道營(yíng)業(yè)稅，即3%的建筑營(yíng)業(yè)稅+5%的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。
  建筑業(yè)，屬于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事應(yīng)稅勞務(wù)的行為，依法應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅率為3%。具體是指：建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)。
  1． 自建自用建筑物，其自建行為不是建筑業(yè)的征稅范圍；
  2． 出租或者投資入股的自建建筑物，不是建筑業(yè)的征稅范圍；
  3． 管道每期集資費(fèi)（初裝費(fèi)）業(yè)務(wù)應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
  自建不動(dòng)產(chǎn)銷售，按全額計(jì)算繳納轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算需要確定計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本（或者工程成本）×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）
  例子：某房地產(chǎn)開發(fā)公司自建同一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)的商品房5棟，工程總成本為15880萬(wàn)元；銷售自建商品房3棟，取得銷售收入28600萬(wàn)元；另將其中的2棟作為辦公樓。當(dāng)?shù)匾?guī)定的建筑業(yè)利潤(rùn)率為10%,則該公司上述業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算：
  銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅=28600×5%
  自建行為按“建筑業(yè)”計(jì)算營(yíng)業(yè)稅=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5
  二、銷售商品房。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》：銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。
  2015年3月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

  查看全文↓ 2019-06-21 15:59:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??自建房產(chǎn)用于銷售如何納稅？
  答

  你少給了一個(gè)已知條件，就是你們的成本利潤(rùn)率。你們自建銷售的，要按自建按建筑業(yè)納一個(gè)營(yíng)業(yè)稅再按銷售不動(dòng)產(chǎn)納一回營(yíng)業(yè)稅。

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• 問(wèn) ??單位自建房銷售如何繳納稅收？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  從稅法規(guī)定來(lái)看，單位自建房銷售給內(nèi)、外部人員的行為，與房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、銷售行為相比并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，同屬有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的應(yīng)稅行為，應(yīng)依法繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等。集資建房是房改初期為解決各單位住房緊張問(wèn)題的一項(xiàng)臨時(shí)性措施，現(xiàn)在住宅業(yè)已全面走向市場(chǎng)，企業(yè)、行政、事業(yè)單位集資建房住房制度改革已經(jīng)結(jié)束，也就不存在集資建房的稅收優(yōu)惠。 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，單位或個(gè)人自己新建（自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕第334號(hào)）也規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。

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• 問(wèn) 單位自建房銷售如何繳納稅收
  答

  營(yíng)業(yè)稅5% 城建稅（7%或5%或1%根據(jù)所屬地卻定）教育費(fèi)附加（3%） 土地增值稅1%預(yù)交 商品房所得稅按銷售額*核定利潤(rùn)率*33%預(yù)交所得稅 所得稅和土地增值稅都要預(yù)繳

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• 問(wèn) ??自建房如何繳稅？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  根據(jù)**新法規(guī)，只允許少數(shù)農(nóng)村允許自建房，農(nóng)村自建房在占用耕地的情況下，因?yàn)椴簧婕暗酵恋卣饔脝?wèn)題，需要交納的稅僅有耕地占用稅和建筑營(yíng)業(yè)稅和附加稅?！　〉牵愐酝庥烧块T收取的行政性收費(fèi)，各地的規(guī)定不盡一致。通常有水利基金、新型墻體基金、白蟻防治費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等項(xiàng)目。

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• 問(wèn) ??自建房過(guò)戶如何交稅？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  房屋過(guò)戶需要交稅，不同類型的房子不同地區(qū)有所出入：1、公證費(fèi)：按房屋評(píng)估額2%交納；2、房屋評(píng)估費(fèi)：按房屋評(píng)估額0.5%交納；3、契稅：按房屋評(píng)估額3%繳納；5、土地增值稅：按房屋評(píng)估額1%繳納；6、所得稅：按房屋評(píng)估額1%或按房屋現(xiàn)值-房屋原值（一般按上道契稅計(jì)稅額計(jì)算）差額20%繳納；7、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80.00元。

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