開發(fā)商跑路房子可以斷供嗎?開發(fā)商跑路了，業(yè)主可以停止還貸嗎？

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• 153****0654

  由于現(xiàn)在購買房產(chǎn)一次性付款的購房者比較少，大都為按揭或分期的，因而，購買的房源變成了爛尾樓，就存在產(chǎn)權(quán)歸屬問題，因而，我們必需要經(jīng)過法律途徑保護自己的合法權(quán)益。
  首先，如果只是開發(fā)商資金斷裂，給開發(fā)商一點時間，開發(fā)商如果能在短時間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，爛尾房就可以復(fù)活。
  其次，如果開發(fā)商破產(chǎn)樓房爛尾，不可將房子退給開發(fā)商。因為退房以后，購房者只能拿到收據(jù)或欠條。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。債權(quán)債務(wù)關(guān)系在之后法院的拍賣破產(chǎn)償債先后里，優(yōu)先級別低于消費者關(guān)系。**后，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:48:32
• 152****6908

  一、《按揭貸款合作協(xié)議》的風險防控
  各銀行都有自己的按揭貸款合作協(xié)議示范文本，但對于大的品牌開發(fā)商而言，要求調(diào)整和改動該示范文本并非沒有空間。如有可能，我們認為，可以重點考慮以下條款的設(shè)置與完善，預(yù)先防控風險。 1、明確銀行按揭放款的前提條件
  在各銀行的按揭貸款合作協(xié)議中，銀行審核同意購房人按揭申請后，對于放款條件往往籠統(tǒng)約定為“銀行在發(fā)放貸款的全部手續(xù)（含擔保手續(xù)）辦妥后【】個工作日內(nèi)”，此處約定可謂同義反復(fù)，不清晰明確，如果銀行遲遲不放款，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)受到影響卻無法依據(jù)該條款向銀行主張權(quán)利。我們認為，應(yīng)當明確約定為“銀行與購房人的借款合同、抵押合同、銀行與開發(fā)商的保證合同簽署完畢后【】個工作日”作為放款條件。另外，有的銀行還會要求以預(yù)售合同備案登記完成作為放款條件，也應(yīng)當一并在合同中予以明確。
  2、因銀行原因?qū)е挛茨芗皶r辦理抵押登記時，開發(fā)商免責條款的設(shè)置
  為了實現(xiàn)保證擔保和抵押擔保的無縫對接，《按揭貸款合作協(xié)議》中銀行對于開發(fā)商階段性保證責任期間一般約定為“自保證合同生效之日起至辦理完畢抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證及抵押物登記手續(xù)，并將抵押物的抵押登記證明交于貸款銀行之日止?！?br/>但需要注意的是，抵押登記（甚至有的情況下是房產(chǎn)證的辦理）一般是由購房人委托貸款銀行負責辦理，開發(fā)商處于被動等待狀態(tài)，如果銀行遲遲不辦理房產(chǎn)證或抵押登記，則開發(fā)商的階段性擔保一直無法解除，風險較大。
  律師建議，開發(fā)商結(jié)合辦證義務(wù)安排,在《按揭貸款合作協(xié)議》明確貸款銀行辦理房產(chǎn)證或抵押登記的合理期限以及違約時開發(fā)商的保證責任免除條款，并同時在過程中注意保存文件或產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)交銀行的簽收證據(jù)。
  二、《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議的風險防控
  1、全面設(shè)置購房人違約導致開發(fā)商承擔階段性擔保時的違約賠償范圍
  《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議設(shè)置購房人違約導致開發(fā)商承擔階段性擔保的違約責任時，需要特別注意違約責任類型和范圍的周延性。我們建議，違約責任類型宜分為銀行宣布貸款提前到期并要求開發(fā)商承擔連帶保證責任時的違約責任和購房人逾期還貸銀行向開發(fā)商主張連帶保證責任兩種。
  前者構(gòu)成根本性違約，應(yīng)當全面約定購房人違約責任，除約定開發(fā)商有權(quán)解除合同、追償代償款項，并按照房價總額的一定比例主張違約金外，還應(yīng)當約定房屋另行銷售的價格差額損失、房屋已經(jīng)交付使用情形下的恢復(fù)原狀費用和占有使用費等，并約定有權(quán)直接從應(yīng)退還的購房款中優(yōu)先扣除上述金額。在違約責任逾期還貸但尚未構(gòu)成斷供的這種情況下，開發(fā)商主張按日計算墊付金額的違約金即可，無需設(shè)置單方解除權(quán)。
  2、合理設(shè)置購房人逾期辦理房產(chǎn)證的違約責任
  如前所述，購房人逾期辦理房產(chǎn)證將會直接影響開發(fā)商階段性擔保責任的解除，因此，在實踐中我們往往會建議開發(fā)商代為按揭貸款購房人辦理房產(chǎn)證件，以盡快解除擔保責任，這樣在一定程度上可以解決延期辦理的擔保責任延續(xù)風險，但這又增加了開發(fā)商代為辦證義務(wù)及可能產(chǎn)生的違約責任，同時對于因辦證過程中產(chǎn)生的面積誤差需要增加付款時如果購房人不予配合的情況下墊付款項又會增加另一個風險。
  無論開發(fā)商是否代為辦證，商品房買賣合同及其補充協(xié)議都必須明確約定由于購房人原因未能及時辦理產(chǎn)權(quán)證導致開發(fā)商階段性擔保責任未能及時解除的違約責任，尤其是明確相關(guān)時間期限（在代為辦證情況下明確購房人提交辦證資料和繳納稅費的期限；在購房人自行辦證時明確購房人自行從開發(fā)商處領(lǐng)取辦證資料以及取得產(chǎn)權(quán)證的期限）以便于判斷購房人是否逾期和違約。
  三、購房人斷供后開發(fā)商的應(yīng)對措施
  1、開發(fā)商內(nèi)部相關(guān)部門形成聯(lián)動機制在開發(fā)商內(nèi)部往往各部門工作獨立，往往出現(xiàn)財物部門接到銀行通知客戶斷供的時候，客戶房屋已經(jīng)處于查封狀態(tài)，導致未能及時提前進行訴訟或其他措施有效的規(guī)避風險。因此我們建議在開發(fā)商內(nèi)部形成各部門聯(lián)動機制，并根據(jù)實踐經(jīng)驗制定相關(guān)工作流程對接，能夠盡早的發(fā)現(xiàn)問題，相關(guān)部門啟動保障措施規(guī)避公司風險擴大。
  2、購房人斷供后開發(fā)商立即起訴并查封凍結(jié)房屋購房人一旦斷供往往意味著其資信狀況惡化，資不抵債，斷供發(fā)生后，開發(fā)商應(yīng)立即以購房人為被告、貸款銀行為第三人提起解約之訴，并保全所購房屋，速戰(zhàn)速決，在其他債權(quán)人之前獲得生效判決前盡快申請執(zhí)行解除合同。否則，久拖不決將會導致其他債權(quán)人紛紛針對所購房屋采取保全或執(zhí)行措施，直接影響開發(fā)商**終執(zhí)行金額。
  3、協(xié)助配合貸款銀行主張對預(yù)告抵押房屋的優(yōu)先受償權(quán)
  如果貸款銀行能夠享有預(yù)告抵押房屋的優(yōu)先權(quán)，在很大程度上將減輕開發(fā)商的保證責任，為此開發(fā)商需要積極說服并配合貸款銀行主張該優(yōu)先權(quán)。當然預(yù)告抵押登記是否具備優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ鞯胤ㄔ捍嬖诓煌龇ā?br/>例如，**高法院（2015）民申字第766號認為“在建房屋抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生債務(wù)人不履行債務(wù)時從拍賣在建房屋的價款中優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊?，而只是對將來建成房屋所作的一種事先約束，以約束債務(wù)人以將來建成房屋作為抵押標的物。債務(wù)人不履行配合辦理抵押登記義務(wù)，預(yù)告抵押權(quán)人只能主張違約責任?！闭憬咴海?015）浙民申字第809、810、811號判決書認為“盡管涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是銀行對預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無過錯。
  一、二審判決賦予抵押權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)并無不當。”安徽高院（2014）皖民二終字第780號判決書認為“預(yù)告登記制度旨在限制現(xiàn)實權(quán)利人行使處分權(quán)，保證預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益。如果要求抵押權(quán)人必須等待辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和正式抵押登記后才能行使抵押權(quán)，顯然不符合立法本意及當事人簽訂抵押合同的本意。
  因此，某銀行有權(quán)依據(jù)物權(quán)法第185條、197條規(guī)定對該抵押財產(chǎn)或者以拍賣、變賣該抵押物的價款優(yōu)先受償?！?br/>上述法院觀點正確與否暫不評論，但從實務(wù)角度出發(fā)，銀行是有機會爭取行使對預(yù)告抵押登記房屋優(yōu)先受償權(quán)，這對開發(fā)商是非常有利的。
  4、如果預(yù)告抵押登記的優(yōu)先受償權(quán)不被支持，且購房人資不抵債，所購房屋被其他債權(quán)人查封執(zhí)行，開發(fā)商可以在提出保全或執(zhí)行異議時，主張抵銷權(quán)，并以同意凍結(jié)剩余房款為條件，協(xié)調(diào)法院解封。
  如果在開發(fā)商起訴之前購房人房屋即因其他債務(wù)被第三方申請查封或執(zhí)行，銀行的優(yōu)先受償權(quán)又未被支持，在此情況下，開發(fā)商可以退一步主張已承擔擔保責任款項及違約金從購房人已付房款直接抵扣的抵銷權(quán)。
  5、對于客戶斷供后房屋陷入多輪查封，且按揭銀行不予配合提起訴訟一直扣除開發(fā)商保證金的情況下，應(yīng)盡快與銀行達成債權(quán)轉(zhuǎn)讓，避免進一步擴大損失。
  購房客戶斷供且其房屋已經(jīng)被法院查封，客戶資金完全斷裂且按揭銀行持續(xù)性扣除開發(fā)商保證金的情況下，為避免進一步的損失擴大后通過擔保追償方式無法獲得所承擔的保證責任，開發(fā)商應(yīng)盡快與按揭銀行進行溝通，對銀行對客戶所形成的債權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，因為該債權(quán)有客戶的房屋抵押權(quán)作為擔保，通過債權(quán)受讓方式一方面可以解決按揭銀行持續(xù)性的扣除開發(fā)商的保證金，另一方面?zhèn)鶛?quán)受讓部分因附有抵押權(quán)可以通過房屋拍賣實現(xiàn)，避免了開發(fā)商擔保責任的進一步擴大損失。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:48:08
• 142****3408

  發(fā)生天災(zāi)人禍等特殊情況的時候咋辦？
  
  遇到這類情況，銀行可以對貸款進行靈活調(diào)整。借貸人如果因不可控因素變得沒有能力還款，銀行可以和購房者簽訂新的書面合同協(xié)議，作為原先房貸的補充合同。
  
  例如：汶川地震的時候，中國人民銀行、銀監(jiān)會下發(fā)，通知要求各銀行、金融機構(gòu)充分考慮到受災(zāi)地區(qū)群眾和企業(yè)的實際困難，對災(zāi)區(qū)不能按時償還各類貸款的單位和個人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災(zāi)區(qū)其他救災(zāi)信貸支持。
  
  購房者應(yīng)該知道：無正當緣由的“棄房斷供”是不可行的。就算房子沒了，開發(fā)商跑了，購房者也還是要繼續(xù)還貸的。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:47:50
• 132****8363

  棄房斷供，購房者會怎樣？
  
  除了房倒、開發(fā)商逃跑的情況，如果購房者真的還不起房貸，是否可以暫停月供或者直接棄房斷供？購房指南想告訴你，棄房斷供風險太大。
  
  風險一：從法律角度講，如果購房者連續(xù)3個月或者累計6個月斷供,銀行可以向法院提起訴訟，要求解除按揭合同。但問題是，解除按揭合同之后，業(yè)主（購房者）需要償還貸款本金、利息、罰息還要承擔訴訟費，購房者虧得就不是一星半點兒了。
  
  風險二：如果購房者不能或者沒錢償還各種費用，銀行可以向法院申請拍賣你的房產(chǎn)或者其他東西，此時，拍賣過程中的執(zhí)行費、評估費和拍賣費等一系列相關(guān)費用還是要由購房者自己承擔。
  
  風險三：如果趕上房屋貶值，拍賣房產(chǎn)所得款項不夠清償所有的費用，購房者還要將未還清的款項補齊；如果購房者沒有足夠資金，銀行可以向法院提出對購房者的其他財產(chǎn)進行強制執(zhí)行（房子沒了也可能如此執(zhí)行）。
  
  風險四：斷供嚴重影響借貸人的個人信用，對借貸人未來生活及商業(yè)活動將產(chǎn)生許多障礙,以后再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:47:44
• 147****5394

  房子沒了，按揭貸款還要還嗎？
  
  開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，交不了房，或者發(fā)生什么特殊情況導致房子沒有了，購房者可以斷月供嗎？答案是否定的。只要購房者欠銀行的錢，就得還。不論是你還是你以后房產(chǎn)的繼承人都要將還貸的義務(wù)進行到底。
  
  根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定、借款人與銀行簽訂的房屋按揭貸款合同約定，就算是房子沒了，借款人還是有義務(wù)償還貸款本息的。不論是房子倒了還是開發(fā)商跑了，只要你申請了按揭貸款，你就和銀行之間有了關(guān)系，房子僅僅是你的抵押物，主要問題是購房者與銀行的債務(wù)問題。房子沒了、開發(fā)商跑了不會對按揭貸款合同的執(zhí)行有影響，借貸人還是要繼續(xù)還貸的。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:47:37

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商跑路房子可以斷供嗎?哪位說一下?
  答

  房子沒了，按揭貸款還要還嗎？開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，交不了房，或者發(fā)生什么特殊情況導致房子沒有了，購房者可以斷月供嗎？答案是否定的。只要購房者欠銀行的錢，就得還。不論是你還是你以后房產(chǎn)的繼承人都要將還貸的義務(wù)進行到底。根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定、借款人與銀行簽訂的房屋按揭貸款合同約定，就算是房子沒了，借款人還是有義務(wù)償還貸款本息的。不論是房子倒了還是開發(fā)商跑了，只要你申請了按揭貸款，你就和銀行之間有了關(guān)系，房子僅僅是你的抵押物，主要問題是購房者與銀行的債務(wù)問題。房子沒了、開發(fā)商跑了不會對按揭貸款合同的執(zhí)行有影響，借貸人還是要繼續(xù)還貸的。棄房斷供，購房者會怎樣？除了房倒、開發(fā)商逃跑的情況，如果購房者真的還不起房貸，是否可以暫停月供或者直接棄房斷供？購房指南想告訴你，棄房斷供風險太大。風險一：從法律角度講，如果購房者連續(xù)3個月或者累計6個月斷供,銀行可以向法院提起訴訟，要求解除按揭合同。但問題是，解除按揭合同之后，業(yè)主（購房者）需要償還貸款本金、利息、罰息還要承擔訴訟費，購房者虧得就不是一星半點兒了。風險二：如果購房者不能或者沒錢償還各種費用，銀行可以向法院申請拍賣你的房產(chǎn)或者其他東西，此時，拍賣過程中的執(zhí)行費、評估費和拍賣費等一系列相關(guān)費用還是要由購房者自己承擔。風險三：如果趕上房屋貶值，拍賣房產(chǎn)所得款項不夠清償所有的費用，購房者還要將未還清的款項補齊；如果購房者沒有足夠資金，銀行可以向法院提出對購房者的其他財產(chǎn)進行強制執(zhí)行（房子沒了也可能如此執(zhí)行）。風險四：斷供嚴重影響借貸人的個人信用，對借貸人未來生活及商業(yè)活動將產(chǎn)生許多障礙,以后再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準。發(fā)生天災(zāi)人禍等特殊情況的時候咋辦？遇到這類情況，銀行可以對貸款進行靈活調(diào)整。借貸人如果因不可控因素變得沒有能力還款，銀行可以和購房者簽訂新的書面合同協(xié)議，作為原先房貸的補充合同。例如：汶川地震的時候，中國人民銀行、銀監(jiān)會下發(fā)，通知要求各銀行、金融機構(gòu)充分考慮到受災(zāi)地區(qū)群眾和企業(yè)的實際困難，對災(zāi)區(qū)不能按時償還各類貸款的單位和個人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災(zāi)區(qū)其他救災(zāi)信貸支持。購房者應(yīng)該知道：無正當緣由的“棄房斷供”是不可行的。就算房子沒了，開發(fā)商跑了，購房者也還是要繼續(xù)還貸的。

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• 問 開發(fā)商跑路房子可以斷供嗎?房子沒了還要還貸款嗎？棄房斷供會怎樣？
  答

  棄房斷供”，是指貸款購房者停止房屋按揭，放棄該房屋的行為。就“棄房斷供”現(xiàn)象而言，不僅不是一種正常的市場借貸模式，也是一種有違良性風俗的違約行為，房主必然為此付出慘痛代價。據(jù)分析，此類**終選擇“棄房斷供”者，有可能獲得的是“**”白付、月供白供，以及“血本無回”的結(jié)果，并且還不包括未來的可能的征信代價等等。然而，將“棄房斷供”者告上法庭的銀行，就可以萬事大吉了嗎？答案應(yīng)該是否定的。在時下房價漸漸下行的情況下，即使“拍賣”當事人抵押的房子，也可能難以收回貸款。

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• 問 ??哪位能夠來說說開發(fā)商跑路房子可以斷供嗎?
  答

  首先要做的還是學會“自救”，通過法律等手段盡可能保障自身的權(quán)益。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證：　　1、 購房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進行了注銷；　　2. 如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實后，應(yīng)當予以辦理。學會分步交涉維權(quán)　　在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得**大限度的法律支持?！　∈紫?，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發(fā)商一點時間，如果其能在短時間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購房者的損失便可降到**少?！　∑浯危羰情_發(fā)商因為資不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給發(fā)展商。因為退房以后，購房者拿不到購房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商**后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補償款（特別是消費者已經(jīng)通過預(yù)購、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的）?！　×硗?，若決定要起訴發(fā)展商時，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因為等待發(fā)展商完工沒有及時起訴，可能**終就得不到賠償。

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• 問 開發(fā)商跑路業(yè)主貸款可以停貸嗎
  答

  完全可以停讓他找開發(fā)商去收房

  全部4個回答>
• 問 ??開發(fā)商跑路業(yè)主怎么辦？
  答

  你好，在開發(fā)商跑路，項目面臨爛尾，矛盾不可避免發(fā)生時，對于已經(jīng)支付了全部或者大部分房款的準業(yè)主，可以通過“抱團”的形式起訴開發(fā)商，及時要求凍結(jié)查封開發(fā)商的在建工程、土地、房產(chǎn)、預(yù)售款專用賬戶以及其他全部的財產(chǎn)，以備在訴訟終結(jié)后能夠完全受償。

  全部3個回答>