開發(fā)商售房制定認購書合法嗎？簽完認購后可以退房嗎？

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• 139****1383

  房屋認購書也稱之為購房意向書，是房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋正式銷售前，與有意向其購買房屋的購房者簽定的書面協(xié)議，是目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋買賣中的習慣做法，如果簽訂認購書后不買房了定金可以退嗎?
  1、如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。
  2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
  3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售(銷售)契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方。
  4、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。
  5、還有一種情況，就是房屋認購書無效的情況，定金必然要返還。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金

  查看全文↓ 2019-06-20 19:46:44
• 143****8472

  簽了認購書不可以可以退房
  退房，定金沒收。
  《房屋認購協(xié)議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金《房屋認購協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。
  一旦與開發(fā)商簽訂了《房屋認購協(xié)議書》，就會產(chǎn)生以下后果：
  1、如果應當在約定的時間與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就不能將《房屋認購協(xié)議書》所確認的房子再承諾給其他購房人了。假如無故拒不按約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商則有權將《房屋認購協(xié)議書》確認的商品房另行出售給他人，而且你無權收回交付的定金；如果在約定的簽訂合同時，開發(fā)商已經(jīng)將認購書確認的商品房出售，則應當雙倍返定金，但無權請求開發(fā)商必須將房屋銷售給買方
  2、在約定的時間，雙方就《房屋認購協(xié)議書》確認的商品房的買賣達成協(xié)議，正式簽訂《商品房買賣合同》，《房屋認購書》約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉成購房款的一部分；
  3、《房屋認購協(xié)議書》中雙方的權利義務將轉化成《商品房買賣合同》條款中的一部分。
  對超出《房屋認購協(xié)議書》的《商品房買賣合同》條款雙方不能達成一致，而使《商品房買賣合同》沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發(fā)商應當將定金如數(shù)返還。
  如果《商品房買賣合同》簽訂成功，買方從認購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權利義務關系。

  查看全文↓ 2019-06-20 19:46:37
• 155****7275

  購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房認購書》后，通常都會面臨如何與開發(fā)商進行談判的問題。有的購房人在開發(fā)商售樓人員的誤導或欺詐之下簽訂了認購書，后來發(fā)現(xiàn)上當了，想維護自己的合法權益；有的購房人在簽訂認購書后，因為自己的原因反悔了，不想與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同；有的購房人則是希望開發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購房人如果不能在認購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商進行協(xié)商，簽訂正式的商品房買賣合同，就面臨購房定金被開發(fā)商沒收的風險。在這種情況下，購房人應當怎么辦呢？ 由于已經(jīng)簽訂了認購書，如果購房人在認購書約定的期限內(nèi)不積極與開發(fā)商就簽訂正式的商品房買賣合同進行磋商，那么開發(fā)商就會以購房人違約為由沒收定金。購房人無疑白白損失了數(shù)額不小的定金。開發(fā)商不是慈善家，追逐高額利潤是其的本性，購房人只能通過法律手段來維護自己的合法權益。購房人應當在認購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同進行磋商，在協(xié)商的過程中充分了解開發(fā)商及所購房屋的狀況，掌握對自己有利的信息和對開發(fā)商不利的信息，充分利用開發(fā)商的缺陷，在談判過程中取得主動地位。 本人**近代理了一個購房人與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同進行談判的案件，充分維護了當事人的合法權益。 當事人與開發(fā)商簽訂認購書后當日即支付了定金和**款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開發(fā)商當時并未向當事人出具《商品房預售合同》示范文本，也沒有將簽署的認購書交付當事人一份，導致當事人對認購書的內(nèi)容都不了解。兩天后當事人對所購房屋的價格及銀行貸款的利息不是很滿意，于是想要解除認購書或是要求開發(fā)商給予適當?shù)膬?yōu)惠。 當事人陳述，開發(fā)商通過提高地上一層正式房屋的價格而附贈地下室，地下室的價格很高。開發(fā)商向當事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產(chǎn)權證。我初步判斷，通常地下室的規(guī)劃用途不會是住宅，開發(fā)商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。 談判時，我們首先要求開發(fā)商交付認購書一份，以詳細了解認購書的內(nèi)容。在認購書中第九條明確開發(fā)商向購房人出具了商品房預售合同，預售合同經(jīng)雙方協(xié)商已經(jīng)達成一致。當事人表示當初沒有注意這些條款，也沒有看到商品房預售合同。這樣的約定對當事人是極為不利的。 在與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同的談判中，我們認為開發(fā)商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產(chǎn)權證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預售合同達成一致，要求開發(fā)商退還定金及**款。開發(fā)商剛開始態(tài)度很強硬，表示如果當事人不能與之簽訂商品房預售合同將沒收定金。 我們不為所動，以開發(fā)商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經(jīng)過幾輪的談判之后，開發(fā)商為了解釋地下室無法辦理產(chǎn)權證并不是其不愿辦，而是因為地下室的規(guī)劃用途不是住宅。我們提出既然地下室的規(guī)劃用途不是住宅，那么開發(fā)商變相作為住宅銷售是違法的，更不能簽訂商品房預售協(xié)議了。我們對雙方的協(xié)商過程進行了全程錄音，開發(fā)商無法抵賴。**后開發(fā)商提出給予當事人一定優(yōu)惠，通過開發(fā)商的活動，銀行給予當事人極其優(yōu)惠的貸款利息，并且物業(yè)公司免除了當事人幾年的物業(yè)費，當事人通過談判總共獲得了十幾萬元的利益。 購房人應當重視與開發(fā)商的談判，更不要忽視律師在談判過程中的作用。 認購書中定金條款的約定對購買人本身就是不利的。雙方對所購商品房的信息掌握嚴重不對稱。開發(fā)商了解市場行情，掌握了大量的信息，對其出售的商品房更是熟悉。
  消費者對所購商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開發(fā)商的誤導和欺詐，處于弱勢地位。購房人本身在對法律知識的掌握上也不如開發(fā)商，同時開發(fā)商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對購房人不利的格式條款。
  目前在房屋交易市場，向購房人隱瞞事實和提供虛假信息已經(jīng)到了非常嚴重的程度。在簽訂認購書時開發(fā)商很少出示商品房預售合同，更不用說與購房人進行初步協(xié)商了。購房人在簽合同時才能看到合同，并且即看即簽，根本沒有時間進行斟酌，更不用說提出異議了。在這種情況下，如果購房人不與開發(fā)商進行協(xié)商或不簽訂商品房預售合同定金是難以要回的。
  從法律效力上看，如果開發(fā)商尚未取得預售許可證即預售房屋，購房人與開發(fā)商簽訂的《認購書》應當無效。因為開發(fā)商存在欺詐情形，其存在過錯，應當向購房人雙倍返還定金。
  如果開發(fā)商取得預售許可證后預售房屋，認購書就是合法有效的，但是簽訂認購書后購房人也有權不簽訂商品房預售合同并要求開發(fā)商返還定金及預付款。 這時想提出退房的購房人，不要以“房價太高”、 “房價在降”、物業(yè)費太貴或我不想買了等為由要求解除認購書，這些理由在法律上是不能成立的。
  購房人完全可以通過與開發(fā)商進行協(xié)商不能就簽訂商品房預售合同達成一致為由，解除認購書要求返還定金。當然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無理取鬧。如提出**款的比例過高、交付房屋的時間太晚，逾期交付房屋的違約責任太輕、辦理產(chǎn)權證的時間太晚，遲延辦理產(chǎn)權證的違約責任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費太高及補充協(xié)議中存在對購房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。
  購房人可以通過采取這種圍魏救趙的方式來維權。 鑒于購房人在法律知識和談判技巧方面的不足，建議購房人**好聘請律師代為參與談判或是咨詢律師后再進行談判，以充分維護自己的利益。

  查看全文↓ 2019-06-20 19:46:29

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• 問 開發(fā)商售房制定認購書合法嗎
  答

  看一下簽訂的日期如果在開發(fā)商拿到預售許可證之前那么就不合法

  全部4個回答>
• 問 ??開發(fā)商售房制定認購書合法嗎?開發(fā)商單方提供認購書是否合法?
  答

  商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！蓖瑫r第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！本C上，認購書在一定的情況下是具有法律效力的。法律依據(jù)：《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

  全部3個回答>
• 問 開發(fā)商售房制定認購書合法嗎？開發(fā)商拒絕按認購書賣房，可以要求給予什么樣的賠償？
  答

  開發(fā)商與你簽定的認購合同存在欺詐，你可訴請法院要求其：1 履行合同規(guī)定的內(nèi)容；2 你轉租后不能履行的合同違約金由其負責賠償；3 賠償你購房款的利息；4 可要求其支付違約金。開發(fā)商說停水電明顯是逼你簽訂合同，簽訂后，你上述權利就消失了。慎重考慮！勿入圈套！建議，先與開發(fā)商協(xié)議，如其不能按認購合同的規(guī)定履行，則要求其賠償上述內(nèi)容。（估計他們是不會同意的）其次，向法院提起訴訟，訴訟請求就是上面那四條，如果你有其他支出也可一并寫入，并要求對方承擔訴訟費。

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• 問 ??開發(fā)商售房制定認購書合法嗎？開發(fā)商合同中的補充協(xié)議有霸王條款合法嗎？
  答

  1、認購書構成房屋買賣合同的一部分。2、以顯失公平要求撤銷合同很難做到，違約責任是雙方協(xié)商認可的條款。顯失公平則指一方當事人利用優(yōu)勢或?qū)Ψ饺狈?jīng)驗，在訂立合同時致使雙方的權利和義務明顯違反公平、等價有償原則。3、未在認購書中明確部分可以與開發(fā)商協(xié)商，（樣本、實物比照、宣傳冊都可作為證據(jù)）。

  全部3個回答>
• 問 ??簽了認購書可以退房嗎？我簽了房屋認購書 開發(fā)商想退房 算違約嗎？
  答

  根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認購書中所約定的購房定金是受法律保護的。也就是說，如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，那么開發(fā)商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認購書后并不是必須得買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會退還。在此我們提醒廣大購房者：購買房屋時**好不要簽訂房屋認購書，而直接簽訂購房合同。因為簽了認購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時便處于被動地位，有些要求會遭到開發(fā)商拒絕，使購房者有口難言。而實際上，簽訂認購書，并不是房地產(chǎn)交易過程當中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發(fā)商簽訂認購書不可，也應該在簽認購書時在認購書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應無條件立即退還定金?！?/p> 全部3個回答>