開發(fā)商有五證就能買嗎？買房子有五證就一定是大產權嗎？

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• 138****9919

  五證是證明房地產開發(fā)商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發(fā)商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產權證書。
  五證包括：市房屋土地管理局的《中華人民共和國國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；城市規(guī)劃管理局的《中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；城市規(guī)劃管理局的《中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證》，是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；城鄉(xiāng)建設委員會的《建設工程開工證》，建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。廈門市建委負責開工審批等項工作。；房屋土地管理局的《商品房銷售許可證》，屬于期房預售的，應取得《商品房預售許可證》商品房預售證的主管機關是廈門市城市綜合開發(fā)管理辦公室，證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書；屬于外銷商品房的，應取得《商品房外銷許可證》。
  一般情況下，五證的取得順序是：先取得《建設用地規(guī)劃許可證》，它嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積；其次是《建設工程規(guī)劃許可證》，它限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別；第三是《建筑工程施工許可證》；第四是《國有土地使用證》，它決定房屋是否擁有產權；**后是《商品房銷售(預售)許可證》，擁有此證的房屋才能合法買賣。
  房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，簡稱五證。
  其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。
  那么，購房時如何查詢開發(fā)商的五證呢？一般購房者記不住五證的名稱和發(fā)證機關，其實也不必記住這么多。購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這兩證就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。
  當然，有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者也可以登錄當地的網站查詢開發(fā)商的五證。
  根據商品房交易的相關法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，只有購買屬于預售證范圍內的房屋才能更好的保障自身的權益。
  購房者可在售樓中心抄錄開發(fā)商的五證編號，登陸當地的查詢網站并輸入編號便可驗明正身，進而判斷該樓盤有無銷售資格。一旦您發(fā)現有證件編號與該樓盤存在不符，那么你就要提高警惕了。因為，開發(fā)商五證不齊，直接影響購房合同的法律效力。
  注意識別開發(fā)商擁有的五證
  五證，尤其是《商品房預售許可證》判斷開發(fā)商是否擁有合法經營權的文件依據。在購房過程中，您應該認真識別其中的真?zhèn)巍?br/>根據《城市商品房管理辦法》，房地產開發(fā)商辦理《商品房預售許可證》前，必須已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但是，有些房地產開發(fā)商為了減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購房者應該認真識別開發(fā)商向您出示的《商品房預售許可證》中規(guī)定的銷售范圍，是否包含您將要購買的房屋。
  在房產市場上，開發(fā)商為了方便資本運營，在未辦理完全的五證之前就啟動房地產預售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產公司也這樣作。
  在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發(fā)商的資信情況?？梢詤⒖计湓涢_發(fā)并已經交付使用的房地產項目在目前的狀況，也可以根據您所選擇的項目的工程進度和房地局出示的相關證明來判斷開發(fā)商的資信情況。
  這樣，就可以在項目剛剛開始出售、擁有**大選擇空間的時候，作出比較穩(wěn)妥的選擇。
  所以，有的開發(fā)商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，應該根據開發(fā)商的經濟規(guī)模，市場聲譽，服務質量等等素質因素，作出自己的判斷。
  一些資金規(guī)模較小，行業(yè)資歷不高的房地產開發(fā)商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地使用權的情況下，開發(fā)和預售房屋。雖然這并非是純粹有意識的欺騙行為，但是如果在開發(fā)和建設過程中，由于他們行業(yè)經驗的缺乏，造成資金運轉不靈等被動局面，會影響樓房的施工進度和施工質量，嚴重的會成為‘爛尾房’。出現這類情況，**終吃虧的還是國家和購房消費者。
  所以，購房者在與房地產商打交道的時候，一定認真審查房地產商的五證，尤其是《商品房預售許可證》。若開發(fā)商提供的《商品房預售許可證》中的規(guī)定范圍并沒有包含您要購買的房屋，您應該視不同的情況作出判斷。如果對方是一家資本雄厚，有多年行業(yè)經驗并且聲譽良好的開發(fā)企業(yè)，您還是可以信賴他們的;而那種聲望不大的小項目小企業(yè)，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。
  另外，購房消費者還要認真考察開發(fā)商的《建設用地規(guī)劃許可證》，明確其物業(yè)的邊界范圍。因為有些房地產開發(fā)商往往在廣告和宣傳上任意夸大自己項目建設規(guī)模和設施完善程度。比如，他們制作的沙盤模型所示邊界超過《建設用地規(guī)劃許可證》界定的范圍，展示此項目中并不存在的其他物業(yè)設施，使此物業(yè)看起來非常完善，而實際上他們能兌現的只是許可證界定范圍內的建筑設施。所以考察開發(fā)商的《建設用地規(guī)劃許可證》，明確其物業(yè)的邊界范圍，可以幫您識破一些開發(fā)商虛假的廣告宣傳行為。

  查看全文↓ 2019-06-20 19:11:11
• 156****6863

  明白“五證”和“兩書”要齊全
  
  合同簽訂之前，必須要先確認開發(fā)商的“五證”和“兩書”是齊全的，房地產開發(fā)商在賣房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關規(guī)定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)，也就是說，只有這群手續(xù)都齊備了，它才有資格賣房。
  
  “五證”是《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》，“兩書”是指：《住房質量保證書》和《住宅使用說明書》，可不要小看這幾個證書，只有合法進入市場的住宅房，產權才會受到國家保護。shzyqiyu88

  查看全文↓ 2019-06-20 19:10:59
• 151****2191

  房子有五證不一定就是大產權。
  
  大產權房判斷依據：
  
  1、我們所說的商品房（大產權房）是要"五證"俱全的,可以按揭,而小產權的房子不會在交易市場備案和交易的,也不可按揭貸款購買的。
  
  2、大產權的商品房土地性質為國有出讓性質的（可以辦理出《國有土地使用證》），小產權多為集體土地性質的（辦理不出《國有土地使用證》的）。
  
  3、大產權房是可以辦理出預售證的，而小產權房是明令禁止買賣的，更不用說沒有預售證了。
  
  4、大產權房是可以網簽，在房管局做備案的，小產權不能在房管局做備案的。
  
  5、大產權房是可以支持銀行按揭貸款的，小產權房是不能做銀行抵押貸款的。

  查看全文↓ 2019-06-20 19:10:53
• 145****3275

  一、是否為大產權房很容易判斷：
  1、我們所說的商品房（大產權房）是要"五證"俱全的,可以按揭,而小產權的房子不會在交易市場備案和交易的,也不可按揭貸款購買的。
  2、大產權的商品房土地性質為國有出讓性質的（可以辦理出《國有土地使用證》），小產權多為集體土地性質的（辦理不出《國有土地使用證》的）。
  3、大產權房是可以辦理出預售證的，而小產權房是明令禁止買賣的，更不用說沒有預售證了。
  4、大產權房是可以網簽，在房管局做備案的，小產權不能在房管局做備案的。
  5、大產權房是可以支持銀行按揭貸款的，小產權房是不能做銀行抵押貸款的

  查看全文↓ 2019-06-20 19:10:44

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• 問 ??商品房是大產權嗎？買房子有五證就一定是大產權嗎？
  答

  開發(fā)商應具有的五證：(1)國有土地使用證 (2)建設工程規(guī)劃許可證 （3）建筑工程用地規(guī)劃許可證(4)建設工程施工許可證 (5)商品房預售許可證或銷售許可證。個人買房后要辦到3證：產權證、契稅證、土地證。

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• 問 開發(fā)商有五證就能買嗎
  答

  你好！相對風險稍微小一點。

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• 問 開發(fā)商有五證就能買嗎？房產開發(fā)商五證齊全 就可以買了嗎？
  答

  五證齊全,你購買的那棟號在預售許可證里,就可以放心購買.但是要仔細核對五證來的開發(fā)商和購買的房子的開發(fā)商是不是同一家.

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• 問 ??開發(fā)商有五證就能買嗎？買房子時有哪些注意事項？
  答

  1、首先要確認開發(fā)商是否具備“五證”五證:一是建設用地規(guī)劃許可證,二是建設工程規(guī)劃許可證,三是建設工程開工證,四是國有土地使用證,五是商品房預售許可證,以上簡稱叫“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,開工證是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預售許可證則是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。這五證**主要的應該看其中兩證,一是國有土地使用證,二是預售許可證,這兩種要核發(fā),一般原則上就沒有問題,這里特別強調的是預售許可證。特別提醒的是,在查看五證的時候一定要看各證件原件,復印件很容易作弊的。簽合同前要看確認所預購的房屋在預售范圍之內,這樣才能確保將來能夠順利的辦理產權證。2、使用規(guī)范的合同文本**好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認真進行填寫,了解各項條款具體指向。千萬不要隨意去簽訂開發(fā)商自己的《定購協議書》。即使很多人都這樣做,但這以程序并非購房的必經程序。且此種合同一定是權利義務不平等,對購房者尤其不利。**好的辦法是直接與開發(fā)商簽預售合同就。3、查驗有關證明文件買期房時要查看開發(fā)商是否有預售許可證,并要確認自己所購之房在預售范圍內,并且考量開發(fā)商的資質。買現房時則要查看開發(fā)商對該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。4、買期房要注意合同建筑面積的約定在填寫暫測面積時不阿丹要填上總建筑面積外,還要填上套內面積和公用分攤面積。5、買期房合同中要約定條件和時限交房有兩層含義:一是房屋使用權即實物交付;二層是房屋所有權轉移即產權過戶。6、簽合同時要注意查驗房屋質量問題購房者在簽約時,應認真閱讀《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容,同時并將質保書作為購房合同的附件。7、簽合同時明確物業(yè)管理事項合同中要明確前期物業(yè)管理公司,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準等。8、要注意合同文本中補充協議的內容購房者應謹防某些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款來通過補充協議加以取消,以減輕開發(fā)商自身的責任。9、注意合同約定中的違約責任違約情況包括:簽約后購房者要求退房或者不按期付款;開發(fā)商賣房后要求購房者換房,開發(fā)商不按期交房;交房后面積變動超過約定幅度的;質量不符合要求的;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

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• 問 開發(fā)商有五證就能買嗎？購房都有哪些注意事項呢？
  答

  二、使用規(guī)范的合同文本　　許多開發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛?！　∪?、查驗有關證明文件　　買期房必須要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》?！　∷?、買期房要注意建筑面積的約定　　在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積?！　∥濉①I期房要約定資訊條件和時限　　所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶?！　×?、簽約時要注意房屋質量問題　　購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件?！　∑摺⒑灱s時明確物業(yè)管理事項合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準?！　“?、注意合同文本中補充協議的內容　　購房者應謹防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任?！　【?、注意約定違約責任　　違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

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