無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?請問房屋租賃合同無效情形有哪些?

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• 133****8832

  （一）房屋租賃合同是租賃合同中的一種。我們可以根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條內(nèi)容如下：
  
  1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經(jīng)簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。
  
  2、房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。
  
  3、承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。
  
  （二）同時，我們可以根據(jù)《合同法》第二百二十四條，內(nèi)容如下：
  
  承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。
  
  這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。
  
  1、如果出租人交付的房屋狀況與約定不符，這要看雙方在合同中的約定；
  
  2、如果雙方約定物業(yè)管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費；
  
  3、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；
  
  4、物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務(wù)所收取的費用，二者不是一個法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費。

  查看全文↓ 2019-06-13 04:07:02
• 142****9855

  出租方應(yīng)提供產(chǎn)權(quán)證明供承租方查驗，沒有房產(chǎn)證，應(yīng)提供其他資料替代。
  另外，租房用于經(jīng)營，出租方必須提供發(fā)票，這一條應(yīng)該考慮進去，在合同中寫明，不要為了少交稅金，忽視這一點，承租方應(yīng)按照發(fā)票支付房租。相對來說，這樣做以后，就比較安全

  查看全文↓ 2019-06-13 04:06:53
• 131****7023

  仔細閱讀合同條款，主要包括以下條款：
  
  1、房屋限定的**多住宿人數(shù)，一般為2人。
  
  2、租期內(nèi)房東提前收回房屋的退款細則及違約賠償辦法，譬如當月及下月剩余房租是否可退還、押金退還及衛(wèi)生費管理費水電煤氣費如何退還等等。
  
  3、合同期內(nèi)租戶單方終止合同違約賠償辦法、是否可以轉(zhuǎn)租，以及轉(zhuǎn)租的收費條款、水電煤氣采暖費用由誰承擔、房屋家具損壞維修辦法等。
  
  4、房租繳納請看好是否是提前一個月繳納，若是提前一個月繳納，實際上是多付一個月的押金。
  
  5、合同蓋章請看好蓋的是誰的章。
  
  6、損壞的家具拍照。如果搬進去之前就有家具損壞，可拍照留存。 另外，在簽租賃合同時，一定要把權(quán)利義務(wù)分清，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。
  
  主要的項目有房租、水電費、煤氣費、電話費、有線電視費、垃圾清理費等如何繳納，每個月什么時候繳納房租，房屋設(shè)施如果非人為損壞該由誰負責維修，如果房東提前終止合同該如何賠償?shù)?。再有就是簽訂合同的時候要標明房屋內(nèi)設(shè)備的數(shù)量、成新度等情況，越具體越好。

  查看全文↓ 2019-06-13 04:06:41
• 153****8593

  一、在哪些情形下房屋租賃合同無效
  目前我國認定合同無效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會活動的復(fù)雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規(guī)定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認定。下面主要就可能導(dǎo)致房屋租賃合同無效的情形進行分析：
  (一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：
  1、無民事行為能力人或者無權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同;
  2、限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認的房屋租賃合同。
  (二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無效：
  1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認定無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定有效：
  (1)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;
  (2)未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;
  (3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;
  (4)必需經(jīng)由公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;
  2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。
  3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應(yīng)當經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。
  4、房屋轉(zhuǎn)租的無效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
  二、房屋租賃合同無效怎么辦
  如果遇到上述緣由導(dǎo)致合同無效，當事人是否智能忍氣吞聲?當然不是，解決方式如下：
  (一)房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
  (二)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
  (三)出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
  不管是買房還是租房，其實都是可能出現(xiàn)簽訂的相關(guān)協(xié)議或合同無效的情況，自然因為情況不同，那么之后處理也就不一樣。但對于當事人來講，在出現(xiàn)房屋租賃合同無效的時候，一定要積極的采取措施來處理，避免因為合同無效，給自身利益造成更多的損失。

  查看全文↓ 2019-06-13 04:06:33

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?請問房屋租賃合同無效情形有哪些?
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  一、在哪些情形下房屋租賃合同無效目前我國認定合同無效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會活動的復(fù)雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規(guī)定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認定。下面主要就可能導(dǎo)致房屋租賃合同無效的情形進行分析：(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：1、無民事行為能力人或者無權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同;2、限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認的房屋租賃合同。(二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無效：1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認定無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定有效：(1)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;(2)未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;(4)必需經(jīng)由公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應(yīng)當經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。4、房屋轉(zhuǎn)租的無效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。二、房屋租賃合同無效怎么辦如果遇到上述緣由導(dǎo)致合同無效，當事人是否智能忍氣吞聲?當然不是，解決方式如下：(一)房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。(二)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。(三)出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。不管是買房還是租房，其實都是可能出現(xiàn)簽訂的相關(guān)協(xié)議或合同無效的情況，自然因為情況不同，那么之后處理也就不一樣。但對于當事人來講，在出現(xiàn)房屋租賃合同無效的時候，一定要積極的采取措施來處理，避免因為合同無效，給自身利益造成更多的損失。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?誰知道房屋租賃合同無效情形有哪些?
  答

  租賃合同無效就是房租協(xié)議沒有效力，也就是說沒辦法租房或出租房屋。

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• 問 請問無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?
  答

  無房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效要看合同簽約主體是否對房屋擁有處置權(quán)，如果是跟房屋所有人簽訂的租賃合同，房子沒證不影響租賃合同生效。如果是跟無權(quán)處置房屋的人簽署的房屋租賃合同，要區(qū)分情況看合同是否有效，如果是簽約人得到所有者的授權(quán)或事后認可，就有效，反之則無效

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?請問沒有房屋產(chǎn)權(quán)證是否影響房屋租賃合同效力?
  答

  房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，合同成立以后是否具有法律效力主要從以下幾個方面來看：合同主體要符合規(guī)定。比如雙方當事人應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，出租人應(yīng)為房屋所有人或合法使用權(quán)人等;合同是雙方當事人在平等、自愿的條件下訂立的。一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同是無效的。房屋不屬于法律法規(guī)禁止出租的。比如屬于違法建筑的、不符合安全標準的、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋等都是不能出租的。合同的內(nèi)容要合法。當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益，不得以合法形式掩蓋非法目的。合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。如果沒有進行登記備案，那么合同將無效或者不能對抗第三人。法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?沒有房屋產(chǎn)權(quán)證是否影響房屋租賃合同效力?
  答

  沒有辦理房產(chǎn)證簽的門面租賃合同有效：　　1、 在房屋剛竣工驗收但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的情形下，房屋所有權(quán)人要隔相當時間才能成為所有權(quán)證持有人。在此期間，如果不允許租賃，則不利于提高社會資源的利用效率，違背鼓勵交易的市場經(jīng)濟原則。顯然，所有權(quán)人具有房屋所有權(quán)但未取得房屋所有權(quán)證。從不動產(chǎn)登記發(fā)證的法律制度的發(fā)展來看，登記發(fā)證是為了將物權(quán)進行公示，無證的物權(quán)只不過不能對抗有證的第三人，未辦理產(chǎn)權(quán)證并不影響所有人對物的所有權(quán)。而且，行政機關(guān)的登記發(fā)證行為只是一種行政管理行為，與物的所有權(quán)沒有聯(lián)系。　　2、 《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！币虼?，只有房屋所有權(quán)人才是租賃房屋合法主體。而《合同法》第212條規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。該條文并未對出租人加以限定，應(yīng)該說凡對標的物享有合法的使用收益權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標的物轉(zhuǎn)由他人使用。《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！薄逗贤ā返?28條還規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！笨梢钥闯?，出租人是否為租賃物的所有人或使用權(quán)人，不影響租賃合同的效力，而對于權(quán)屬并無爭議，只是因為時間問題暫時未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋出租，更沒有無效的理由。因此，如果房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，不損害國家、集體和他人利益，應(yīng)為有效合同。當事人應(yīng)當按照合同的約定或者法律的規(guī)定全面履行自己的義務(wù)?！　?、 《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得出租。但是《合同法》頒布之后，合同是否有效，應(yīng)當以法律的規(guī)定為準。**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》，進一步明確：《合同法》實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，該條款不能作為合同無效的根據(jù)。

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