無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?沒有房屋產(chǎn)權(quán)證是否影響房屋租賃合同效力?

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• 157****8508

  沒有辦理房產(chǎn)證簽的門面租賃合同有效：
  　　1、 在房屋剛竣工驗(yàn)收但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的情形下，房屋所有權(quán)人要隔相當(dāng)時間才能成為所有權(quán)證持有人。在此期間，如果不允許租賃，則不利于提高社會資源的利用效率，違背鼓勵交易的市場經(jīng)濟(jì)原則。顯然，所有權(quán)人具有房屋所有權(quán)但未取得房屋所有權(quán)證。從不動產(chǎn)登記發(fā)證的法律制度的發(fā)展來看，登記發(fā)證是為了將物權(quán)進(jìn)行公示，無證的物權(quán)只不過不能對抗有證的第三人，未辦理產(chǎn)權(quán)證并不影響所有人對物的所有權(quán)。而且，行政機(jī)關(guān)的登記發(fā)證行為只是一種行政管理行為，與物的所有權(quán)沒有聯(lián)系。
  　　2、 《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！币虼耍挥蟹课菟袡?quán)人才是租賃房屋合法主體。而《合同法》第212條規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。該條文并未對出租人加以限定，應(yīng)該說凡對標(biāo)的物享有合法的使用收益權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”《合同法》第228條還規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！笨梢钥闯?，出租人是否為租賃物的所有人或使用權(quán)人，不影響租賃合同的效力，而對于權(quán)屬并無爭議，只是因?yàn)闀r間問題暫時未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋出租，更沒有無效的理由。因此，如果房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，不損害國家、集體和他人利益，應(yīng)為有效合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定或者法律的規(guī)定全面履行自己的義務(wù)。
  　　3、 《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得出租。但是《合同法》頒布之后，合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以法律的規(guī)定為準(zhǔn)。**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》，進(jìn)一步明確：《合同法》實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，該條款不能作為合同無效的根據(jù)。

  查看全文↓ 2019-05-23 19:41:11
• 136****6460

  1、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條進(jìn)一步明確，未依法取得房產(chǎn)證的房屋，不得出租。
  2、隨著房屋租賃市場的成熟，現(xiàn)在有些地方已經(jīng)承認(rèn)沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋可以用于出租，但成立的條件就是房屋所有人必須取得房屋合法的權(quán)屬證明。故有些地方承認(rèn)只要取得合法房屋權(quán)屬證明的，與承租人簽訂的房屋租賃合同也是有效的，其簽訂的房屋租賃合同內(nèi)容是受法律保護(hù)的。
  3、因此，出租人或者承租人面對沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，可以通過當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門詢問，落實(shí)沒有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋是否可以出租或承租。

  查看全文↓ 2019-05-23 19:40:58
• 143****4466

  依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》沒有取得產(chǎn)權(quán)的房屋不得出租，**高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》同時也規(guī)定出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
  你的房子屬于什么情況，具體問題具體分析。

  查看全文↓ 2019-05-23 19:40:53
• 135****7437

  您好 這個是有效的 其實(shí)房產(chǎn)證對租客來說 主要是用房產(chǎn)證來證明業(yè)主的身份 其次是有房產(chǎn)證 房子不是違建的 質(zhì)量有保障點(diǎn) 一般簽訂租賃合同房產(chǎn)證會拿出來給租客看一下證明房子是房東的 這樣租房安心一點(diǎn) 雖然沒有房產(chǎn)證或者產(chǎn)證沒下來 但是因?yàn)樽夥康臅r間一般比較短 房屋短期被拆遷或者倒掉的可能也非常小 所以房產(chǎn)證的有無對租客的影響已經(jīng)很小了 房屋租賃合同只要是完整嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?有業(yè)主和租客的全名 身份證信息 租賃時間 租金 都很全 就是有效的 比較麻煩的一點(diǎn)是要證明房屋確實(shí)是房東的 這個一般去物業(yè)問下或者想下其他辦法 但是租賃合同簽訂了 法律效力肯定是有的 祝您好運(yùn)

  查看全文↓ 2019-05-23 19:40:48

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?請問沒有房屋產(chǎn)權(quán)證是否影響房屋租賃合同效力?
  答

  房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，合同成立以后是否具有法律效力主要從以下幾個方面來看：合同主體要符合規(guī)定。比如雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，出租人應(yīng)為房屋所有人或合法使用權(quán)人等;合同是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的條件下訂立的。一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同是無效的。房屋不屬于法律法規(guī)禁止出租的。比如屬于違法建筑的、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋等都是不能出租的。合同的內(nèi)容要合法。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益，不得以合法形式掩蓋非法目的。合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。如果沒有進(jìn)行登記備案，那么合同將無效或者不能對抗第三人。法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

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• 問 請問無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?
  答

  無房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效要看合同簽約主體是否對房屋擁有處置權(quán)，如果是跟房屋所有人簽訂的租賃合同，房子沒證不影響租賃合同生效。如果是跟無權(quán)處置房屋的人簽署的房屋租賃合同，要區(qū)分情況看合同是否有效，如果是簽約人得到所有者的授權(quán)或事后認(rèn)可，就有效，反之則無效

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?請問房屋租賃合同無效情形有哪些?
  答

  （一）房屋租賃合同是租賃合同中的一種。我們可以根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條內(nèi)容如下：1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經(jīng)簽訂，即對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。2、房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。3、承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。（二）同時，我們可以根據(jù)《合同法》第二百二十四條，內(nèi)容如下：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。1、如果出租人交付的房屋狀況與約定不符，這要看雙方在合同中的約定；2、如果雙方約定物業(yè)管理費(fèi)由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)；3、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；4、物業(yè)管理費(fèi)則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，二者不是一個法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項(xiàng)無具體約定，則出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?請問房屋租賃合同無效情形有哪些?
  答

  一、在哪些情形下房屋租賃合同無效目前我國認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會活動的復(fù)雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認(rèn)定僅僅是規(guī)定了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但涉及到具體的合同，還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認(rèn)定。下面主要就可能導(dǎo)致房屋租賃合同無效的情形進(jìn)行分析：(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：1、無民事行為能力人或者無權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同;2、限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認(rèn)的房屋租賃合同。(二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無效：1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效：(1)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;(2)未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;(4)必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋;2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認(rèn)的情況下將被認(rèn)定無效。4、房屋轉(zhuǎn)租的無效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。二、房屋租賃合同無效怎么辦如果遇到上述緣由導(dǎo)致合同無效，當(dāng)事人是否智能忍氣吞聲?當(dāng)然不是，解決方式如下：(一)房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。(二)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。(三)出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。不管是買房還是租房，其實(shí)都是可能出現(xiàn)簽訂的相關(guān)協(xié)議或合同無效的情況，自然因?yàn)榍闆r不同，那么之后處理也就不一樣。但對于當(dāng)事人來講，在出現(xiàn)房屋租賃合同無效的時候，一定要積極的采取措施來處理，避免因?yàn)楹贤瑹o效，給自身利益造成更多的損失。

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• 問 無產(chǎn)權(quán)證的房租轉(zhuǎn)租賃合同有效嗎?誰知道房屋租賃合同無效情形有哪些?
  答

  租賃合同無效就是房租協(xié)議沒有效力，也就是說沒辦法租房或出租房屋。

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