單位半產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

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• 151****5576

  說到底還是商品房價(jià)格太高，負(fù)擔(dān)不起，但要注意的是，買小產(chǎn)權(quán)房并不是十分保障的，法律人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣在法律上是被禁止的，買方權(quán)益完全不受法律保護(hù)，所以，買小產(chǎn)權(quán)房前要看清楚下面的風(fēng)險(xiǎn)，再做決定吧!
  一、什么是小產(chǎn)權(quán)房 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  二、小產(chǎn)權(quán)房能不能購買 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。如果每一套房子沒有獨(dú)立的房產(chǎn)證，那么，房產(chǎn)的登記是一個(gè)很大的問題，一旦房子被征收或被拆。是否可以通過簽訂購房合同的方式來保障權(quán)益呢? 由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實(shí)存在，但購買人無法在政府職能部門登記過戶，更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購買人與出售人簽訂了購房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護(hù)，購買人通過合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時(shí)，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購買人主張自己權(quán)益時(shí)法律不予支持，購買人**多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住，還可以考慮。
  三、小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止 目前國家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會(huì)銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。 另外《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房;同時(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
  四、購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)多多 購買小產(chǎn)權(quán)房除了購買人的權(quán)益不受保障外，購買人還面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，即便是為了居住的需要購買，不可能作為二手房進(jìn)行再交易，但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會(huì)落空。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時(shí)購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產(chǎn)證，也無法向銀行抵押貸款

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:56
• 143****7822

  沒有產(chǎn)權(quán)，就不屬于合法財(cái)產(chǎn)
  怎么過戶到你的名下
  沒有房產(chǎn)證，你將來怎么出售。你的權(quán)益怎么保護(hù)啊
  就像戶口一樣，你沒有戶口本，怎么證明你的身份

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:51
• 152****2230

  他只有一半產(chǎn)權(quán)，另一半在單位手里，其中有一方不同意，那么你們的合同就無效，所以還是等所有產(chǎn)權(quán)式他一人是在協(xié)商購買。

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:45
• 134****8911

  單位集資建房的房產(chǎn)證有兩種情況：
  一種情況是單位辦理的是大產(chǎn)權(quán)證，也就是國家房產(chǎn)管理部門發(fā)放的國家認(rèn)可的房屋所有權(quán)證，這樣的房產(chǎn)證與正常的商品房的房產(chǎn)證的公示效力是一樣的，當(dāng)然沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。
  另一種情況是單位辦理的是小產(chǎn)權(quán)證，也就是單位內(nèi)部房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證，這種產(chǎn)權(quán)證只在單位內(nèi)部承認(rèn)，對(duì)社會(huì)沒有公示力。不過，這樣的房屋如果各項(xiàng)手續(xù)齊全，買了也沒有什么太大的風(fēng)險(xiǎn)， 產(chǎn)權(quán)人的過戶都是由單位的房產(chǎn)部門給辦理的，只是不能用來抵押貸款，可以正常居住使用，一般情況，這種小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格都相對(duì)低一些。

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:41
• 137****2903

  兩個(gè)方面要注意
  1 該房有無土地證，有的話權(quán)利就能基本保證， 無的話拆遷賠償會(huì)比較低，但也會(huì)賠
  2 由于是集資房，在賣出時(shí)會(huì)補(bǔ)土地出讓金，而且礦務(wù)局內(nèi)部會(huì)有優(yōu)先購買權(quán)
  反正你別只圖便宜，這種房都有些與一般房子不同的地方，多問多了解

  查看全文↓ 2019-05-30 20:09:35

相關(guān)問題

• 問 集體產(chǎn)權(quán)房能買嗎？會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  如果跟業(yè)主同為一個(gè)集體單位，可以買賣并且正常辦理過戶手續(xù)；如果是外集體或單位的人，只能簽訂協(xié)議并不能完成過戶手續(xù)，建議不要購買。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！〖w產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易?！　∪绻彿空咴谌〉梅课莺蟛荒苋〉梅课菟袡?quán)證，那么他所購的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購房者不能取得如下權(quán)利：　　1、不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋。如進(jìn)行上述行為，也會(huì)因該行為違　　反國家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無效，法律不予保護(hù)無效的民事行為，各方的損失只能由各方自己來承擔(dān)；　　2、無法設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)。按我國法律規(guī)定，房屋抵押實(shí)行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任；　　3、在房屋被拆除時(shí)無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償；　　4、如因項(xiàng)目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權(quán)利；　　5、無法部分改建所購房屋；　　6、在土地使用期限界滿時(shí)無法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地?！　《唐贩康木幼≌邠碛幸陨纤f的全部權(quán)利。

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• 問 ??部隊(duì)集體產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購買會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  買這樣的房子對(duì)個(gè)人來說,你沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),你也不能使用集體的產(chǎn)權(quán)證去辦理各種與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的事(如抵押,貸款等). 但房產(chǎn)仍可以買賣,只是價(jià)格不能與獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房一樣. 這種房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，俗名叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，具體情況可以向當(dāng)?shù)貐^(qū)級(jí)政府咨詢。 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；

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• 問 回遷房能買嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  回遷房是由政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。只有回遷的居民才有權(quán)利買回遷房，因?yàn)檫@種購買權(quán)具有人身屬性，故從法律角度講其他購房者買回遷房是存在很多風(fēng)險(xiǎn)的，那么常見的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？買回遷房風(fēng)險(xiǎn)（一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時(shí)間難保障。買回遷房風(fēng)險(xiǎn)（二）、過戶登記費(fèi)用高。回遷戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時(shí)就可以面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，增加了過戶登記費(fèi)用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補(bǔ)交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風(fēng)險(xiǎn)（三）、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會(huì)給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風(fēng)險(xiǎn)（四）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。大多購買回遷房的交易行為，一時(shí)無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會(huì)遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對(duì)外有債務(wù)，回遷房可能會(huì)被法院查封。

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• 問 ??沒有產(chǎn)權(quán)的車庫能買嗎?會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  通常不可以，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，不能過戶，無法保護(hù)自己合法權(quán)益。沒產(chǎn)權(quán)的車位只能以轉(zhuǎn)讓的形式交易，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，是不能買賣的。除了無人防功能的地下車庫可能有產(chǎn)權(quán)出售之外，小區(qū)物業(yè)還會(huì)在地上劃車位出售，這些都是不具有產(chǎn)權(quán)的車位，嚴(yán)格來講，這些車位是不具備出售條件的，物業(yè)公司只能以租賃使用權(quán)的形式出租。對(duì)于車位性質(zhì)劃分，以及權(quán)益歸屬，我國《物權(quán)法》已作出明確規(guī)定。按照《物權(quán)法》第七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。屬于規(guī)劃時(shí)便確定的停車場，另外一部分不能出售只能租用的車位，應(yīng)該是占用小區(qū)道路的臨時(shí)停車點(diǎn)。房管部門提醒廣大市民，在購買或租用小區(qū)車庫時(shí)要分清其類別，以免產(chǎn)生不必要的損失和糾紛。

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• 問 ??期房能推遲貸款嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  1、首先房屋貸款的還款時(shí)間是以銀行放款的次月就必須要開始按月償還了，如果你不按時(shí)償還你會(huì)面臨相應(yīng)處罰,如房屋被查封、遭到銀行起訴、計(jì)入央行數(shù)據(jù)庫的黑名單等;2、還款和房屋交接沒有任何關(guān)系，換句話說：房屋貸款有可能已經(jīng)償還2年而所購房屋還沒有交房;3、簽定買賣合同以后辦理貸款手續(xù),一般按常理必須在十個(gè)工作日之內(nèi)配合辦理,但是你可以和開發(fā)商協(xié)商延期辦理貸款審批手續(xù),這樣你就可以晚一點(diǎn)支付銀行貸款;但是,必須征得開發(fā)商同意諒解才可以,否則,開發(fā)商有權(quán)追究你的違約責(zé)任及滯納金。

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