回遷房能買(mǎi)嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

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• 145****6766

  回遷房是由政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。只有回遷的居民才有權(quán)利買(mǎi)回遷房，因?yàn)檫@種購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有人身屬性，故從法律角度講其他購(gòu)房者買(mǎi)回遷房是存在很多風(fēng)險(xiǎn)的，那么常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因暫無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購(gòu)買(mǎi)的回遷房，無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時(shí)間難保障。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （二）、過(guò)戶登記費(fèi)用高?；剡w戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過(guò)戶交易時(shí)就可以面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，增加了過(guò)戶登記費(fèi)用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補(bǔ)交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （三）、不能辦理按揭。無(wú)房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會(huì)給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （四）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。大多購(gòu)買(mǎi)回遷房的交易行為，一時(shí)無(wú)法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，有的回遷戶故意一房多賣(mài)，致購(gòu)買(mǎi)者出資后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會(huì)遭遇已無(wú)賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對(duì)外有債務(wù)，回遷房可能會(huì)被法院查封。

  查看全文↓ 2019-03-27 23:23:44
• 142****3219

  風(fēng)險(xiǎn)；**主要的是要知悉該回遷房是否具備上市交易條件。
  這是**主要的，具體上市條件是以地方建委規(guī)則。

  查看全文↓ 2019-03-27 23:23:39
• 156****3362

  回遷房，在二手市場(chǎng)上市的回遷房約占整個(gè)二手市場(chǎng)的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
  　　(一)業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過(guò)戶轉(zhuǎn)名，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。
  　　(二)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過(guò)戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來(lái)后才能做真正的過(guò)戶交易。
  　　在這里提醒大家，部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問(wèn)題，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補(bǔ)錢(qián)，這種種的因素，都導(dǎo)致在同一樓盤(pán)中的回遷房要比商品房便宜。因此，當(dāng)你需要購(gòu)買(mǎi)回遷房的時(shí)候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去一些有信譽(yù)的大型中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-03-27 23:23:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 集體產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎？會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  如果跟業(yè)主同為一個(gè)集體單位，可以買(mǎi)賣(mài)并且正常辦理過(guò)戶手續(xù)；如果是外集體或單位的人，只能簽訂協(xié)議并不能完成過(guò)戶手續(xù)，建議不要購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！〖w產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易?！　∪绻?gòu)房者在取得房屋后不能取得房屋所有權(quán)證，那么他所購(gòu)的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購(gòu)房者不能取得如下權(quán)利：　　1、不能買(mǎi)賣(mài)、置換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋。如進(jìn)行上述行為，也會(huì)因該行為違　　反國(guó)家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無(wú)效，法律不予保護(hù)無(wú)效的民事行為，各方的損失只能由各方自己來(lái)承擔(dān)；　　2、無(wú)法設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)。按我國(guó)法律規(guī)定，房屋抵押實(shí)行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任；　　3、在房屋被拆除時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償；　　4、如因項(xiàng)目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者將無(wú)法通過(guò)法律渠道主張自己的權(quán)利；　　5、無(wú)法部分改建所購(gòu)房屋；　　6、在土地使用期限界滿時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地?！　《唐贩康木幼≌邠碛幸陨纤f(shuō)的全部權(quán)利。

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• 問(wèn) 樣板房能買(mǎi)嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  可以買(mǎi)的，不過(guò)開(kāi)發(fā)商裝修樣板房時(shí)一般都會(huì)選擇一個(gè)位置特別好的樓層，花費(fèi)高價(jià)錢(qián)裝修的，一般外人是很難買(mǎi)到的，都是開(kāi)發(fā)商留給自己或者是某些領(lǐng)導(dǎo)。

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• 問(wèn) ??部隊(duì)集體產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎？購(gòu)買(mǎi)會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  買(mǎi)這樣的房子對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō),你沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),你也不能使用集體的產(chǎn)權(quán)證去辦理各種與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的事(如抵押,貸款等). 但房產(chǎn)仍可以買(mǎi)賣(mài),只是價(jià)格不能與獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房一樣. 這種房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類(lèi)房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，俗名叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，具體情況可以向當(dāng)?shù)貐^(qū)級(jí)政府咨詢。 房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見(jiàn)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請(qǐng)書(shū)填寫(xiě)的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買(mǎi)賣(mài)已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；

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• 問(wèn) 單位半產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)賣(mài)嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  說(shuō)到底還是商品房?jī)r(jià)格太高，負(fù)擔(dān)不起，但要注意的是，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房并不是十分保障的，法律人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)在法律上是被禁止的，買(mǎi)方權(quán)益完全不受法律保護(hù)，所以，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房前要看清楚下面的風(fēng)險(xiǎn)，再做決定吧! 一、什么是小產(chǎn)權(quán)房 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 二、小產(chǎn)權(quán)房能不能購(gòu)買(mǎi) 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過(guò)房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。如果每一套房子沒(méi)有獨(dú)立的房產(chǎn)證，那么，房產(chǎn)的登記是一個(gè)很大的問(wèn)題，一旦房子被征收或被拆。是否可以通過(guò)簽訂購(gòu)房合同的方式來(lái)保障權(quán)益呢? 由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實(shí)存在，但購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法在政府職能部門(mén)登記過(guò)戶，更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購(gòu)買(mǎi)人與出售人簽訂了購(gòu)房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護(hù)，購(gòu)買(mǎi)人通過(guò)合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購(gòu)買(mǎi)人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時(shí)，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購(gòu)買(mǎi)人主張自己權(quán)益時(shí)法律不予支持，購(gòu)買(mǎi)人**多可向出售人主張購(gòu)房款。不過(guò)購(gòu)買(mǎi)人的購(gòu)買(mǎi)行為是為了居住，還可以考慮。 三、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)被法律禁止 目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會(huì)銷(xiāo)售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒(méi)有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。 另外《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房;同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。 四、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)多多 購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房除了購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)益不受保障外，購(gòu)買(mǎi)人還面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，即便是為了居住的需要購(gòu)買(mǎi)，不可能作為二手房進(jìn)行再交易，但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無(wú)確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會(huì)落空。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時(shí)購(gòu)買(mǎi)人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，也無(wú)法向銀行抵押貸款

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• 問(wèn) ??期房能推遲貸款嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  1、首先房屋貸款的還款時(shí)間是以銀行放款的次月就必須要開(kāi)始按月償還了，如果你不按時(shí)償還你會(huì)面臨相應(yīng)處罰,如房屋被查封、遭到銀行起訴、計(jì)入央行數(shù)據(jù)庫(kù)的黑名單等;2、還款和房屋交接沒(méi)有任何關(guān)系，換句話說(shuō)：房屋貸款有可能已經(jīng)償還2年而所購(gòu)房屋還沒(méi)有交房;3、簽定買(mǎi)賣(mài)合同以后辦理貸款手續(xù),一般按常理必須在十個(gè)工作日之內(nèi)配合辦理,但是你可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商延期辦理貸款審批手續(xù),這樣你就可以晚一點(diǎn)支付銀行貸款;但是,必須征得開(kāi)發(fā)商同意諒解才可以,否則,開(kāi)發(fā)商有權(quán)追究你的違約責(zé)任及滯納金。

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