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按揭房如何買賣? 按揭中的商品房可以買賣嗎?

152****3678 | 2019-05-19 23:04:40

已有3個回答

  • 134****6581

    1.房屋貸款中買賣能操作成功,有兩種方式:一是先用一筆錢把貸款提前還清,撤銷房產(chǎn)抵押后再出售,二是通過銀行辦理轉(zhuǎn)按揭,但一般銀行不愿意做此業(yè)務(wù)。
    2.你父親的房產(chǎn)屬于你、奶奶以及你繼母共同繼承的財產(chǎn),你繼母擅自將房子變賣是不合法的。你可以申請房產(chǎn)局或法院撤銷你繼母變賣房產(chǎn)的交易行為,收回房屋,或者向你繼母追回屬于你和你奶奶的房產(chǎn)變賣款。

    查看全文↓ 2019-05-19 23:04:54
  • 141****9259

    需要先還清按揭款,你可以選擇將下家的購房款先用于償還按揭或者自己籌款償還按揭,
    然后才可以進行過戶交易。
    可以參考一下程序:
    1、買賣雙方簽訂買賣合同,并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。
    2、在銀行同意買方貸款的情況下,選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注:賣方還貸不滿一年的,通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按;已滿一年的,則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。
    3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費用,包括擔(dān)保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內(nèi))。銀行通常都會指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后,如果發(fā)生賣方違約或者買方違約,導(dǎo)致該房屋無法成交,則由擔(dān)保公司或中介機構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費用由此產(chǎn)生,數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時,賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)簽署出售承諾書,而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。
    4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日),且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日,買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機構(gòu),攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。
    5、辦理完結(jié)還貸手續(xù),由擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。
    6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù),雙方在擔(dān)保公司或中介機構(gòu)陪同下去房管部門過戶。

    查看全文↓ 2019-05-19 23:04:49
  • 134****2378

    在房產(chǎn)交易市場中,按揭房交易是常見的交易形態(tài),也是存在公證需求的重要領(lǐng)域。然而,實務(wù)中由于存在對抵押期間財產(chǎn)能否交易的法律障礙及按揭房交易流程多周期長風(fēng)險大的現(xiàn)實障礙,對于此類公證業(yè)務(wù)存在不同認(rèn)識。

    一、“買賣合同+委托書”組合公證業(yè)務(wù)簡介
    實務(wù)中,有的公證處推出按揭房“買賣合同+委托書”組合公證業(yè)務(wù),并且將合同履行的主要過程納入公證范圍之內(nèi),在一定程度上符合了市場需求,維護了交易秩序,取得了較好效果。

    房屋買賣合同主要包括了買賣合意、價款及支付、房屋交付、抵押權(quán)滌除、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記、違約責(zé)任等內(nèi)容。在買賣合意條款,賣方對所涉房屋處于抵押狀態(tài)及所欠貸款金額作出澄清,買方予以確認(rèn)。在價款及交付條款,具體約定了定金、部分房款的支付,并明確了剩余的按揭貸款部分的支付視為購房款的支付。在房屋交付條款,由于抵押期間不能及時過戶轉(zhuǎn)移登記,房屋交付條款實際意義較大,該條款明確了房屋及產(chǎn)證、票據(jù)等材料交付的時間,買方及時占有并變更物業(yè)登記、更換門鎖鑰匙等。在抵押權(quán)滌除、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記條款,明確了買方進行抵押權(quán)滌除義務(wù)及具體行使時限,明確了賣方在收取全部或絕大部分房款后進行相關(guān)登記程序的授權(quán)委托。在違約責(zé)任條款,細(xì)化了合同雙方的如實陳述、按約交付房款、房屋等符合此類交易的責(zé)任情形。

    委托書是為配合房屋買賣合同而辦理的,一是在房屋買賣合同中約定了賣方辦理授權(quán)委托事宜,二是在委托書中敘明了房屋買賣合同的具體情況,限定了委托書僅作為房屋買賣合同履行的配套用途。委托書的委托事項包括了清償按揭貸款、注銷抵押權(quán)登記、辦理網(wǎng)簽合同、不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及相關(guān)的手續(xù),實現(xiàn)了買方可以依托委托書完成整個交易過戶的目的。

    二、抵押期間財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是否有效
    關(guān)于抵押期間財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題,歷來存在理論上的爭議,此處借鑒司法實踐內(nèi)容作為理解依據(jù)。

    **高人民法院公報案例《重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》[(2008)民一終字第122號]裁判要旨如下: 1. 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定,抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。但《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條以及**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條還同時規(guī)定,未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的,如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的,轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的,轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律、司法解釋的規(guī)定,旨在實現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡,既充分保障抵押權(quán)不受侵害,又不過分妨礙財產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn),充分發(fā)揮物的效益。2.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定,當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就,并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

    查看全文↓ 2019-05-19 23:04:45

相關(guān)問題

  • 首先,從國家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定,房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn),沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的,國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易?! ∑浯? 我們也建議大家不要購買這類房子,因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證,所簽署的協(xié)議也是無效的?! 〉谌? 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話,那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大,不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如,如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割,如果他有債務(wù)被起訴的話,那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。

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  • 原則上來講,有貸款房子還是處于抵押狀態(tài)的,是不能上市進行交易的。但是,在實際操作中,可以通過一些方法來實現(xiàn)有貸款的房子的出售。具體方法如下:一、轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子,需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方,讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。二手房市場存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同,在轉(zhuǎn)按揭的同時,買方可以根據(jù)自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。二、賣家用買方的**款來付清剩余貸款

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  • 可以辦理轉(zhuǎn)按揭,將房貸出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的服務(wù)對象有:1、需要購買處在按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的購房人;2、需要出售處在按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的售房人;3、已經(jīng)支付了部分房款,但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人;4、各類中介公司、物業(yè)公司和開發(fā)商。

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  • 貸款沒有還清的二手房可以進行交易的,只是在交易過戶和后期的手續(xù)辦理的過程中,相對于沒有貸款的二手房,程序會復(fù)雜一些,通過中介進行辦理的話,可以大大降低風(fēng)險系數(shù)?! ≠J款沒有還清的二手房進行交易,必須將貸款還清之后才能進行過戶,而這部分貸款是由賣家提前還款還是由買方墊付,需要雙方協(xié)商,如果不能處理好的話,這一系列流程中就很容易產(chǎn)生糾紛??傊?,需要先還清的銀行貸款后才能交易。

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  •  按揭中的房子能賣嗎?  首先,需要明確的一點就是,未還清貸款的房子是可以買賣的,但前提是必須已經(jīng)取得國家認(rèn)可的房屋權(quán)證,因為二手房交易是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的?! ∪绻阋呀?jīng)貸款買了房,但房子依然在建設(shè)中,那你就可以以合同更名的方式將房屋轉(zhuǎn)讓出去。你需要先與開發(fā)商進行協(xié)商,取得同意之后就可以先撤銷原合同備案,然后再讓買家與開發(fā)商重新簽訂合同并進行備案即可。  按揭中的房子應(yīng)該怎么賣?  還未結(jié)清貸款的房子,若已經(jīng)取得了房產(chǎn)證,可以通過三種方式轉(zhuǎn)讓?! ∫弧⑥D(zhuǎn)按揭  即把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人,并申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款,是按揭中的房屋為簡單直接的一種交易方式,流程如下:  1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;  2、買方、賣方、律師方三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》;  3、買方支付**款;  4、賣方的貸款銀行書面同意其提前一次性還款,并出具確認(rèn)函;  5、買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款,并提交相關(guān)資料;  6、賣方向買方實際交付房屋;  7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款,向賣方的貸款銀行賬戶劃款;  8、賣方收到款項后,與原貸款銀行解除貸款合同和抵押登記,與買方、律師一同辦理過戶,并將房屋抵押給買方的貸款銀行;  9、買方的貸款銀行將**款支付給賣方。

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