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原則上來講，有貸款房子還是處于抵押狀態(tài)的，是不能上市進(jìn)行交易的。但是，在實(shí)際操作中，可以通過一些方法來實(shí)現(xiàn)有貸款的房子的出售。具體方法如下：一、轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。二手房市場(chǎng)存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。二、賣家用買方的**款來付清剩余貸款
全部3個(gè)回答>按揭房可以轉(zhuǎn)讓嗎? 按揭中的商品房可以買賣嗎？
145****5229 | 2019-04-12 10:09:29
已有5個(gè)回答
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144****2934
可以辦理轉(zhuǎn)按揭，將房貸出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。
查看全文↓ 2019-04-12 10:09:51
轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的服務(wù)對(duì)象有：
1、需要購買處在按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的購房人；
2、需要出售處在按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的售房人；
3、已經(jīng)支付了部分房款，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人；
4、各類中介公司、物業(yè)公司和開發(fā)商。 -
154****1007
只有產(chǎn)證已經(jīng)辦好，才可以正常交易，交易過戶前要把你的銀行貸款還清(按揭還款不足一年就提前結(jié)清，要付違約金給銀行)
查看全文↓ 2019-04-12 10:09:47
房子在未辦出產(chǎn)權(quán)證明時(shí)是不可以買賣的，即使你們現(xiàn)在簽了買賣合同，也是無法在房管部門辦登記過戶的，只能做二手房交易。
如果確實(shí)急用錢，就可以先簽訂買賣合同，收取一定的房款，待房產(chǎn)證下來了，再辦理過戶手續(xù)和收取尾款。 -
146****2968
按揭中的房子出售需要先還清按揭款，你可以選擇將下家的購房款先用于償還按揭或者自己籌款償還按揭，然后才可以進(jìn)行過戶交易?？梢詤⒖家幌鲁绦颍?br/>
查看全文↓ 2019-04-12 10:09:43
1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。
2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按。
3、買方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。
4、在轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)通過銀行審核后（審核通常需要五個(gè)工作日），且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。
5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。
6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門過戶。 -
143****9100
自2016年5月1日全面營(yíng)改增以來，國(guó)家陸續(xù)推出各項(xiàng)降稅減費(fèi)惠民政策，筆者翻遍各大網(wǎng)站及中介咨詢，均未找到在房屋買賣中關(guān)于稅收問題的**新梳理，部分答復(fù)還存在“營(yíng)業(yè)稅”等說法。鑒于筆者前期購房體驗(yàn)，及實(shí)際工作涉稅相關(guān)，梳理出以下幾點(diǎn)在房屋買賣過程中涉及的稅收政策。
查看全文↓ 2019-04-12 10:09:39
提示：1、簽訂購房合同后，取得購房發(fā)票就行辦理契稅完稅，在增值稅及個(gè)人所得稅的“滿二滿五”優(yōu)惠中，起算時(shí)間均以契稅完稅憑證或房產(chǎn)證取得時(shí)間孰早為原則。
2、與銀行簽訂的抵押貸款合同，印花稅由銀行代收代繳，印花稅雙方均需上稅，但屬于購房者的稅負(fù)只有0.5‰減半優(yōu)惠，但部分銀行存在由購房者將雙方印花稅都繳納的情形。
增值稅
納稅人：賣方
計(jì)算公式：增值稅稅額=支付的價(jià)稅合計(jì)金額÷1.05×5%
稅收優(yōu)惠：滿二年免稅。
政策：
（一）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào))第五條規(guī)定：
“（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額?！?br/>
（二）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定 第五條規(guī)定：
“個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。”
（三）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）第四條規(guī)定：
“納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。”
城建稅和附加
納稅人：賣方
計(jì)算公式：
城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)稅=繳納的增值稅稅額×7%×50%
教育費(fèi)附加=繳納的增值稅稅額×3%×50%
地方教育費(fèi)附加=繳納的增值稅稅額×2%×50%
政策：
《關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減征相關(guān)稅費(fèi)政策的通知》（云財(cái)稅〔2019〕11號(hào)）（全國(guó)都一樣）第一條規(guī)定：
“對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人征收的資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花是）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加減按50%征收。”
契稅
納稅人：買方
計(jì)算公式：契稅=不含增值稅價(jià)款×契稅稅率（1%、1.5%、2%、3%）
政策：
序號(hào)
購買房屋性質(zhì)
面積90平方米以下的
面積90平方米以上的
適用范圍
1
家庭唯一住房
1%
1.5%
全國(guó)適用
2
家庭第二套改善性住房
1%
2%
北上廣深暫不適用
3
家庭第三套及以上住房
3%
3%
云南?。ㄉ綎|?。┻m用
納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。
印花稅
購房合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收，目前暫免征收。
房產(chǎn)證，每本5元印花稅。
與銀行簽訂的抵押貸款合同按照借款合同征收，稅率0.05‰。
印花稅=合同借款金額×0.05‰×50%
政策：
《關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減征相關(guān)稅費(fèi)政策的通知》（云財(cái)稅〔2019〕11號(hào)）（全國(guó)都一樣）第一條規(guī)定：
“對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人征收的資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花是）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加減按50%征收?！?br/>
《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）附件《印花稅稅目稅率表》的規(guī)定：
權(quán)利、許可證照。包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證。按件貼花五元。 -
153****7211
２０１３年１１月１６日，原告黃某（乙方）與被告寧夏某投資置業(yè)有限公司（甲方，以下簡(jiǎn)稱投資公司）簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》。乙方以３０１００７元價(jià)格購買甲方開發(fā)的房屋。甲方定于２０１４年１２月３１日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，逾期超過６０天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。
查看全文↓ 2019-04-12 10:09:34
簽訂合同后黃某于２０１３年１１月１６日向投資公司支付了首期購房款１５１００７元，并作為借款人與投資公司、中國(guó)工商銀行股份有限公司銀川某支行（以下簡(jiǎn)稱工行某支行）簽訂個(gè)人住房借款擔(dān)保合同。該合同約定貸款金額為１０１０００元，貸款期限為１０年。貸款人將貸款資金劃入投資公司名下賬戶。借款人以所購房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。
２０１４年６月５日，工行某支行發(fā)放了相應(yīng)的貸款并取得涉案房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。黃某自２０１４年６月２０日起逐月向工行某支行歸還貸款本息。
后投資公司逾期交房超過６０日，黃某遂訴至某基層人民法院，請(qǐng)求解除商品房預(yù)售合同和借款擔(dān)保合同。
代理要點(diǎn)
一是合同各方當(dāng)事人訴訟地位的設(shè)定。投資公司作為開發(fā)商系合同相對(duì)方，按約交房系其基本合同義務(wù)，其逾期交房已超過６０日，顯屬違約，黃某行使合同解除權(quán)，投資公司作為被告毋庸置疑。而按揭銀行的訴訟地位究竟是作為被告還是作為第三人呢。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商房買賣司法解釋）第２４條之規(guī)定，黃某有權(quán)同時(shí)要求解除與工行某支行簽訂的《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》。根據(jù)合同相對(duì)性原則，黃某與工行某支行所簽訂的《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》獨(dú)立于《商品房買賣合同》，屬從合同，兩份不同的合同在同一個(gè)案件中一并解除，明顯不是一個(gè)法律關(guān)系?！渡唐贩抠I賣司法解釋》傾向性主張將按揭銀行列為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，第三人的類型有當(dāng)事人申請(qǐng)追加和法院依職權(quán)追加，本案如果把按揭銀行列為第三人有可能是在訴訟過程中由法院追加，由此會(huì)給主辦法官增加麻煩。而且因?yàn)榻獬J款合同會(huì)牽涉到銀行剩余貸款等等實(shí)體性權(quán)利，因此經(jīng)過反復(fù)思考，本人**終決定將按揭銀行作為共同被告更優(yōu)于讓其作第三人。本案在人民法院立案時(shí)也因按揭銀行的訴訟地位問題發(fā)生分歧，但**終法院還是接納了本人的觀點(diǎn)。
二是訴訟請(qǐng)求的設(shè)定。解除商品房預(yù)售合同后，黃某有權(quán)要求投資公司返還包括已付購房**款及已向工行某支行所還貸款本金，同時(shí)賠償**款利息及已還貸款利息。解除后剩余貸款應(yīng)由投資公司承擔(dān)，投資公司清償剩余貸款本息等債務(wù)后，工行某支行應(yīng)及時(shí)解除涉案房屋上的抵押登記。
判決結(jié)果
某基層人民法院經(jīng)過審理**終依照合同法第９３條第２款、第９７條及《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第２４條、第２５條之規(guī)定，判決：一、解除黃某等與投資公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》；二、解除黃某與工行某支行簽訂的《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》；三、投資公司于判決生效之日起十日內(nèi)向黃某返還房款２０１００７元及利息１４０１５．３７元（貸款本息暫算至２０１６年１１月２日，實(shí)際以原告向工行某支行償還的按揭貸款本息為準(zhǔn)）；四、投資公司于判決生效之日起十日內(nèi)替黃某向工行某支行償還尚欠的貸款７８１０８．７３元（暫算至２０１６年１１月２日，實(shí)際以原告在被告工行某支行未還貸款為準(zhǔn)；五、駁回原告黃某的其他訴訟請(qǐng)求。
心得體會(huì)
購房人基于商品房買賣合同關(guān)系和按揭貸款合同關(guān)系同時(shí)起訴開發(fā)商和按揭銀行時(shí)，一般情況下，按揭銀行會(huì)被列為第三人，但實(shí)踐中也可將按揭銀行的訴訟地位作為共同被告。具體理由：
一是《商品房買賣合同糾紛司法解釋》傾向性主張將銀行列為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，但有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人是指對(duì)本訴訟的訴訟標(biāo)的有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的當(dāng)事人，其參加訴訟的方式為主動(dòng)要求參加本訴。如果同時(shí)解除商品房買賣合同關(guān)系和按揭貸款合同關(guān)系，就不能僵化認(rèn)為銀行只能是第三人，不可以作為共同被告。
二是當(dāng)事人作為被告抑或作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，取決于提起訴訟原告的如何起訴。在原告起訴時(shí)，要求同時(shí)解除商品房買賣合同關(guān)系和按揭貸款合同關(guān)系，是在法律規(guī)定的情況下將兩個(gè)不同的法律關(guān)系合并。原告可以將按揭銀行作為共同被告。起訴時(shí)就將按揭銀行列為被告的好處在于，一方面，避免因銀行單方面的態(tài)度影響整體案件處理，不利于保護(hù)處于弱勢(shì)的購房人的合法權(quán)益；另一方面，也可以減輕辦案法官的工作量，因?yàn)楝F(xiàn)在法院案多人少，辦案壓力太大，沒有充足的時(shí)間在庭審過程中征求按揭銀行意見，或單獨(dú)追加按揭銀行作第三人，如果在起訴時(shí)就將按揭銀行列為被告，就會(huì)大大提高了辦案效率。
三是按揭銀行作為被告參加訴訟，針對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，沒有喪失抗辯及提出反訴訟的權(quán)利和機(jī)會(huì)，程序上更能得到相應(yīng)保障且合理。
因此，通過本起案件及隨后的相類似的幾起案件的代理，本律師認(rèn)為將按揭貸款銀行列為共同被告明顯比作為案件第三人更加合乎法律規(guī)定和更有利于案件優(yōu)化處理。
簡(jiǎn)要評(píng)述
購房人基于商品房買賣合同關(guān)系和按揭貸款合同關(guān)系，同時(shí)起訴開發(fā)商和按揭銀行時(shí)，按揭銀行的訴訟地位可以作為共同被告。當(dāng)按揭貸款合同因商品房買賣合同解除而解除時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確其解除合同效力溯及購房人的已付的全部款項(xiàng)，包括**款、銀行貸款還款本金及利息，還有相應(yīng)的損失賠償。同時(shí)，在遵循合同相對(duì)性原則的前提下，為了履行的便利，從**終結(jié)果出發(fā)，判決開發(fā)商直接承擔(dān)購房人在按揭貸款合同項(xiàng)下的責(zé)任，這樣就可以在一個(gè)訴訟中一并解決所有矛盾和糾紛，對(duì)于案件處理勢(shì)必更加便捷高效。
相關(guān)問題
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答
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答
1.房屋貸款中買賣能操作成功，有兩種方式：一是先用一筆錢把貸款提前還清，撤銷房產(chǎn)抵押后再出售，二是通過銀行辦理轉(zhuǎn)按揭，但一般銀行不愿意做此業(yè)務(wù)。2.你父親的房產(chǎn)屬于你、奶奶以及你繼母共同繼承的財(cái)產(chǎn)，你繼母擅自將房子變賣是不合法的。你可以申請(qǐng)房產(chǎn)局或法院撤銷你繼母變賣房產(chǎn)的交易行為，收回房屋，或者向你繼母追回屬于你和你奶奶的房產(chǎn)變賣款。
全部3個(gè)回答> -
答
首先，從國(guó)家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國(guó)家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易。 其次, 我們也建議大家不要購買這類房子，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的?！ 〉谌? 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會(huì)被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。
全部4個(gè)回答> -
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此房暫時(shí)不可交易,你要想賣掉套現(xiàn)也許只能與下家一起去公證處做產(chǎn)權(quán)處理公證了,要花不少錢的,一般是房?jī)r(jià)的2%
全部4個(gè)回答> -
答
貸款沒有還清的二手房可以進(jìn)行交易的，只是在交易過戶和后期的手續(xù)辦理的過程中，相對(duì)于沒有貸款的二手房，程序會(huì)復(fù)雜一些，通過中介進(jìn)行辦理的話，可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)?！ ≠J款沒有還清的二手房進(jìn)行交易，必須將貸款還清之后才能進(jìn)行過戶，而這部分貸款是由賣家提前還款還是由買方墊付，需要雙方協(xié)商，如果不能處理好的話，這一系列流程中就很容易產(chǎn)生糾紛。總之，需要先還清的銀行貸款后才能交易。
全部4個(gè)回答>
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