??安置房能買嗎?會有什么風(fēng)險嗎？

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• 152****8394

  安置房是指政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。也就是說由于城市建設(shè)、房產(chǎn)開發(fā)等原因不得不將現(xiàn)有的房子進(jìn)行拆遷，而安置給則是給這些被拆遷人或承租人居住使用的房屋，具有產(chǎn)權(quán)。
  安置房一類為因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房;另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房，這兩種類型的安置房都是有產(chǎn)權(quán)的，并歸個人所有。
  安置房是可以買賣的，但具有較大風(fēng)險，因為現(xiàn)在市面上掛牌的拆遷安置房，較多沒有取得產(chǎn)權(quán)證，不符合5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
  按照《物權(quán)法》規(guī)定，安置房在沒有取得完全產(chǎn)權(quán)的情況下，對外出售是不合法的，就算是簽訂了買賣合同。

  查看全文↓ 2019-04-12 08:28:31
• 151****7020

  一些城市房價讓人望而卻步，不少人把目光轉(zhuǎn)向價格相對便宜的安置房。安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。
  
  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，安置房一般分為兩大類：
  
  一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。
  
  另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。
  
  現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險也甚大。
  
  可能會出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險：
  
  (一)家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，**終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定；
  
  (二)無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證；

  查看全文↓ 2019-04-12 08:28:25
• 146****5676

  實際生活中，拆遷安置房相較于普通的商品房，價格上有著十分明顯的優(yōu)勢，因此，對于房價望而卻步的人們，開始把目光投向了拆遷安置房，因此拆遷安置房的交易情況還算客觀。
  如果各位看官想要購買安置房，首先要了解一下幾個方面的問題。
  
  一、安置房的種類
  
  通常安置房分為兩類，一類是因為市政工程動遷而專門建造的配套商品房。按照規(guī)定此類房屋是屬于個人的，但是取得以后五年不能進(jìn)行交易。另一類是因房地產(chǎn)開發(fā)等因素而動遷，公司通過其他途徑安置或者為被安置人購買的中低價位商品房（相對市場價值而言）
  
  二、安置房屋可以買賣嗎
  
  安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣出了受法律、法規(guī)的調(diào)整以外，還要根據(jù)地方政府制定的政策調(diào)整，所以交易上，安置房屋和一般的商品房有所不同。但按照通常情況來說，安置房都是可以買賣的，和一般的商品住宅沒有什么區(qū)別，但是前提是產(chǎn)前安置房要取得房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)證，并且相關(guān)政策沒有對房屋轉(zhuǎn)賣進(jìn)行限制。對于此類情況，上海市高級人民法院對產(chǎn)前安置房的買賣有專門的法律解答和法院判決，有興趣的可以去了解一下。偶有判決確認(rèn)雙方購買合同無效的判決，也多是因為根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬登記證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”而被判令無效，并非因為房子是拆遷安置房而禁止買賣。
  
  三、購買安置房有什么風(fēng)險
  
  1、房價上漲容易導(dǎo)致出賣方違約，根據(jù)法律規(guī)定，第一類安置房房屋產(chǎn)權(quán)取得后，有五年的限制轉(zhuǎn)讓期，安置房屋下來的時候通常都是沒有取得產(chǎn)權(quán)證的，所以，與對方簽約后可能存在房屋不能轉(zhuǎn)讓的情況，盡管自己已經(jīng)住進(jìn)去了，但是所有權(quán)不是自己的，可能存在房價上漲過快，從而對方因巨大利益違約的情況出現(xiàn)。
  
  2、共有人導(dǎo)致的風(fēng)險。通常安置房補償，很少有一人補償一套房的，大多是一家人每個人幾十平米，**后疊加起來共有一套房，這時候，購房的風(fēng)險就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房買賣的風(fēng)險都與“共有人”有關(guān)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》38條規(guī)定
  
  （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；?。ǘ┧痉C關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  
  （三）依法收回土地使用權(quán)的；
  
  （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  
  （五）權(quán)屬有爭議的
  
  （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
  
  共有人如果反對出售房屋，通常會提前咨詢律師，主張其中的第四項和第六項，**終導(dǎo)致房屋買賣的無效。
  
  四、如果要買拆遷安置房，我該怎么做？
  
  綜上，為了避免不必要的風(fēng)險，減少糾紛和矛盾，購買拆遷安置房的時候，建議對房屋狀況、性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)辦理時間、土地狀況、權(quán)屬等等問題進(jìn)行一個全面的了解和查詢，萬不可盲目購房。同時在購買時對一些可能出現(xiàn)的問題提前進(jìn)行約定，避免因為約定模糊而造成矛盾。同時，因為安置房建造成本有限，因此建筑商為了獲取利潤也許會對建筑偷工減料，以增加利潤，購買前要查詢房地產(chǎn)商以及監(jiān)督機構(gòu)。對于正在建造的房屋，一定要慎之又慎，除了存在上文所提的問題以外，還有可能存在戶型設(shè)計不好、產(chǎn)權(quán)登記難、上市交易期限遙遙無期等等問題。

  查看全文↓ 2019-04-12 08:28:20
• 138****4706

  一、拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房買賣的風(fēng)險很大，甚至沒有保障的。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險也甚大。
  二、安置房買賣具體的風(fēng)險有哪些呢？
  第一、 政策因素
  這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范。
  第二、 房價上漲容易誘使賣方違約。
  按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。
  第三、買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。
  在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方。。

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相關(guān)問題

• 問 ??安置房能買嗎?會有什么風(fēng)險嗎？
  答

  一、安置房可以買賣嗎所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置對象包括城鎮(zhèn)居民被拆遷用戶和征拆遷房屋的農(nóng)戶，安置房就是政府或企業(yè)對拆遷對象的一種補償形式。有房產(chǎn)證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；而對于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意以下幾個問題：1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。二、安置房買賣的風(fēng)險1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素?！肮灿腥恕笔遣疬w安置房買賣風(fēng)險的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。實際上共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效。三、安置房過戶程序1、先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過戶，流程如下：2、先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。3、辦理手續(xù)前要備好雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的。上面講了一些關(guān)于安置房可以買賣嗎的相關(guān)知識，這對于有安置房的朋友來說，有一定參考作用。如果大家有安置房需要處置時，大家一定要慎重處理，不要因此產(chǎn)生不必要的麻煩。

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• 問 ??安置房能買嗎?購買安置房會有什么風(fēng)險嗎？
  答

  安置房是指政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。也就是說由于城市建設(shè)、房產(chǎn)開發(fā)等原因不得不將現(xiàn)有的房子進(jìn)行拆遷，而安置給則是給這些被拆遷人或承租人居住使用的房屋，具有產(chǎn)權(quán)。安置房一類為因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房;另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房，這兩種類型的安置房都是有產(chǎn)權(quán)的，并歸個人所有。安置房是可以買賣的，但具有較大風(fēng)險，因為現(xiàn)在市面上掛牌的拆遷安置房，較多沒有取得產(chǎn)權(quán)證，不符合5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。按照《物權(quán)法》規(guī)定，安置房在沒有取得完全產(chǎn)權(quán)的情況下，對外出售是不合法的，就算是簽訂了買賣合同。

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• 問 ??安置房能買嗎?買時要注意些什么?會有什么風(fēng)險？
  答

  拆遷安置房可以買，但安置房不同于商品房，購買有一定風(fēng)險，有些事情還需注意。拆遷房主要分為兩大類：一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有,但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷的房子,這類房屋與普通商品房無異,屬于被安置人的私有財產(chǎn),可以自由上市交易。拆遷房因其安置對象是特定的拆遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。購買拆遷安置房需注意以下幾點：1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權(quán)益才會受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。3、房屋的權(quán)利人確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。4、相關(guān)費用的繳納這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳。

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• 問 安置房有房產(chǎn)證可以買嗎?買安置房會有什么風(fēng)險嗎?
  答

  安置房分為兩類，一種是政府分配的商品房或配購的中低價商品房，房產(chǎn)屬個人所有，但五年內(nèi)不得上市，五年后可辦理房產(chǎn)證，也就可以買賣。另一種是房產(chǎn)開發(fā)公司配購的中低價商品房，與一般商品房沒有區(qū)別，有房產(chǎn)證，也可自由上市。當(dāng)然可以買。如果有房產(chǎn)證和集體土地證，必須是同村的居民才可以進(jìn)行房屋的買賣。拆遷安置房如果屬于小產(chǎn)權(quán)房，即土地屬于集體的土地，在政府允許之前，該類房產(chǎn)是不允許上市進(jìn)行交易的。有的地方規(guī)定：拆遷安置房滿5年后，在補繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質(zhì)，變成商品房性質(zhì)后，可以上市買賣。但具體實施過程中，要看地方政府當(dāng)時手頭的用地指標(biāo)情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執(zhí)行的不一樣，具體應(yīng)該按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定執(zhí)行。二、安置房買賣的風(fēng)險1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素?！肮灿腥恕笔遣疬w安置房買賣風(fēng)險的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。實際上共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效。

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• 問 ??無產(chǎn)權(quán)房能買嗎？會有什么風(fēng)險嗎？
  答

  這個是個很復(fù)雜的問題。首先，在過去，房子都是沒有產(chǎn)權(quán)的。在城市產(chǎn)權(quán)屬于單位，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)屬于集體。后來開始出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)房。城市的土地收歸國有了，然后將國有的土地再租賃給老百姓。讓老百姓掏錢買土地的使用權(quán)。居住的是70年。商業(yè)的是50年。工廠倉庫的是40年。陵園墓地的是12年。如此這般，收取土地出讓金。有土地出讓金的，發(fā)放產(chǎn)證。產(chǎn)證根據(jù)土地出讓的性質(zhì)，也同樣分為商業(yè)的，居住的，或者工廠的，還有先人的。除此之外，是沒有產(chǎn)權(quán)證的。那看看有產(chǎn)權(quán)證的房子是怎么管理的。首先**常見的開發(fā)商通過拍賣獲得土地的使用證。然后蓋好房子賣給消費者。過程都在房地產(chǎn)交易中心的電腦資料里一步步的保存著。這個當(dāng)然有產(chǎn)證。其次是一些大型的企業(yè)，給職工的造的房子。管理這些房子的原本是企業(yè)自己的物業(yè)公司。房子屬于企業(yè)的。因為企業(yè)轉(zhuǎn)制，倒閉，或者企業(yè)不想再管理房產(chǎn)了。也或者是居民希望獲得產(chǎn)證。原物業(yè)公司將企業(yè)造的房子的圖紙，資料，戶籍情況，實際房屋使用的情況，也就是居住者的信息等，大量的資料交付給交易中心，登記入他們的電腦資料庫。然后交易中心就有了房屋的一手資料，就可以參與管理了。管理中的很重要的一項就是房屋的買賣。國家規(guī)定的，必須有產(chǎn)證的房子才可以買賣。交易中心是唯一可以買賣的地方。交易中心沒有資料又怎么能買賣的。只有有了資料才可以進(jìn)行買賣，買賣其實也就是資料的變更。變更房屋產(chǎn)權(quán)人的名字。很多房子，交易中心的電腦資料沒有。那就不能買賣。有些房子，不具有產(chǎn)權(quán)，但是交易中心的資料里有。交易中心同意交易。那么即使是使用權(quán)的房子，交易中心也是支持交易的。也許會有一些限制，比如限制戶籍什么的。當(dāng)然還有很多房子沒有產(chǎn)證，也不給交易。具體的情況分析有很多種情況。有些房子，交易中心的電腦資料里是有的。比如一些開發(fā)商的房子，但是因為建造的問題，沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，配套也可能沒有跟上。所以，交易中心不給他產(chǎn)證。這樣的房子，交易起來風(fēng)險**大。私自更換房東信息的話，跟交易中心的電腦資料不符合的話，會帶來很大的麻煩的。這些麻煩處理起來也不容易，建議**好不要買。有些房子，電腦交易中心的資料里根本沒有。比如企業(yè)的單位房子。資料不全，根本就沒有辦法交付給交易中心。住的人員也已經(jīng)很混雜了。而且，配套設(shè)施徹底的不齊全，根本不具備變成產(chǎn)權(quán)房的條件。那么就可以交易了。就直接找到管理房子的物業(yè)公司。直接變更他們的房子的記錄，即使變更一百次，也跟交易中心半根毛的關(guān)系也沒有，他根本不知道，也管不了。有些單位很強大，叫做一個系統(tǒng)的。比如，軍區(qū)的房子，教育局的房子，或者某某強大機關(guān)的房子。類似的房子只要交易中心的資料里沒有的。一樣可以找管理這些房子的有關(guān)部門去商量。他們也是一樣的，變更無數(shù)次都是更交易中心沒有關(guān)系。是屬于小范圍內(nèi)管理，不隨大潮流。這樣的變更注意保留合同。任何合同都具有法律效益。雖然交易中心不認(rèn)可，但是打起官司來，就很有用了。既然這些房子都沒有產(chǎn)權(quán)。那其實你們交易的就是使用權(quán)。誰使用，就比產(chǎn)證更重要。農(nóng)村的房子大多沒有產(chǎn)證的，因為土地都是村集體所有的。不是國有土地。村里允許你蓋房子的土地叫做宅基地。你可以隨便蓋房子。有些村里也給你的房子發(fā)放房產(chǎn)證。這個房產(chǎn)證也是村里自己派發(fā)的。不具有流通性。通常你要賣掉也很簡單，只要村里同意?，F(xiàn)在國家有規(guī)定的是，農(nóng)村的宅基地房子，不能買給非農(nóng)業(yè)戶口的人來居住。這條規(guī)定也夠毒的，如此一來，農(nóng)村的房子只能農(nóng)民之間互相買來買去，只要村里同意，并更換使用者的名字登記就行。這個也不管什么交易中心什么事。他們什么資料都沒有的。好了，現(xiàn)在你就可以根據(jù)你要買的沒有產(chǎn)權(quán)的房子的性質(zhì)自己對照一下。覺得沒有問題的就可以買了。

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