投資商鋪有風險嗎？要注意哪些呢？

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• 135****3466

  商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類等因素外，更要考慮金融對商鋪市場的影響。其中**重要的是人民幣**、銀行加息和貨幣政策。就怕“速戰(zhàn)速決”人民幣**對投資商鋪市場有著廣泛的影響，目前**擔心的就是外資乘此機會搞投機。人民幣不斷**，促使國內(nèi)投資性物業(yè)不斷**，這對外資投機產(chǎn)生強烈的驅(qū)動作用。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)控力度相對較低，他們當然熱衷于把大量資金投向這個市場。如果是長期投資也不是壞事，就怕這些資本“速戰(zhàn)速決”，撈一把而“逃之夭夭”。有人預計，一旦發(fā)生這種情況將給國內(nèi)商鋪市場帶來很大風險。據(jù)說，隨著人民幣匯率進入“6時代”，已經(jīng)有一批外資開始對人民幣**的預期有所降低。有些外資已經(jīng)覺得目前國內(nèi)商鋪物業(yè)“偏貴了”，為此，眼下特別需要警惕外資在“獲利”之后進行拋盤退市的可能。
  擔心“物業(yè)積壓”從行業(yè)上看，受加息影響**大的要數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。原因有兩個，一是房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所占比重較大；二是房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，加息之后立即促進投資成本提高，進而影響企業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響，促使不少投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。加息以后直接提高開發(fā)商的投資成本以及中小投資者的融資成本，他們的預期利潤當然也隨之下降。這就會促使開發(fā)商盡快從商鋪市場抽身，而中小投資者則會望風而逃。長此以往的話，商鋪也就成了積壓產(chǎn)品?！柏泿艔木o”持續(xù)2006年以來，由于商鋪市場已經(jīng)出現(xiàn)供過于求狀況，商鋪投資風險已經(jīng)顯現(xiàn)。2007年下半年國家實施貨幣從緊政策之后，更是令投資和投機客雪上加霜。這批人缺乏資金以后，第一時間想到的就是向銀行借貸。然而，眼下國家貨幣從緊政策不但沒有“松口”，相反調(diào)控力度越來越強，致使不少投資和投機客陷入進退兩難境地。
  如果國家今后再推出更為嚴厲的“限貸”政策，商鋪物業(yè)風險就可能出現(xiàn)。 購買商鋪與購買普通住宅的區(qū)別在于，購買商鋪有兩個合同目的，一是取得房屋所有權(quán)，若低價購入、高價賣出商鋪，也可以實現(xiàn)投資目的，這一點與購買普通住宅類似。
  但是在目前，靠炒賣房屋進行投機，很不方便。嚴格地講，購買商鋪的第二點合同目的——進行經(jīng)營

  查看全文↓ 2019-04-10 23:06:35
• 133****0638

  你說的大概就是店鋪吧。投資店鋪有以下幾點需要注意：首先是店鋪位置，及所處商業(yè)圈的氛圍
  第二，店鋪的費用比較高。也就是購買費用會動用投資人很大的資金。
  第三，要考慮好投資是為了出租還是自用，當然我相信增值肯定也是你考慮的，
  第四，店鋪也需要風水，也就是說，在轉(zhuǎn)讓之前店鋪的人流量如何一定要明白。有些雖然是好地段，但是就是沒有人來。
  所以投資店鋪其實很大學問，給你一個基本的選擇方式：就是店鋪的年租金必須達到你投資額的8-10%以上，才比較好。，

  查看全文↓ 2019-04-10 23:06:27
• 134****3615

  商鋪投資高收益、高回報的背后，必然存在相應的風險。如：投資住宅年回報率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營、市場競爭等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營風險。
  商鋪投資，是一種比銀行利息回報率高，比金融投資風險系數(shù)低，長線相對穩(wěn)定的投資渠道。商鋪作為房地產(chǎn)品種，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商業(yè)的成功運營，加上土地的不可復制性，會使商業(yè)地產(chǎn)的價值隨著時間的積累而不斷升高。
  商鋪投資有幾個特點：商鋪投資回報率高：商鋪投資回報率高于住宅回報率，住宅年回報率一般在3%~4%，商鋪的收租、增值回報率基本在年5%以上。
  增值潛力與成長空間大：如南城的一些街鋪，從1999年到現(xiàn)在，商鋪售價幾乎翻了2倍，當初的投資者年收益率達到20%，說明商鋪的成長空間相當大。
  高回報與高風險并存：風險與收益向來是相輔相成的，商鋪投資高收益、高回報的背后，必然存在相應的風險。如：投資住宅年回報率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營、市場競爭等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營風險。
  近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花，商業(yè)區(qū)、社區(qū)的商鋪開發(fā)量不斷上升，空置率也不斷上升，規(guī)避商鋪投資風險越來越被關(guān)注。

  查看全文↓ 2019-04-10 23:06:21
• 133****0358

  引言：從司法實踐看，隨著我國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴張，因商鋪買賣和租賃等糾紛引發(fā)的訴訟呈現(xiàn)明顯增長態(tài)勢，如何規(guī)范和引導該商業(yè)行為就顯得非常重要。
  在社會現(xiàn)實中，存在個別投資公司，以商鋪投資為表現(xiàn)形式，實質(zhì)上可能涉嫌變相融資，甚至是向公眾非法集資的情況。
  案情：本律師曾代理的一起租賃合同案件就很好地說明了上述問題的重要性。2010年，原告張三（化名）接到被告某投資公司推銷商鋪的電話后產(chǎn)生投資意向，之后，張三到現(xiàn)場看了商鋪，銷售人員推銷時告知張三將享有商鋪使用權(quán)，而且商鋪將返租給被告投資公司用以集中規(guī)劃經(jīng)營，投資公司按年給予高額的投資回報，而且，三年后張三有權(quán)選擇自己獨立經(jīng)營。
  之后，原告張三與被告投資公司簽訂了《房屋租賃合同》和《房屋委托經(jīng)營管理合同》，其中約定：租期10年，租金20萬元，張三應當一次性付清全部租金（即10年租金），商鋪在簽訂日返租給投資公司，每年投資公司按20萬的12%支付返租租金給張三。
  在第1年、第2年，投資公司按約支付返租租金，但是在第3年投資公司人去樓空。張三找到自己的投資商鋪時發(fā)現(xiàn)，商鋪產(chǎn)權(quán)不屬于投資公司，真正的房東是某置業(yè)公司，而且房東某置業(yè)公司在2011年已將該商鋪出租給某超市20年。
  而后，原告張三向法院提起訴訟，聲稱：合同條款中寫明，被告對商鋪擁有獨立、完整的所有權(quán)，且該商鋪的產(chǎn)權(quán)證在2011年才在房管局注冊登記。
  被告涉嫌欺詐，原告無過錯，請求法院判決解除雙方之間簽訂的合同，被告立即返還剩余期限的商鋪租金及賠償原告損失。
  評析：作為原告張三的代理律師，本律師認為，被告投資公司沒有涉案商鋪的所有權(quán)，卻欺騙原告，使原告誤認為被告有權(quán)出租商鋪；
  而且一方面該商鋪的產(chǎn)權(quán)證在2011年才登記注冊，另一方面由于房管局的嚴格管制，在沒有法院《受理案件通知書》的前提下，原告及律師都無權(quán)查閱涉案商鋪的產(chǎn)權(quán)情況，因此，原告在實地查看了商鋪的情況，被告于合同中承認“擁有獨立、完整的所有權(quán)”的情況下，原告已經(jīng)盡到了一個普通的、謹慎的人的合理注意義務，原告無過錯。
  為此，被告應當對本案糾紛承擔全部責任，向原告返還商鋪剩余期限的租金，并賠償原告的經(jīng)濟損失。對于商鋪投資，

  查看全文↓ 2019-04-10 23:06:16

相關(guān)問題

• 問 ?? 投資商鋪有風險嗎？投資商鋪該注意什么呢？
  答

  購買商鋪的風險 六大注意點：　　1、要有商鋪的風險意識。　　開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現(xiàn)在不是“一鋪養(yǎng)三代”的時代，如果運行不暢，有可能“三代養(yǎng)一鋪”?！　?、盡量不買商場里的商鋪?！　〔毁I產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來成本低，其實投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭，**終淪落成小商品、小集市式的商場。　　3、買商鋪之前多調(diào)查?！　≠I了商鋪，你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調(diào)查，面積一樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型?周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌?在保守估計的營業(yè)額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構(gòu)投資者那樣撰寫投資報告，但你的心里得有本清晰的賬?！　?、買了商鋪，不是就此捧上了“金飯碗”?！　ι啼佂顿Y的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術(shù)條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業(yè)在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間后，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養(yǎng)鋪期，也看不到希望在哪里。　　5、看準客流和潛在客流。　　商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經(jīng)營小型商鋪的創(chuàng)業(yè)者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優(yōu)越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區(qū)商鋪與沿街店鋪的客流量穩(wěn)定，投資回報平穩(wěn)。至于郊區(qū)住宅的配套商鋪客源已經(jīng)固定，就必須從經(jīng)營上多下工夫了?！　?、買商鋪要有前瞻性。　　并不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。當然，除了關(guān)注市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來同業(yè)競爭的情況。并不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。

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• 問 ??投資商鋪有風險嗎
  答

  　　投資商鋪有風險的，因為任何的投資行為都是有風險的，不可能不存在風險，在你需要投資商鋪的時候，你可以設法降低風險的出現(xiàn)，可以自己看看哪些店鋪**合適，再進行投資，這樣來降低風險的出現(xiàn)。選擇交通便利的地點非常重要，道路網(wǎng)絡始終是發(fā)展經(jīng)濟的很重要的原因之一。一個位置便利的商店的投資潛力是巨大的，交通流量就是資產(chǎn)，這是一個允許財富資本快速增長的重要因素?！　〔灰徺I分散產(chǎn)權(quán)的商店，只能購買獨立產(chǎn)權(quán)的商店。如果購物中心的整體情況很差，你的商店不能出售，租也不能出租的話就會有很大風險。那種小型物業(yè)商店似乎成本低廉，實際上，投資變化很大。財產(chǎn)分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資者的經(jīng)營意愿，很容易出現(xiàn)惡性競爭，**終將成為小商品和小市場。

• 問 投資商鋪有風險嗎？商鋪還適合投資嗎？
  答

  購買商鋪的風險 六大注意點：　　1、要有商鋪的風險意識?！　￠_店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現(xiàn)在不是“一鋪養(yǎng)三代”的時代，如果運行不暢，有可能“三代養(yǎng)一鋪”?！　?、盡量不買商場里的商鋪?！　〔毁I產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來成本低，其實投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭，**終淪落成小商品、小集市式的商場。　　3、買商鋪之前多調(diào)查?！　≠I了商鋪，你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調(diào)查，面積一樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型?周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌?在保守估計的營業(yè)額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構(gòu)投資者那樣撰寫投資報告，但你的心里得有本清晰的賬?！　?、買了商鋪，不是就此捧上了“金飯碗”?！　ι啼佂顿Y的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術(shù)條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業(yè)在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間后，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養(yǎng)鋪期，也看不到希望在哪里。

  全部5個回答>
• 問 投資商鋪要注意哪些買房細節(jié)？
  答

  .買商鋪要有前瞻性。 并不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。當然，除了關(guān)注市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來同業(yè)競爭的情況。

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• 問 投資商鋪注意事項有哪些呢？
  答

  (一)業(yè)主要注意四大的問題1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質(zhì)是否有問題必須落實，以免簽定購房合同之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。2.付款方式購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前**高可以貸5成，年限**高為10年;**后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔的風險。3.**款與尾款間隔時間，時間不宜過長。4.支付訂金后的違約責任及違約罰則。(二)客戶要注意的三大問題1.產(chǎn)權(quán)購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結(jié)構(gòu)就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃氣、弱電設施、排污化油設施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。

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