??一房多賣構(gòu)成犯罪嗎?是承擔(dān)民事責(zé)任還是追究刑事責(zé)任?

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• 137****2379

  
  1.民事責(zé)任是指民事主體違反民事法律規(guī)范所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。民事責(zé)任包括合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。
  
  2.行政責(zé)任是指個人或者單位違反行政管理方面的法律規(guī)定所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。行政責(zé)任包括行政處分和行政處罰。
  
  3.刑事責(zé)任是指違反刑事法律規(guī)定的個人或者單位所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
  
  4.民事責(zé)任重在補(bǔ)償性，而刑事責(zé)任重在懲罰性，行政責(zé)任重在處罰。民事責(zé)任的前提是有損害發(fā)生，而刑事責(zé)任不論傷害與否，均承擔(dān)懲罰性責(zé)任。
  
  5.民事責(zé)任主要是一種財產(chǎn)責(zé)任，而刑事責(zé)任主要是剝奪人身自由，甚至生命，行政責(zé)任主要是處罰處分。

  查看全文↓ 2019-03-24 09:41:22
• 151****1569

  顧某有一套90平米的房子，他同時分別委托兩家中介賣房，并且同時以240萬的價格賣給了李某和孫某。**后兩人都找顧某辦理過戶手續(xù)時，才知道他將房子賣給了兩個人，那么顧某的行為該如何認(rèn)定呢？
  首先，從法理和有關(guān)的法律規(guī)定來看，“一房二賣”首先應(yīng)該承當(dāng)違約的民事責(zé)任，其次，如果具備要件，還可以追究刑事責(zé)任。刑法第224條明確規(guī)定了合同詐騙的刑事責(zé)任：以非法占有為目的，在簽訂、履行合同的過程中，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的，處以三年以下有期徒刑或者拘役。
  其次，一房二賣是否涉嫌刑事犯罪，要看是不是具備了刑法所規(guī)定的犯罪要件。
  第一，要看賣房者主管上是否是想要非法占有對方當(dāng)事人的財物。如果賣房者一房二賣是為了通過毀約獲取更多的利潤，比如第二個買家出價更高，那么這種應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事的違約責(zé)任；相反，如果賣方者本來就沒打算交房，只是為了非法占有買房的房款，那么其行為就構(gòu)成合同詐騙罪。
  第二，還要看賣房者是否利用買賣合同，實(shí)施騙取對方數(shù)額較大財物的行為。如果賣房者毀約后，能夠及時的返還購房款，或者主動積極的與買方協(xié)商，一般只是民事糾紛。而一房二賣能構(gòu)成合同詐騙罪，主要是指賣房者與多個買方就一套房簽訂買賣合同后，既不履行合同義務(wù)又拒不退款，或者攜款逃匿、或者用于揮霍，從而導(dǎo)致房款無法返還。
  因此，對于一房二賣而言，由于在實(shí)踐中，賣房者會隱瞞房子已經(jīng)被賣掉或者已經(jīng)被抵押的事實(shí)，因而這就屬于虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相。不過，具體是否成立合同詐騙罪，關(guān)鍵在于看賣房者在一房二賣是，是否具有不履行合同義務(wù)、非法占有他人房款的主觀目的。
  

  查看全文↓ 2019-03-24 09:38:44
• 151****7895

  一般情況下,一房多賣不是刑事案件,屬于民事糾紛,我們處理的多起類似案件,主要是通過訴訟處理,一房多賣,看具體情行可以按欺詐主張,或者要求全額差價。當(dāng)然我們優(yōu)先希望的是保留客戶房屋所有權(quán)。

  查看全文↓ 2019-03-24 09:38:10

相關(guān)問題

• 問 一房多賣構(gòu)成犯罪嗎？承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？
  答

  1、從民事責(zé)任角度分析（1）對于有效合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（2）對于可撤銷合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。（3）對于無效合同的當(dāng)事人無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。2、從行政責(zé)任角度分析根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。3、從刑事責(zé)任角度分析根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時才構(gòu)成犯罪。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數(shù)額較大。

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• 問 開發(fā)商一房多賣構(gòu)成犯罪嗎？也就是所謂的一房兩賣，是否構(gòu)成刑事犯罪？
  答

  在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。1、在主觀上，合同詐騙罪的行為人，其主要目的是利用合同形式騙取對方當(dāng)事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。2、在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為已有；還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對方財物等。因此，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進(jìn)入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款

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• 問 開發(fā)商一房多賣構(gòu)成犯罪嗎
  答

  第一，已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對其主張權(quán)利。如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。第二，未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導(dǎo)致原商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

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• 問 開發(fā)商一房多賣構(gòu)成犯罪嗎?開發(fā)商一房兩賣用錢還銀行貸款是否構(gòu)成犯罪？
  答

  要看具體案情。多數(shù)情況下，應(yīng)當(dāng)按民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。但房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實(shí)的方法，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的行為。在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。1、在主觀上，合同詐騙罪的行為人，其主要目的是利用合同形式騙取對方當(dāng)事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。2、在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為已有；還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對方財物等。因此，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進(jìn)入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款。

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• 問 ??開發(fā)商一房多賣構(gòu)成犯罪嗎？怎么預(yù)防開發(fā)商一房多賣？
  答

  開發(fā)商一房多買，其實(shí)這種現(xiàn)象我們并不難看到。那么我們該如何防止開發(fā)商一房多賣呢?遭遇一房多賣購房者又該如何維權(quán)呢?小編在這里為大家搜集了一些資料，希望可以幫助到大家。商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，**高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。為了保證買受人對其所購房屋擁有依法受保護(hù)的所有權(quán)，我國《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會一房多賣，**后也許只有出價**高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買受人的利益因此受到極大損害。為防止這種情況的發(fā)生，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預(yù)售買賣合同，即可向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，保證將來獲得對于不動產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。遭遇一房多賣購房者如何維權(quán)？遭遇一房多賣時購房者首先可以確定購房合同是否有效，能否取得房屋所有權(quán)要看合同簽訂的時間。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。不能履行的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記但開發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買賣合同成立時間在先的買受人履行合同的請求。所以能否取得房屋所有權(quán)要區(qū)分所有購房人簽訂合同的時間順序，以及是否有購房人已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)。

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