??二手房怎樣過(guò)戶?二手房過(guò)戶常見(jiàn)問(wèn)題有哪些?

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• 157****0984

  1、賣(mài)方以出售二手房時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  2、依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的二手房是共有財(cái)產(chǎn)，賣(mài)方在出賣(mài)時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意，否則，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  3、司法實(shí)踐中，常有共有人以出售二手房時(shí)沒(méi)有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  4、當(dāng)二手房產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買(mǎi)方在買(mǎi)房時(shí)很難判斷其所購(gòu)二手房是一人所有或是共同共有。
  5、一是二手房出售時(shí)，權(quán)利登記僅為賣(mài)方一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方系二手房的完全權(quán)利人，其與賣(mài)方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。
  
  6、二是二手房出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  7、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份價(jià)格不同的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)二手房成交價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，賣(mài)方要求認(rèn)定二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  8、賣(mài)方以出售二手房時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  9、依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的二手房是共有財(cái)產(chǎn)，賣(mài)方在出賣(mài)時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意，否則，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  10、司法實(shí)踐中，常有共有人以出售二手房時(shí)沒(méi)有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  11、當(dāng)二手房產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)， 買(mǎi)方在買(mǎi)房時(shí)很難判斷其所購(gòu)二手房是一人，所有或是共同共有。
  
  12、一是二手房出售時(shí)，權(quán)利登記僅為賣(mài)方一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方系二手房的完全權(quán)利人，其與賣(mài)方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。
  
  13、二是二手房出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  14、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份價(jià)格不同的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)二手房成交價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，賣(mài)方要求認(rèn)定二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-14 17:35:08
• 134****9562

  過(guò)戶辦理流程：
  
  一、到“登記信息、驗(yàn)證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗(yàn)證手續(xù);
  
  二、到“房地產(chǎn)估價(jià)”窗口辦理評(píng)估手續(xù);
  
  三、到“公證”窗口辦理公證手續(xù);
  
  1.申請(qǐng)人的居民身份證或戶口簿及其復(fù)印件;
  
  2.代理人代為申請(qǐng)的，委托代理人需提交授權(quán)委托書(shū)和身份證及其復(fù)印件;其他代理人需提交有代理權(quán)資格的證明;
  
  3.被繼承房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明;
  
  4.被繼承人的死亡證明;
  
  5.法定繼承人已死亡，需提交死亡證明及親屬關(guān)系證明;
  
  6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關(guān)親屬關(guān)系證明;
  
  7.公證人員認(rèn)為應(yīng)提交的其他證明、材料;
  
  四、到“私房交易”窗口辦理交易手續(xù);
  
  五、到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅;
  
  六、到“產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)。
  
  二手房過(guò)戶時(shí)應(yīng)該需要注意？
  
  一、房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全
  
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)，所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  
  有些房屋有好幾個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  二、明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任
  
  在合同中一定要注明正式的成交價(jià)格，還有交易的時(shí)間、交易稅費(fèi)，還有關(guān)于稅費(fèi)到底由買(mǎi)賣(mài)雙方的哪一方負(fù)責(zé)。從稅收政策來(lái)看，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，歸客戶交納的稅費(fèi)為契稅、土地出讓金。
  
  三、要明確買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任
  
  如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在簽定合同時(shí)，雙方利益上應(yīng)得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)完全統(tǒng)一。
  
  四、明確付款方式和時(shí)間
  
  雙方應(yīng)該在二手房交易合同中明確付款方式和時(shí)間，如**款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間，確保買(mǎi)方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依，較好地維護(hù)自身權(quán)益。因批貸不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮，因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。
  
  五、物業(yè)交割要清楚
  
  在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)候，千萬(wàn)不要忘記物業(yè)交割環(huán)節(jié)附加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。
  
  六、過(guò)戶時(shí)間要明確
  
  過(guò)戶時(shí)間要明確，買(mǎi)房人**在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋**終屬于我，因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買(mǎi)方需慎重和簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限

  查看全文↓ 2019-03-14 17:34:58
• 136****8950

  買(mǎi)二手房需要繳納的稅費(fèi)如下：
  1.個(gè)人所得稅：1%賣(mài)方出（以家庭為單位唯一一套住宅滿五年免征）；
  2.契稅：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；買(mǎi)方出；
  3.營(yíng)業(yè)稅：5.6%賣(mài)方出（滿兩年免征）；
  4.交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元買(mǎi)賣(mài)雙方一家一半；
  5.工本費(fèi):80元買(mǎi)方；

  查看全文↓ 2019-03-14 17:34:50
• 144****5424

  一般交易過(guò)戶后15個(gè)工作日之內(nèi)就會(huì)發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)證，只要你領(lǐng)到了不動(dòng)產(chǎn)證就沒(méi)有問(wèn)題。關(guān)鍵是在過(guò)戶到領(lǐng)證的這段時(shí)間內(nèi)，有可能出現(xiàn)退件（資料不全或者瑕疵）、查封（業(yè)主債務(wù)）等問(wèn)題。除此以外沒(méi)有什么糾紛。當(dāng)然，在交易過(guò)戶之日交易雙方應(yīng)該辦理房屋交付，清理欠費(fèi)，辦理物業(yè)交接，還要注意業(yè)主的戶籍是否已遷出。

  查看全文↓ 2019-03-14 17:34:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎樣過(guò)戶二手房?二手房過(guò)戶常見(jiàn)問(wèn)題有哪些?
  答

  二手房過(guò)戶需要注意以下幾個(gè)環(huán)節(jié)1、查詢滬籍狀況。在交易之前，查詢房屋戶籍狀況是非常必要的。房屋戶籍通常是由該房屋所在地派出所管理。一旦遷戶有問(wèn)題，買(mǎi)方可以拒絕購(gòu)買(mǎi)2、核實(shí)相關(guān)證件。購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方出示戶口本，自己復(fù)印后留印戶口復(fù)印件，以確認(rèn)房子的戶籍狀況。3、明確違約責(zé)任。在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可以在合同上注明相關(guān)條款，買(mǎi)方要明確兩方面：一方面是付款的時(shí)間，買(mǎi)方只有在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口遷出時(shí)，才可以付清全部的購(gòu)房款;另一方面是明確了違約責(zé)任，就可免除買(mǎi)方在損害方面的舉證責(zé)任，不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

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• 問(wèn) 如何過(guò)戶二手房?二手房過(guò)戶常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？
  答

  應(yīng)注意：提示買(mǎi)賣(mài)雙方都帶齊證件、資料。按流程每一步完成就馬上辦下一步。手續(xù)是：簽買(mǎi)賣(mài)合同、遞件、交稅、完稅過(guò)戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時(shí)程序不同，比方有可能先交稅再遞件。簽買(mǎi)賣(mài)合同是指：買(mǎi)賣(mài)雙方連同中介方（如果有的話），就房產(chǎn)價(jià)格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。遞件是指：買(mǎi)賣(mài)雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請(qǐng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買(mǎi)方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門(mén)開(kāi)具。賣(mài)方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費(fèi)發(fā) 票等原件。交房管局買(mǎi)賣(mài)合同可以用房管局版本到房管局后再簽。（大城市有很多已實(shí)行網(wǎng)簽的，就是在網(wǎng)上先申請(qǐng)預(yù)受理號(hào)和填表，再遞件，免得你在房管局排隊(duì)）交稅是指：房管局收件后，按其要求時(shí)間到相關(guān)稅局部門(mén)交納各種稅費(fèi)。買(mǎi)賣(mài)雙方各自帶身份證原件交各自的稅費(fèi)。完稅過(guò)戶是指：買(mǎi)賣(mài)雙方交納各自稅費(fèi)后，雙方一起帶身份證和各自交稅費(fèi)的全部發(fā) 票單據(jù)，到房管局審察確認(rèn)已完稅，完成過(guò)戶，領(lǐng)取過(guò)戶回執(zhí)。領(lǐng)證是指：買(mǎi)方按過(guò)戶回執(zhí)指定時(shí)間，帶身份證和過(guò)戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

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• 問(wèn) 如何過(guò)戶二手房?二手房過(guò)戶常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？
  答

  應(yīng)注意：提示買(mǎi)賣(mài)雙方都帶齊證件、資料。按流程每一步完成就馬上辦下一步。手續(xù)是：簽買(mǎi)賣(mài)合同、遞件、交稅、完稅過(guò)戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時(shí)程序不同，比方有可能先交稅再遞件。簽買(mǎi)賣(mài)合同是指：買(mǎi)賣(mài)雙方連同中介方（如果有的話），就房產(chǎn)價(jià)格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。遞件是指：買(mǎi)賣(mài)雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請(qǐng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買(mǎi)方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門(mén)開(kāi)具。賣(mài)方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費(fèi)發(fā) 票等原件。交房管局買(mǎi)賣(mài)合同可以用房管局版本到房管局后再簽。（大城市有很多已實(shí)行網(wǎng)簽的，就是在網(wǎng)上先申請(qǐng)預(yù)受理號(hào)和填表，再遞件，免得你在房管局排隊(duì)）交稅是指：房管局收件后，按其要求時(shí)間到相關(guān)稅局部門(mén)交納各種稅費(fèi)。買(mǎi)賣(mài)雙方各自帶身份證原件交各自的稅費(fèi)。完稅過(guò)戶是指：買(mǎi)賣(mài)雙方交納各自稅費(fèi)后，雙方一起帶身份證和各自交稅費(fèi)的全部發(fā) 票單據(jù)，到房管局審察確認(rèn)已完稅，完成過(guò)戶，領(lǐng)取過(guò)戶回執(zhí)。領(lǐng)證是指：買(mǎi)方按過(guò)戶回執(zhí)指定時(shí)間，帶身份證和過(guò)戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

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• 問(wèn) ??二手房過(guò)戶都需要什么手續(xù)?房子買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶常見(jiàn)問(wèn)題有哪些?
  答

  二手房過(guò)戶流程：1、收件前，申請(qǐng)人到測(cè)繪部門(mén)辦理房屋面積測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪，領(lǐng)取結(jié)果；2、申請(qǐng)人備齊資料到收件窗口申請(qǐng)登記；3、收件人員進(jìn)行收件預(yù)審后立案受理，預(yù)約過(guò)戶時(shí)間，涉及抵押(按揭)，同時(shí)受理抵押登記，核發(fā)《房地產(chǎn)申請(qǐng)登記回執(zhí)》。4、辦案人員對(duì)資料進(jìn)行審核，根據(jù)需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；5、申請(qǐng)人按預(yù)約的過(guò)戶時(shí)間，到過(guò)戶窗口領(lǐng)取繳款單，繳納有關(guān)稅費(fèi)；6、申請(qǐng)人憑稅費(fèi)發(fā)票到過(guò)戶窗口辦理交易過(guò)戶手續(xù)；7、申請(qǐng)人到發(fā)件窗口領(lǐng)取房地產(chǎn)證。屬抵押(按揭)同時(shí)領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證。

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• 問(wèn) 二手房糾紛可以怎么處理？**常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容不完整1)二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。2)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書(shū)資料的移交。3)價(jià)款是合同中**重要的條款，合同中應(yīng)主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。4)雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。5)合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。6)支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

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