??地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)嗎?小區(qū)地下車庫(kù)到底歸誰(shuí)所有?

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• 157****6562

  在判斷地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)時(shí)，首先應(yīng)明確幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：
  
  1、合同是否約定
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，也就說(shuō)，允許開(kāi)發(fā)商和業(yè)主通過(guò)約定的方式確定車庫(kù)的權(quán)屬。
  
  地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)是否在商品房買(mǎi)賣合同中約定，如有約定從約定，沒(méi)有約定則根據(jù)下文標(biāo)準(zhǔn)判斷；
  
  2、是否計(jì)入公攤面積
  
  如該地下車庫(kù)計(jì)已入業(yè)主公攤面積，那么小區(qū)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫(kù)的面積，此時(shí)，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有。如地下車庫(kù)并沒(méi)有計(jì)入公攤面積，則車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。
  
  3、是否是人防工程改造車庫(kù)
  
  根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時(shí)期人防工程可以為經(jīng)濟(jì)建設(shè)與人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)統(tǒng)一由國(guó)家使用，同時(shí)規(guī)定了“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，此時(shí)如該地下車庫(kù)為人販工程改造的車庫(kù)，在和平時(shí)期，開(kāi)發(fā)商對(duì)自己投資建設(shè)的車庫(kù)有使用、收益的權(quán)利。
  
  查詢產(chǎn)權(quán)歸屬：
  
  一般情況下，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)公布詳細(xì)的地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)資料，業(yè)主公約想要得到相關(guān)資料可以根據(jù)《政府信息公開(kāi)條例》向人民政府申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。
  
  1．測(cè)繪報(bào)告
  
  通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)對(duì)小區(qū)進(jìn)行整體測(cè)繪做出的測(cè)繪報(bào)告，可以得知小區(qū)停車位的權(quán)屬，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商銷售地下車位時(shí)必須取得測(cè)繪報(bào)告，而且測(cè)繪報(bào)告中還會(huì)詳細(xì)標(biāo)注計(jì)入公攤的建筑面積，此外業(yè)主還可以要求開(kāi)發(fā)商告知車位是否計(jì)入公攤。
  
  2．銷售許可證
  
  開(kāi)發(fā)商出售地下車位需要取得房產(chǎn)管理部門(mén)的銷售許可證，因此可以申請(qǐng)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商的銷售許可證的具體內(nèi)容以及許可文件。

  查看全文↓ 2019-03-07 18:33:37
• 142****7349

  判定小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)是否應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：1)開(kāi)發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi);2)開(kāi)發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供地下車庫(kù);3)開(kāi)發(fā)商把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi);4)根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的。
  
  地下車庫(kù)是對(duì)地下空間資源的利用，和地表上某獨(dú)立單元房間對(duì)地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時(shí)都需要額外投資。地下車庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨(dú)立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在。
  
  因此，雖然確定地下車庫(kù)的所有權(quán)的歸屬尚無(wú)法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。
  
  如違法建筑的建造人，他肯定是無(wú)法取得法律上的所有權(quán)，但實(shí)際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對(duì)他的違法建筑具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-07 18:33:31
• 157****1904

  規(guī)劃內(nèi)的地下車庫(kù)，《物權(quán)法》第74條中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”該規(guī)定實(shí)質(zhì)已經(jīng)承認(rèn)開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃內(nèi)車庫(kù)車位的原始所有權(quán)。
  
  規(guī)劃外的車位車庫(kù)，《物權(quán)法》第74條作出了明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或是其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?br/>
  如果要辦理車位的產(chǎn)權(quán)證，首先必須是專有部位，不在小區(qū)業(yè)主的公攤范圍之內(nèi)。地上車庫(kù)，必須是有墻分離的獨(dú)立車庫(kù)，且層高達(dá)2.2米以上；地下車位、利用架空層等作車位的，必須有明確界址點(diǎn)（車位之間的分割點(diǎn)），且層高2.2米以上，經(jīng)過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)為車位用途的，才能取得產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-03-07 18:33:26

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??小區(qū)地下車庫(kù)值得買(mǎi)嗎?地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)嗎?
  答

  伴隨著私家車的增多，停車難已經(jīng)成為了一種普遍現(xiàn)象。所以要不要買(mǎi)停車位，是讓許多業(yè)主頭疼的事情。畢竟，購(gòu)買(mǎi)車位不像購(gòu)房，可以進(jìn)行分期貸款，通常是一次性全額付款。買(mǎi)的話，買(mǎi)房資金壓力大，再買(mǎi)個(gè)車位，資金就更緊張了。不買(mǎi)的話，怕今后沒(méi)地方停車、怕車位漲價(jià)、怕買(mǎi)不到好位置、怕車位賣光。那么，買(mǎi)房時(shí)到底有沒(méi)有必要買(mǎi)停車位呢？買(mǎi)車位的優(yōu)勢(shì)：1、車位屬于稀缺資源，屬增值品車位和房子一樣，都是占用土地資源的，所以，未來(lái)的車位肯定會(huì)越來(lái)越稀缺，從當(dāng)前的停車位情況就可以看出，停車難的問(wèn)題與買(mǎi)房難同樣嚴(yán)重。所以，買(mǎi)停車位和買(mǎi)房子一樣，都具備一定的價(jià)值增長(zhǎng)潛力，轉(zhuǎn)手之后獲得增值收益。而且，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，車位的收益率在3％－5％之間。2、買(mǎi)車位停放的車輛更安全一般來(lái)說(shuō)，地下車庫(kù)的車位是用來(lái)買(mǎi)賣的，道路上的劃線車位多用于出租。露天停放的車輛面臨著風(fēng)吹雨打日曬，冬涼夏熱等對(duì)愛(ài)車造成的損耗，還會(huì)有刮蹭劃傷等風(fēng)險(xiǎn)，如果造成道路堵塞或者擋住了其他車輛的行駛路線，還得時(shí)刻準(zhǔn)備著去挪車。買(mǎi)車位停車庫(kù)的話，這些風(fēng)險(xiǎn)就可以避免，而且因?yàn)檐噹?kù)有專門(mén)的管理人員，車輛的安全也更有保障。3、節(jié)省時(shí)間在車位資源緊張的時(shí)代，每天都要面臨著找車位、搶車位的緊迫感。下班回家晚了，找個(gè)車位停車就得繞著小區(qū)走上好幾圈，浪費(fèi)了不少時(shí)間，或者是上班的時(shí)候，愛(ài)車的出口被其他車輛堵住，還得等待前車的主人把車開(kāi)走才能行駛，耽誤的時(shí)間可不是一點(diǎn)點(diǎn)。買(mǎi)的車位，在專業(yè)的管理之下，無(wú)論是停車還是開(kāi)車出去都不用著急車位被占，更不用擔(dān)心停車不規(guī)范影響自己的上班時(shí)間。4、帶車位的房子更容易增值車子和房子作為標(biāo)配，那么帶車位的房子和沒(méi)有車位的房子同時(shí)在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓出售的話，前者會(huì)更容易脫手一些，如果打包買(mǎi)賣的話，相信買(mǎi)房的人會(huì)更傾向于有車位的房子，省心省事，未來(lái)還有無(wú)限價(jià)值增長(zhǎng)的可能，穩(wěn)賺不賠。買(mǎi)車位的劣勢(shì)：1、買(mǎi)車位費(fèi)用支出大買(mǎi)車位一次性付款或者是貸款的話也要付一大筆**，這比起一月一交的租車位費(fèi)用來(lái)說(shuō)確實(shí)太過(guò)龐大。而且現(xiàn)在大多數(shù)銀行是不提供車位貸款的，買(mǎi)車位的人一次性付款的可能性是很大，買(mǎi)房后再買(mǎi)車位，前期壓力更大。2、管理費(fèi)用買(mǎi)了車位并不代表你不需要再交錢(qián)了，買(mǎi)完車位之后，每一段時(shí)期還要繳納一定的車位管理費(fèi)，就像是買(mǎi)房要交物業(yè)費(fèi)一樣。這對(duì)買(mǎi)車位者來(lái)說(shuō)也是一大消費(fèi)壓力。租車位優(yōu)勢(shì)：1、分批次交納租金費(fèi)用比起一次性交納購(gòu)置車位款項(xiàng)要輕松的多租車位的租金是按月交納，買(mǎi)車位的錢(qián)是一次性交納，相比之下，很多人更愿意接受一點(diǎn)點(diǎn)的付出。確實(shí)，用租車位的方法每次交納的錢(qián)少，而且租期也靈活，給人的整體壓力也會(huì)小很多。2、將買(mǎi)車位的租金進(jìn)行理財(cái)，收益也許比車位增值要快要多有些喜歡理財(cái)?shù)娜丝赡軙?huì)算一筆理財(cái)賬，覺(jué)得手里的資金去做其他渠道的理財(cái)要比買(mǎi)車位賺錢(qián)的多，于是便將買(mǎi)車位的錢(qián)用作其他理財(cái)了。租車位的劣勢(shì)：3、長(zhǎng)期租車位成本和風(fēng)險(xiǎn)比較高不同社區(qū)車位的出租方式是不一樣的，有一些小區(qū)甚至奉行“只售不租”的方式或者是高于周邊社區(qū)的計(jì)費(fèi)方式，每天的停車成本或者說(shuō)是每月的停車成本是不固定的，還隨時(shí)面臨著租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)。同樣的，愛(ài)車沒(méi)有固定的場(chǎng)所，還會(huì)經(jīng)常面臨各種刮蹭風(fēng)險(xiǎn)，除了金錢(qián)，也浪費(fèi)了更多的時(shí)間和精力。4、車位續(xù)租問(wèn)題對(duì)于選擇租車位而不是買(mǎi)車位的人來(lái)說(shuō)，基本可以確定他也不會(huì)將車位租上四五十年，一般會(huì)是五年十年之類的合約期，如果合約到期，那么續(xù)租問(wèn)題就會(huì)暴露。隨著越來(lái)越多的車輛的使用，停車問(wèn)題會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，一旦有空余的車位沒(méi)有租約，相信很多人會(huì)趁虛而入的。如果未來(lái)租不到車位該怎么辦，停車問(wèn)題又該如何解決呢？這些都是租車位者需要考慮的。提醒：購(gòu)買(mǎi)車位這些細(xì)節(jié)要注意如果確定需要購(gòu)買(mǎi)車位了，有一些細(xì)節(jié)還是需要注意：1.選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇入住率不高的新交房項(xiàng)目，提前購(gòu)買(mǎi)的話，會(huì)有更好的停車位置可供選擇。因?yàn)槌墒煨^(qū)車位已被先入住的業(yè)主買(mǎi)完或租完，后入住的業(yè)主很難再買(mǎi)到好的車位了。2.看清車位有多少年產(chǎn)權(quán)一般而言，查詢小區(qū)的“土地用途和使用年限”，若寫(xiě)到“地下車庫(kù)：70年”，說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目的車位產(chǎn)權(quán)年限為70年。同時(shí)，還要看能否辦理產(chǎn)權(quán)證，比如有的聲稱購(gòu)房送車位，要辨別開(kāi)發(fā)商送的車位屬于產(chǎn)權(quán)車位，還是只是車位的使用權(quán)。擁有產(chǎn)權(quán)的車位，可以自由轉(zhuǎn)讓、出售，而車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要樓盤(pán)的物業(yè)公司介入，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較產(chǎn)權(quán)車位低，因此須慎重。3.注意選擇一個(gè)好的位置優(yōu)選單獨(dú)又離電梯口近的車位，單獨(dú)的車位空間大，離電梯口近搬東西方便；其次較好選擇一側(cè)靠墻或柱子的車位，不選擇靠管道、消防器材或者電控箱近的車位；不要靠近轉(zhuǎn)彎處就行，容易被拐彎的車刮花；出入口處的車庫(kù)不要選，出入會(huì)車有出意外的風(fēng)險(xiǎn)；被夾在兩車中間的車位不要選，兩邊都有車開(kāi)車門(mén)不好開(kāi)，左右門(mén)有被碰癟的風(fēng)險(xiǎn)；柱子在出口之間的車位不要選：比如出口需要向左，柱子在左邊。4、合同簽訂要細(xì)致購(gòu)買(mǎi)時(shí)，簽訂合同一定要細(xì)致，比如要求附上車位的結(jié)構(gòu)圖等。如果購(gòu)買(mǎi)地下停車位，一定要在購(gòu)買(mǎi)前實(shí)地查看清楚，比如說(shuō)地下車庫(kù)排水系統(tǒng)是否完善等

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??小區(qū)的地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)嗎?小區(qū)地下車庫(kù)值得購(gòu)買(mǎi)嗎?
  答

  買(mǎi)車位的優(yōu)勢(shì)：1、車位屬于稀缺資源，屬增值品車位和房子一樣，都是占用土地資源的，所以，未來(lái)的車位肯定會(huì)越來(lái)越稀缺，從當(dāng)前的停車位情況就可以看出，停車難的問(wèn)題與買(mǎi)房難同樣嚴(yán)重。所以，買(mǎi)停車位和買(mǎi)房子一樣，都具備一定的價(jià)值增長(zhǎng)潛力，轉(zhuǎn)手之后獲得增值收益。而且，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，車位的收益率在3％－5％之間。2、買(mǎi)車位停放的車輛更安全一般來(lái)說(shuō)，地下車庫(kù)的車位是用來(lái)買(mǎi)賣的，道路上的劃線車位多用于出租。露天停放的車輛面臨著風(fēng)吹雨打日曬，冬涼夏熱等對(duì)愛(ài)車造成的損耗，還會(huì)有刮蹭劃傷等風(fēng)險(xiǎn)，如果造成道路堵塞或者擋住了其他車輛的行駛路線，還得時(shí)刻準(zhǔn)備著去挪車。買(mǎi)車位停車庫(kù)的話，這些風(fēng)險(xiǎn)就可以避免，而且因?yàn)檐噹?kù)有專門(mén)的管理人員，車輛的安全也更有保障。3、節(jié)省時(shí)間在車位資源緊張的時(shí)代，每天都要面臨著找車位、搶車位的緊迫感。下班回家晚了，找個(gè)車位停車就得繞著小區(qū)走上好幾圈，浪費(fèi)了不少時(shí)間，或者是上班的時(shí)候，愛(ài)車的出口被其他車輛堵住，還得等待前車的主人把車開(kāi)走才能行駛，耽誤的時(shí)間可不是一點(diǎn)點(diǎn)。買(mǎi)的車位，在專業(yè)的管理之下，無(wú)論是停車還是開(kāi)車出去都不用著急車位被占，更不用擔(dān)心停車不規(guī)范影響自己的上班時(shí)間。4、帶車位的房子更容易增值車子和房子作為標(biāo)配，那么帶車位的房子和沒(méi)有車位的房子同時(shí)在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓出售的話，前者會(huì)更容易脫手一些，如果打包買(mǎi)賣的話，相信買(mǎi)房的人會(huì)更傾向于有車位的房子，省心省事，未來(lái)還有無(wú)限價(jià)值增長(zhǎng)的可能，穩(wěn)賺不賠。買(mǎi)車位的劣勢(shì)：1、買(mǎi)車位費(fèi)用支出大買(mǎi)車位一次性付款或者是貸款的話也要付一大筆**，這比起一月一交的租車位費(fèi)用來(lái)說(shuō)確實(shí)太過(guò)龐大。而且現(xiàn)在大多數(shù)銀行是不提供車位貸款的，買(mǎi)車位的人一次性付款的可能性是很大，買(mǎi)房后再買(mǎi)車位，前期壓力更大。2、管理費(fèi)用買(mǎi)了車位并不代表你不需要再交錢(qián)了，買(mǎi)完車位之后，每一段時(shí)期還要繳納一定的車位管理費(fèi)，就像是買(mǎi)房要交物業(yè)費(fèi)一樣。這對(duì)買(mǎi)車位者來(lái)說(shuō)也是一大消費(fèi)壓力。租車位優(yōu)勢(shì)：1、分批次交納租金費(fèi)用比起一次性交納購(gòu)置車位款項(xiàng)要輕松的多租車位的租金是按月交納，買(mǎi)車位的錢(qián)是一次性交納，相比之下，很多人更愿意接受一點(diǎn)點(diǎn)的付出。確實(shí)，用租車位的方法每次交納的錢(qián)少，而且租期也靈活，給人的整體壓力也會(huì)小很多。2、將買(mǎi)車位的租金進(jìn)行理財(cái)，收益也許比車位增值要快要多有些喜歡理財(cái)?shù)娜丝赡軙?huì)算一筆理財(cái)賬，覺(jué)得手里的資金去做其他渠道的理財(cái)要比買(mǎi)車位賺錢(qián)的多，于是便將買(mǎi)車位的錢(qián)用作其他理財(cái)了。租車位的劣勢(shì)：3、長(zhǎng)期租車位成本和風(fēng)險(xiǎn)比較高不同社區(qū)車位的出租方式是不一樣的，有一些小區(qū)甚至奉行“只售不租”的方式或者是高于周邊社區(qū)的計(jì)費(fèi)方式，每天的停車成本或者說(shuō)是每月的停車成本是不固定的，還隨時(shí)面臨著租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)。同樣的，愛(ài)車沒(méi)有固定的場(chǎng)所，還會(huì)經(jīng)常面臨各種刮蹭風(fēng)險(xiǎn)，除了金錢(qián)，也浪費(fèi)了更多的時(shí)間和精力。4、車位續(xù)租問(wèn)題對(duì)于選擇租車位而不是買(mǎi)車位的人來(lái)說(shuō)，基本可以確定他也不會(huì)將車位租上四五十年，一般會(huì)是五年十年之類的合約期，如果合約到期，那么續(xù)租問(wèn)題就會(huì)暴露。隨著越來(lái)越多的車輛的使用，停車問(wèn)題會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，一旦有空余的車位沒(méi)有租約，相信很多人會(huì)趁虛而入的。如果未來(lái)租不到車位該怎么辦，停車問(wèn)題又該如何解決呢？這些都是租車位者需要考慮的。提醒：購(gòu)買(mǎi)車位這些細(xì)節(jié)要注意如果確定需要購(gòu)買(mǎi)車位了，有一些細(xì)節(jié)還是需要注意：1.選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇入住率不高的新交房項(xiàng)目，提前購(gòu)買(mǎi)的話，會(huì)有更好的停車位置可供選擇。因?yàn)槌墒煨^(qū)車位已被先入住的業(yè)主買(mǎi)完或租完，后入住的業(yè)主很難再買(mǎi)到好的車位了。2.看清車位有多少年產(chǎn)權(quán)一般而言，查詢小區(qū)的“土地用途和使用年限”，若寫(xiě)到“地下車庫(kù)：70年”，說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目的車位產(chǎn)權(quán)年限為70年。同時(shí)，還要看能否辦理產(chǎn)權(quán)證，比如有的聲稱購(gòu)房送車位，要辨別開(kāi)發(fā)商送的車位屬于產(chǎn)權(quán)車位，還是只是車位的使用權(quán)。擁有產(chǎn)權(quán)的車位，可以自由轉(zhuǎn)讓、出售，而車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要樓盤(pán)的物業(yè)公司介入，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較產(chǎn)權(quán)車位低，因此須慎重。3.注意選擇一個(gè)好的位置優(yōu)選單獨(dú)又離電梯口近的車位，單獨(dú)的車位空間大，離電梯口近搬東西方便；其次較好選擇一側(cè)靠墻或柱子的車位，不選擇靠管道、消防器材或者電控箱近的車位；不要靠近轉(zhuǎn)彎處就行，容易被拐彎的車刮花；出入口處的車庫(kù)不要選，出入會(huì)車有出意外的風(fēng)險(xiǎn)；被夾在兩車中間的車位不要選，兩邊都有車開(kāi)車門(mén)不好開(kāi)，左右門(mén)有被碰癟的風(fēng)險(xiǎn)；柱子在出口之間的車位不要選：比如出口需要向左，柱子在左邊。4、合同簽訂要細(xì)致購(gòu)買(mǎi)時(shí)，簽訂合同一定要細(xì)致，比如要求附上車位的結(jié)構(gòu)圖等。如果購(gòu)買(mǎi)地下停車位，一定要在購(gòu)買(mǎi)前實(shí)地查看清楚，比如說(shuō)地下車庫(kù)排水系統(tǒng)是否完善等。

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• 問(wèn) 地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)嗎?
  答

  有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒(méi)有載明的，開(kāi)發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫(kù)），這種停車位沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。王海提示：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也無(wú)權(quán)擅自處理這些車位（庫(kù)），它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

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• 問(wèn) 你知道小區(qū)里地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)嗎?
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  　目前我國(guó)商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車位；第二種是住宅小區(qū)地下停車位；第三種是樓房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車位。對(duì)于這四種停車位的物權(quán)歸屬，我們將逐一討論：　　一、住宅小區(qū)地面停車位：　　所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施，是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人（即建筑物區(qū)分所有人）便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上?！　?shí)際上地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因?yàn)榈孛嫱＼囄恢皇峭ㄟ^(guò)劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。（陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。）因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關(guān)于它的使用，有學(xué)者認(rèn)為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有?！　〗Y(jié)合我國(guó)實(shí)際，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)（即全體區(qū)分所有人的代表機(jī)構(gòu)）交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定（比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支）后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位。否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為?！　《?、住宅小區(qū)地下停車位：　　所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，土地的需求日益膨脹，很多開(kāi)發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展?！　≡谖覈?guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的（所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。），即該停車位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額?！　∫簿褪钦f(shuō)，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)偅叵陆ㄖ锉愠闪瞬环謹(jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。依據(jù)“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑物容積率的建筑物是主物，不計(jì)算建筑物容積率的建筑物是從物。此時(shí)的地下停車場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主?！　∷?，住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，住宅小區(qū)地下停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支?！　⊥瑫r(shí)，停車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。然而，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積?！　∫虼耍摲N停車位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開(kāi)發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過(guò)買(mǎi)賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無(wú)須繳納車位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)?！　∪?、樓房首層架空停車位：　　所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，也不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形如出一轍，樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有。　　四、樓房屋頂平臺(tái)停車位：　　所謂樓房屋頂平臺(tái)停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。對(duì)于樓房屋頂平臺(tái)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬頗有爭(zhēng)議，有學(xué)者認(rèn)為其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有?！　《牢业目捶?，我認(rèn)為應(yīng)屬于由**高一層的區(qū)分所有人所有也就是屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍。因?yàn)楫?dāng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了此房屋時(shí)，他也同時(shí)擁有了此房屋的所有權(quán)，頂樓部分相當(dāng)于房屋的附屬部分，也由**高一層的區(qū)分所有人所有了。同理，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車位，而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意之后才可。當(dāng)然，如果物業(yè)公司提供看管服務(wù)，也可以收取一定的看管費(fèi)用。

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• 問(wèn) ??地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)嗎?購(gòu)買(mǎi)地下車庫(kù)能辦產(chǎn)權(quán)證嗎?
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  產(chǎn)權(quán)車位也是有車位房產(chǎn)證的，買(mǎi)入和辦理手續(xù)跟買(mǎi)房子的手續(xù)一樣，房產(chǎn)證也是一樣，只是內(nèi)容不一樣?！兜叵驴臻g建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定》對(duì)地下空間建設(shè)用地、供地方式做了十分具體規(guī)定：社會(huì)公共及地下停車庫(kù)、用地單位利用自有土地開(kāi)發(fā)建設(shè)并向社會(huì)提供公共服務(wù)的地下停車庫(kù)，可以劃撥方式供地，但不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓、銷售或長(zhǎng)期租賃。

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