??什么樣的問題屬于樓房質(zhì)量問題呢？有質(zhì)量問題如何解決?

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• 158****3482

  常見的房屋質(zhì)量問題
  1、樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜；整體強(qiáng)度不夠，樓體受震動(dòng)后或在大風(fēng)中擺動(dòng)；因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。
  2、裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。
  3、滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí)，滲漏嚴(yán)重會(huì)影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關(guān)系。
  4、墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時(shí)在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會(huì)造成墻皮大面積脫落。
  5、隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達(dá)不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達(dá)不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。
  6、門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時(shí)間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形的問題，嚴(yán)重者起不到隔斷視線、擋風(fēng)遮雨的效果，有的無法關(guān)閉、開啟。產(chǎn)生上述問題的原因在于選用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質(zhì)量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。 7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費(fèi)資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設(shè)計(jì)不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過關(guān)。
  8、水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計(jì)種類不完善，設(shè)計(jì)位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設(shè)備甚至存在漏電、火災(zāi)隱患。
  9、公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便、樓梯寬度過小、電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定、公用照明設(shè)施不完善、消防安全設(shè)施缺乏等等。 看驗(yàn)不同房屋的方法
  1．高層建筑。高層住宅雄偉氣派，因其采用預(yù)制模板和灌漿工藝建造，抗震強(qiáng)度較高，造價(jià)也高。其中的電梯、過道、門廳等配套設(shè)施占用了很大的空間，加大了費(fèi)用。住高層住宅視野寬闊、清靜、衛(wèi)生、夏季通風(fēng)效果良好都是很大的優(yōu)點(diǎn)。但高層住宅有很多不便之處，尤其是目前的電梯質(zhì)量不夠穩(wěn)定，如維修不及時(shí)或遇上停電，給上下樓帶來很多麻煩。其次，高層住宅樓的用水采用水箱式，很容易造成二次污染。還應(yīng)看到，高層住宅過于集中的地方，相應(yīng)地造成人口密度大，給交通帶來很大壓力。
  2．多層住宅。多層住宅更接近人的尺度，令人感到親切安寧。多層住宅造價(jià)低，施工簡(jiǎn)便，工期短。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層住宅。多層住宅一般規(guī)格整齊通風(fēng)，采光狀況良好，多采用單元門式，出入方便。
  3．躍層式住宅。躍層式住宅多用于公寓的設(shè)計(jì)。在普通住宅中，往往用于頂層的住戶，為了充分利用樓頂?shù)钠旅嬖O(shè)計(jì)所構(gòu)成的空間，在戶內(nèi)分為上下兩層，以獨(dú)立的室內(nèi)樓梯相聯(lián)系，有的在頂層還設(shè)有戶外平臺(tái)，充分利用了樓宇的外部造型。躍層式住宅新穎別致，增大了住房的面積，易于空間的利用，居室之間的獨(dú)立性和私秘性相對(duì)加強(qiáng)。使家居內(nèi)部有“曲徑通幽”、“柳暗花明”的味道，彌補(bǔ)了頂層住宅的種種不便，是一種很受歡迎的格局。 4．復(fù)式住宅。復(fù)式住宅是一種全新的居住格局，相對(duì)于躍層式住宅要簡(jiǎn)易一些。與躍層式一樣戶內(nèi)分為上下兩層，所不同的是，在設(shè)計(jì)中增加了每層的層高，然后在較高的居室內(nèi)部加一層樓板，形成樓上樓下的格局，樓下作為起居、進(jìn)餐、會(huì)客之用，樓上為貯藏和休息。這種居室有多處壁柜，可省去添置家具的費(fèi)用。雖然復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅增加了樓的利用系數(shù)，增大了使用面積，但它的缺點(diǎn)也是顯而易見的，主要是居室內(nèi)部的層高過低，樓下室高只有2米，而一般住宅是2．7米，樓上室高只有1．2米，成年人無法直立，也使人感到壓抑，但它的新穎性、實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性仍受到買房者的歡迎，不失為安家置業(yè)的一種選擇。 選擇什么樣的樓房，置業(yè)者可根據(jù)自己的喜好、經(jīng)濟(jì)承受能力、地理位置、居室產(chǎn)型等多種因素綜合考慮。其實(shí)，它們各有千秋，不妨多作比較。 六次看房 重點(diǎn)不同
  （一）第一次觀房的重點(diǎn)是區(qū)位選擇（繁華度、易達(dá)度、公共設(shè)施配套度、自然條件、人口條件、文化條件）；
  （二）第二次觀房的重點(diǎn)是觀看住宅環(huán)境（日照、通風(fēng)、噪音控制、私秘性、綠化、道路）； （三）第三次觀房重點(diǎn)是住宅的健康與安全性（滿足生理需求、滿足生活需求、滿足健康需求、防止事故、遠(yuǎn)離二廢污染源、遠(yuǎn)離傳染病醫(yī)院）； （四）第四次觀房重點(diǎn)是發(fā)展商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查；
  （五）第五次觀房重點(diǎn)是房屋品質(zhì)（數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價(jià)格因素）；
  （六）第六次觀房重點(diǎn)是各種隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等等。 在時(shí)間安排上，白天去是了解區(qū)位、環(huán)境、健康與安全、房屋品質(zhì)、發(fā)展商資信；晚上去是體驗(yàn)與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；雨天去是了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去是體驗(yàn)購物、交通的便利度?？捶繒r(shí)，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較，仔細(xì)看，評(píng)價(jià)自身能力，以免后悔。若由中介公司代售須把單價(jià)、總價(jià)、平米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期了解清楚。 新房驗(yàn)收15招 1招：看“備案”留“兩書”

  查看全文↓ 2019-03-04 13:24:20
• 132****3150

  一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。
  《解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！边@里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：
  1、房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)工程質(zhì)量一起進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件；并申請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對(duì)房屋進(jìn)行檢查，出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；**后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。
  《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?br/>《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?br/>因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。
  2、房屋交付使用后，不論是否在保修期內(nèi)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體，如果一棟樓房在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個(gè)樓房的質(zhì)量和安全。因此，《建筑法》第60條第1款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！鄙唐贩拷桓妒褂煤螅彿咳苏J(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來檢測(cè)買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請(qǐng)法院指定檢測(cè)機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測(cè)結(jié)果則沒有法律效力。
  二、不論是否在保修期內(nèi)，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
  《解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?br/>這種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于兩種情形之間的情形，其中“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請(qǐng)求時(shí)更要慎之又慎。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定：
  1、看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失。
  2、經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購房人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。
  3、經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請(qǐng)求，由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。
  三、在保修期內(nèi)，保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
  《解釋》第13條第2款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”
  這里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺(tái)地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。
  《建筑法》第60條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！?br/>國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的**低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期：（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！?br/>建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第32條規(guī)定：“銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》?！钡?3條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的**低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的**低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！?br/>一般來說，房屋交付前對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題，購房人應(yīng)在房屋交付時(shí)要求出賣人給以修復(fù)。因?yàn)橘彿咳嗽诮邮芊课輹r(shí)，一般要對(duì)房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這也是購房人應(yīng)該行使的注意義務(wù)，經(jīng)驗(yàn)收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商，要求對(duì)有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對(duì)方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。
  除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因?yàn)樵诜ㄔ簩徖碇校蟪鲑u人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；二是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)；三是購房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)；四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會(huì)因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達(dá)到索賠的目的。
  四、過了保修期，可自行維修，亦可通過質(zhì)檢追究責(zé)任。
  在過了保修期的情況下，則是根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來判斷，若發(fā)生在單個(gè)業(yè)主家中，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可通過自行聘請(qǐng)維修人員或要求物管方提供特約服務(wù)來對(duì)其進(jìn)行維修；如果發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物管方對(duì)其進(jìn)行維修，費(fèi)用由相應(yīng)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)，涉及大修、中修、更新、改造的，還需使用已建立的房屋專項(xiàng)維修資金。
  也就是說，在保修期外出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，雖然通過自行聘請(qǐng)維修人員來進(jìn)行維修，但如果情況比較嚴(yán)重，可經(jīng)過相關(guān)質(zhì)量檢測(cè)單位檢測(cè)后再判斷責(zé)任方，追究責(zé)任。如果是涉及到主體結(jié)構(gòu)一類，危及業(yè)主人身安全的質(zhì)量問題，則屬于終身保修范疇，經(jīng)過工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，并做出定論后，可要求退房，如果因此而造成人員和財(cái)產(chǎn)損失，可要求相應(yīng)賠償，包括裝修費(fèi)用等損失，都可一并由開發(fā)商支付。

  查看全文↓ 2019-03-04 13:24:09
• 141****9206

  （一）違規(guī)房屋質(zhì)量問題
  
  違規(guī)房屋質(zhì)量問題，是指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這類房屋質(zhì)量問題是目前**常見，也**容易引發(fā)糾紛的一類質(zhì)量問題。包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水；內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內(nèi)墻板潛水，陽臺(tái)積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國(guó)家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對(duì)于這類房屋質(zhì)量問題，毫無疑問，應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)?。但開發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴(yán)重分歧，從而引發(fā)糾紛。
  
  在實(shí)踐中，如果開發(fā)商能夠切實(shí)本著服務(wù)業(yè)主，質(zhì)量至上的態(tài)度，勇于承擔(dān)責(zé)任，妥善解決出現(xiàn)的問題，糾紛是完全可以避免的。
  
  （二）違約房屋質(zhì)量問題
  
  這類房屋質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
  
  這類糾紛既是房屋質(zhì)量糾紛也是違約糾紛，其基礎(chǔ)是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關(guān)鍵在于買賣雙方提高合同意識(shí)，在簽訂合同時(shí)，就相關(guān)問題及責(zé)任承擔(dān)等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。
  
  （三）使用房屋質(zhì)量問題
  
  這類質(zhì)量問題實(shí)際上并非開發(fā)商提供的房屋或設(shè)備存在質(zhì)量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關(guān)設(shè)備，從而使其達(dá)不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對(duì)于這類所謂的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由購房人（或使用人）自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
  
  購房人在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)履行按要求使用房屋及相關(guān)設(shè)備，保證其正常運(yùn)行的義務(wù)，以避免給他人及自身造成損失。

  查看全文↓ 2019-03-04 13:23:54

相關(guān)問題

• 問 保障房質(zhì)量問題要如何解決?房屋質(zhì)量問題有哪些規(guī)定?
  答

  房屋質(zhì)量問題房產(chǎn)交易核問題引發(fā)眾糾紛焦點(diǎn)本篇主要談?wù)劮慨a(chǎn)交易房屋質(zhì)量糾紛問題幾種見房屋質(zhì)量問題　　通說房屋存質(zhì)量問題指房屋達(dá)定或約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)存質(zhì)量缺陷總體房屋質(zhì)量問題致三類：違規(guī)質(zhì)量問題違約質(zhì)量問題使用質(zhì)量問題　　()違規(guī)房屋質(zhì)量問題　　違規(guī)房屋質(zhì)量問題指房屋建筑材料、設(shè)備使用或施工操作規(guī)程達(dá)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)類房屋質(zhì)量問題目前見容易引發(fā)糾紛類質(zhì)量問題包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道通;室內(nèi)坪空鼓、裂、起砂、面磚松防水要求面漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落墻面漿起堿脫皮;門窗關(guān)靈或縫隙超規(guī)范規(guī)定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內(nèi)墻板潛水陽臺(tái)積水;水塔、水池、防水要求室漏水;室內(nèi)水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣熱電器、電線、照明燈具墜落;室內(nèi)外水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超家規(guī)范設(shè)計(jì)要求室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等毒害氣體含量超標(biāo)等等于類房屋質(zhì)量問題毫疑問應(yīng)由發(fā)商向購房承擔(dān)律責(zé)任包括：修理、退房、換房、賠償?shù)劝l(fā)商究竟應(yīng)何種式承擔(dān)律責(zé)任購房與發(fā)商間往往存嚴(yán)重歧引發(fā)糾紛　　案例：張士某發(fā)商處購買套商品房住1即發(fā)現(xiàn)承重墻體現(xiàn)條裂縫張士即找發(fā)商要求退房并賠償裝修損失發(fā)商認(rèn)該房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格且張士入住前進(jìn)行驗(yàn)收張士進(jìn)行裝修該裂縫應(yīng)屬裝修慎所致且沒其居住安全造根本影響同意其修理拒絕退房雙交涉均未能達(dá)致張士訴至院院經(jīng)審理認(rèn)該房屋處于保修期內(nèi)發(fā)商證明張士裝修已承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改該房承重墻現(xiàn)裂縫應(yīng)屬房屋質(zhì)量合格且裂縫超相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)購房居住安全造利影響判令發(fā)商退房并向張士返房款、裝修款及相應(yīng)利息　　案例二：李先購買套公寓交房由于李先外故未能按期辦理住手續(xù)1李先領(lǐng)取鑰匙住住3月該室廚房熱水管突脫落由于李先家漏水漫客廳淹壞鋪設(shè)木板李先認(rèn)該房屋質(zhì)量合格訴至院要求發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任發(fā)商認(rèn)該房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格且1前即已向李先發(fā)入住通知由于李先自身原未辦理住手續(xù)應(yīng)視已經(jīng)交房由于水保修期自交房起1目前已保修期發(fā)商應(yīng)再承擔(dān)任何責(zé)任院經(jīng)審理認(rèn)雖l前發(fā)商即向李先發(fā)交房通知由于李先未該房進(jìn)行驗(yàn)收該房屋保修期應(yīng)李先實(shí)際住起算發(fā)商應(yīng)李先修理水管并承擔(dān)賠償責(zé)任　　述兩起糾紛均房屋現(xiàn)質(zhì)量問題發(fā)商愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任引發(fā)實(shí)踐發(fā)商能夠切實(shí)本著服務(wù)業(yè)主質(zhì)量至態(tài)度勇于承擔(dān)責(zé)任妥善解決現(xiàn)問題糾紛完全避免　　(二)違約房屋質(zhì)量問題　　類房屋質(zhì)量問題指發(fā)商交付房屋達(dá)承諾質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)　　案例：某發(fā)商樓書承諾其發(fā)樓盤使用通力牌電梯交房業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)使用電梯品牌并非通力牌部業(yè)主認(rèn)現(xiàn)使用電梯價(jià)格及品質(zhì)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于通力牌電梯于訴至院要求發(fā)商退部房款發(fā)商認(rèn)樓書僅宣傳資料其等同于合同雙具必約束力并且安裝沒購買通力牌電梯影響工期才使用其品牌代替現(xiàn)電梯性能并低于通力牌電梯沒任何質(zhì)量缺陷發(fā)商應(yīng)承擔(dān)律責(zé)任院經(jīng)審理認(rèn)由于雙沒電梯品牌及能否使用替代品等問題進(jìn)行明確約定且業(yè)主證明發(fā)商現(xiàn)使用電梯存較通力牌電梯存明顯質(zhì)量缺陷業(yè)主要求發(fā)商退部房款要求缺乏依據(jù)院予支持　　案例二：某發(fā)商與購房簽訂合同約定使用空調(diào)品牌三菱沒空調(diào)產(chǎn)及規(guī)格等具體事項(xiàng)進(jìn)行約定交房部業(yè)主認(rèn)該樓盤使用空調(diào)產(chǎn)三菱空調(diào)根據(jù)該樓盤售價(jià)其應(yīng)使用本原裝三菱空調(diào)且規(guī)格應(yīng)高于現(xiàn)裝空調(diào)發(fā)商已構(gòu)房屋質(zhì)量違約要求發(fā)商退補(bǔ)兩種空調(diào)差價(jià)由于發(fā)商拒絕業(yè)主訴至院院審理認(rèn)由于雙并沒空調(diào)產(chǎn)規(guī)格等進(jìn)行明確約定發(fā)商使用空調(diào)符合合同約定品牌駁業(yè)主訴訟請(qǐng)求　　類糾紛既房屋質(zhì)量糾紛違約糾紛其基礎(chǔ)雙自由約定要避免類糾紛關(guān)鍵于買賣雙提高合同意識(shí)簽訂合同相關(guān)問題及責(zé)任承擔(dān)等作明確約定避免糾紛減少矛盾　　(三)使用房屋質(zhì)量問題　　類質(zhì)量問題實(shí)際并非發(fā)商提供房屋或設(shè)備存質(zhì)量缺陷由于購房沒按照要求使用相關(guān)設(shè)備使其達(dá)使用功能甚至演變質(zhì)量缺陷于類所謂房屋質(zhì)量問題應(yīng)由購房(或使用)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任　　案例：陳姐購買套經(jīng)濟(jì)適用房辦理入住手續(xù)陳姐并沒實(shí)際居住某陳姐突接通知其涼臺(tái)鍋爐水管凍裂漏水陳姐趕看其室內(nèi)裝修木板已泡壞并且其樓業(yè)主受嚴(yán)重?fù)p失陳姐訴至院認(rèn)涼臺(tái)安裝水管符合保溫要求要求發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任院審理查明該房屋采用獨(dú)立供暖系統(tǒng)涼臺(tái)水管采暖鍋爐進(jìn)水管發(fā)商交付住宅使用說明書已明確提示冬季應(yīng)使供暖鍋爐處于低溫運(yùn)行狀態(tài)使用應(yīng)戶總給水閥關(guān)閉并排空水管內(nèi)余水避免涼臺(tái)鍋爐水管凍裂漏水物業(yè)公司作類似通知由于陳姐沒按要求使用鍋爐沒按要求關(guān)閉戶總給水閥才導(dǎo)致?lián)p害事件發(fā)陳姐應(yīng)自身損失及由引起損失承擔(dān)賠償責(zé)任發(fā)商承擔(dān)責(zé)任　　購房取房屋所權(quán)同應(yīng)履行按要求使用房屋及相關(guān)設(shè)備保證其運(yùn)行義務(wù)避免給及自身造損失房屋質(zhì)量問題產(chǎn)根源　　房屋質(zhì)量問題產(chǎn)究其根源主要兩面：工程建設(shè)程些發(fā)商提高利潤(rùn)即材料采購做文章低價(jià)產(chǎn)品代替高價(jià)產(chǎn)品甚至充假充真二些建筑單位加快工期降低本往往采取簡(jiǎn)化操作工序減少材料使用手比需要做兩層防水面改做層需要擰五螺釘擰三等等房屋質(zhì)量問題防范　　()完備規(guī)政策杜絕房屋質(zhì)量問題基礎(chǔ)　　建立完備規(guī)政策明確房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)者實(shí)踐才能真做依切實(shí)維護(hù)自身合權(quán)益近建設(shè)部先臺(tái)系列規(guī)政策加強(qiáng)房屋質(zhì)量立提高工程質(zhì)量維護(hù)消費(fèi)者合權(quán)益2000建設(shè)部臺(tái)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦》房屋建筑工程低保修期作明確規(guī)定：基基礎(chǔ)工程主體結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)文件規(guī)定該工程合理使用限;屋面防水工程、防水要求衛(wèi)間、房間外墻面防滲漏5;供熱與供冷系統(tǒng)2采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝2;裝修工程2力維護(hù)消費(fèi)者合權(quán)益　　(二)嚴(yán)格執(zhí)措施杜絕房屋質(zhì)量問題產(chǎn)界鍵　　依必須必依各級(jí)質(zhì)量監(jiān)督管理部門執(zhí)機(jī)構(gòu)都本著認(rèn)真負(fù)責(zé)態(tài)度嚴(yán)格執(zhí)嚴(yán)懲質(zhì)量違事件才能建立威懾力迫使部發(fā)商、建筑商打消僥幸理堵住質(zhì)量問題產(chǎn)缺口　　(三)確質(zhì)量意識(shí)杜絕房屋質(zhì)量問題產(chǎn)根本　　要杜絕房屋質(zhì)量問題根本講立足于發(fā)商、建筑商樹立確質(zhì)量意識(shí)觀注重工程質(zhì)量材料設(shè)備采購工程施工操作嚴(yán)格遵守相關(guān)律規(guī)范才能根本提高工程質(zhì)量杜絕房屋質(zhì)量問

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• 問 ??房屋質(zhì)量問題包括哪些？什么樣的問題屬于房屋質(zhì)量問題？
  答

  一、常見的房屋質(zhì)量問題有哪些？新買的商品出現(xiàn)質(zhì)量問題是大多數(shù)人都不想遇見的情況，而開發(fā)商往往在處理房屋質(zhì)量問題時(shí)，往往會(huì)以“正常情況”作為借口推脫責(zé)任，因此，購房者應(yīng)了解一下常見的房屋質(zhì)量問題，避免被開發(fā)商忽悠。（一）樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜；整體強(qiáng)度不夠，樓體受震動(dòng)后或在大風(fēng)中擺動(dòng)；因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患；（二）裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等；（三）滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí)，滲漏嚴(yán)重會(huì)影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關(guān)系；（四）墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時(shí)在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會(huì)造成墻皮大面積脫落；（五）隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達(dá)不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達(dá)不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求；（六）門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時(shí)間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形的問題，嚴(yán)重者起不到隔斷視線、擋風(fēng)遮雨的效果，有的無法關(guān)閉、開啟。產(chǎn)生上述問題的原因在于選用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質(zhì)量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可；（七）上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費(fèi)資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設(shè)計(jì)不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過關(guān)；（八）水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計(jì)種類不完善，設(shè)計(jì)位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設(shè)備甚至存在漏電、火災(zāi)隱患；（九）公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定，公用照明設(shè)施不完善，消防安全設(shè)施缺乏等等。二、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者應(yīng)該采取什么措施？如果購房者在接房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應(yīng)拒絕在接收書上簽字，要求開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任。如果房屋在使用了一段期限后出現(xiàn)了問題，可以先對(duì)出現(xiàn)問題的部分進(jìn)行確認(rèn)，然后再確認(rèn)是否在保修期內(nèi)，如果尚在保修期內(nèi)，可以要求開發(fā)商或者物業(yè)承擔(dān)維修的責(zé)任；如果已經(jīng)過了保修期，而非外力導(dǎo)致的質(zhì)量問題，那么購房者只有自掏腰包了。

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• 問 商品房有質(zhì)量問題該如何解決？
  答

  （一）違規(guī)房屋質(zhì)量問題違規(guī)房屋質(zhì)量問題，是指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這類房屋質(zhì)量問題是目前**常見，也**容易引發(fā)糾紛的一類質(zhì)量問題。包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水；內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內(nèi)墻板潛水，陽臺(tái)積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國(guó)家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對(duì)于這類房屋質(zhì)量問題，毫無疑問，應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)?。但開發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴(yán)重分歧，從而引發(fā)糾紛。在實(shí)踐中，如果開發(fā)商能夠切實(shí)本著服務(wù)業(yè)主，質(zhì)量至上的態(tài)度，勇于承擔(dān)責(zé)任，妥善解決出現(xiàn)的問題，糾紛是完全可以避免的。（二）違約房屋質(zhì)量問題這類房屋質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這類糾紛既是房屋質(zhì)量糾紛也是違約糾紛，其基礎(chǔ)是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關(guān)鍵在于買賣雙方提高合同意識(shí)，在簽訂合同時(shí)，就相關(guān)問題及責(zé)任承擔(dān)等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。（三）使用房屋質(zhì)量問題這類質(zhì)量問題實(shí)際上并非開發(fā)商提供的房屋或設(shè)備存在質(zhì)量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關(guān)設(shè)備，從而使其達(dá)不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對(duì)于這類所謂的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由購房人（或使用人）自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。購房人在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)履行按要求使用房屋及相關(guān)設(shè)備，保證其正常運(yùn)行的義務(wù)，以避免給他人及自身造成損失。

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• 問 房屋買賣質(zhì)量問題該如何解決？
  答

  先找房屋安全鑒定來鑒定一下，看有沒有質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，退房。如果沒質(zhì)量問題，維修好就應(yīng)該可以了。名字應(yīng)該叫房屋鑒定所.你可以到房地局去問一下.

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• 問 房屋質(zhì)量問題包括哪些？哪些問題屬于房屋質(zhì)量問題？
  答

  現(xiàn)實(shí)生活中常見的房屋質(zhì)量問題主要有：(一)樓體不穩(wěn)定。主要表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止以及不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜或者因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。前段時(shí)間出現(xiàn)的“樓歪歪”等現(xiàn)象就屬于這種問題。(二)房頂或墻面滲漏。主要是由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外、向樓下的水平或垂直滲漏。夏天雨水多時(shí)，或者廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí)，滲漏會(huì)嚴(yán)重，這不但影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，還影響樓上樓下鄰里關(guān)系。(三)墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。解決辦法：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

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